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以下问题来自知识星球内部分享，略作修改，删去了隐私内容。
提问：章哥你好！我们在大兴有房子，自住的。
本来没有买房的打算。
孩子在上大学，现在提出要求在东部买一套房，老破小也行，不想住集体宿舍了。
我们很为难，但是孩子又强烈要求。
所以最近看了很多地段，没有确定下来。
目前的问题是，看了团结湖、红庙、甜水园、十里堡等地很多的房子，虽然都是老破小，但是价格相差很多。
比如红庙的50年代的房子，很破，竟然8万多一平，简直让我们无法理解。
请问应该怎么选择，或者您有什么推荐的吗？谢谢。
回答： 1、 老破小，从房屋本身来说，建筑的价值非比较低，使用功能远远比不上2000年之后盖的房子。
但是，房子的价值不全是由建筑本身创造的，而是包括了其背后的一整套服务体系。
比如地段、学区、医院、商业等等。
2、 选择老破小，也是一种不错的投资方式，因为面积小所以总价低，而租金却并不低，所以投资回报率相对高。
比如，北京现在的租售比在700左右，高档社区甚至能到1000以上。
而老破小呢，一般却都在500左右，比其他类型的都高。
3、 而根据投资人自身需求的不同，买老破小也是要有区别的，避免投资本金被闲置，甚至被耗散。
4、 针对你们这种情况来说，我建议，首先排除掉学区房。
因为老破小之所以价格不低，其中很大因素就是带学区。
甚至说，优质校的老破小学区房，价格中的10-20%都是学区溢价。
而你的孩子才上大学，距离结婚生孩子上学还要至少八九年呢。
现在准备学区房实在没什么意义，因为学区所投入的资金就等于被闲置了。
5、 而且，因为北京每年都要进行教育招生改革，政策年年变动，极有可能影响到学区房的价格。
例如，西城区今年就公布了新政策，全区改为多校划片，那之前买的单校划片的学区房，价格肯定要下降不少，等于学区溢价被耗散了。
6、 其次，我建议你选择房子时，只关注交通和社区安全这两个方面，尽量远离繁华商业区。
因为毕竟是学生，学业为主，避免过多受到外界影响。
老破小社区，只要是安全保安工作做得好，那就说明这个小区的管理到位，居民们的素质也高。
总结：建议购买非学区或非优质学区、交通方便、社区保安工作好、原理商业区的老破小。
如有疑问，请继续私信咨询。
提问：我准备给儿子在北京买房，他自己认为海淀知春东里的房挺好，两居室72平米730万。
请问这个价格合理吗？是否还有砍价的空间。
这是我们第一次自己买房，没有什么经验，请问应该怎么跟房主砍价才能最低。
谢谢。
回答：1、 知春东里属于双榆树板块，这个区域内都是老小区，大概建设于80.90年代。
房子的质量非常好，虽然年头长了但使用起来不会有任何问题。
2、 这里距离中关村很近，周边配套设施非常齐全，从商场医院到公园餐饮都很方便。
而且，这里是北京较好的学区之一，估计你儿子也是有这方面的考虑吧。
3、 知春东里目前的均价在11万左右，但这是大小户型综合计算的。
这里由于建设较早，所以小户型居多，40-50㎡的占了很大一部分，均价在12万左右。
而72㎡在当地已经算比较大的了，所以均价应该在10-10.5万为合理。
4、 目前72㎡报价730万，已经基本为合理区间，砍价的空间不大。
5、 但是，从这个报价来看，其装修情况估计不佳，甚至说没有了装修。
那你们买下后的装修成本也要考虑。
所以，可以从这个角度来和原业主进行砍价。
6、 另外，你没有写明这房子是否满五唯一，你是全款还是贷款。
如果是全款的话，砍价的幅度可以更大一些，一般可以砍下3-5%。
如果对方是满五唯一，建议探明为什么要卖房，是升级置换还是卖房还债。
你可以根据对方对现金的需求程度来进行砍价。
7、 可以在我的“知识星球”中，参考《楼市实战》中的“砍价篇”，其中有六七篇文章都涉及到了二手房如何砍价的问题，可以现学现用、活学活用。
8、 如果实在不懂二手房如何砍价，那建议让中介帮忙。
我不知你找的是哪家中介，但总的方法一般差不多。
可以先和中介砍一下中介费，然后私下补给员工一些提成费用。
同时，预先交纳中介费，并说明自己的预期价格，让他们替你去砍。
9、 请放心，中介员工是不会和原房主串通的，这对他们没什么好处，反倒有可能失去成交。
而他们比你更有砍价经验，为了快速成交挣到中介费，他们会去帮你砍价的。
如果还有疑问，请继续私信提问。
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