在2020年黑天鹅事件频出的社会环境下，武汉商办市场掺杂了太多不确定性，投资信心多少有些摇摆不定，但事实证明，随着市场经济的逐步复苏，只要有性价比、有价值的项目，依然会受到青睐！前段时间在中介朋友圈被广为转发的四新项目——招商樾望社区商铺，一度刷爆了朋友圈。
果不其然，在全城中介的火热推荐之下，100多套的社区商铺，仅2周时间，几乎销售一空。
且据内部销售透露，一套商铺的佣金最高达10万/套，不论商铺面积大小和总价。
这个数字可以说，相当的诱人，也难怪会卖的这么火。
但仅仅是全城中介营销渠道的力量强大么？要说武汉当下在售的商铺产品也不少，其中社区商铺类型更是占据市场大头。
有位于汉口某中心区的社区型商铺，120多套也仅仅卖出了数十套不到的。
为何这个位于四新的社区商铺就卖的如此火？今天浩哥就带大家一起来扒扒这背后的原因。
01影响商业地产投资成败的因素有很多，个体特征和微观环境非常重要。
招商樾望位于四新北路和四新中路交汇处，紧邻纽宾凯汉city社区和凤凰湖湿地公园。
招商樾望的住宅也一度火爆，被称为四新神盘，靠茶水费才能买到的盘。
四新北路作为四新大道的主干道之一，沿线多是近些年兴建起来的新楼盘，而该社区商铺正是沿主干道四新北路而分布。
社区商铺投资除了所在地段外，周边客流及外部配套带来的客流才是商铺保值增值的关键所在。
从社区商铺的分布来看，除了紧邻四新大道主干道沿线外，在我看来，其外部的环境和周边的配套可能带来的人流，是其商铺价值提升的关键。
具体可看到，项目对面正在建设的汉阳市政建设大厦、中铁十一局23万方城市综合体，旁边还规划有一所小学和一所高中—武汉三中。
市政建设大厦：总建面7.89万方，其中住宅建筑面积约4.57万方，商务建筑面积约3.32万方。
主要建设内容为一栋17层高的塔楼及3层附属裙楼，兼具展览展示、大中型会务等功能。
预计2021年底建成。
建成后，该写字楼将引入市政工程及设计、公路、桥梁、轨道交通工程、地产开发等产业。
届时，该大厦将成为汉阳新的“亿元楼”。
汉阳市政大厦中国铁建御湖：四新片区今年上半年又入市的一新项目，总建面约23万方，打造成集总部办公、智慧生态社区、文化、酒店于一体的城市综合体。
拟建设6栋高层住宅，一栋总部办公大楼，沿街商铺，一栋可售商务办公大楼及一所幼儿园，计划分2期开发，一期将于今年下半年预售。
规划小学、武汉三中：与项目一街之隔的武汉三中，位于四新北路与四新中路交汇处，被誉为武汉的名校高中。
2018年9月份已启用。
另外招商樾望项目本身设有一栋12层的写字楼。
仅仅从这几个规划来看，社区商铺未来潜在的消费人群将很大，光写字楼就有4栋。
另外随着中国铁建御湖23万方的综合体，其中包括住宅和社区底商部分，两个小区人流及消费将形成互通互融的关系，更有利于社区底商的发展。
03到底周边的微观环境和规划配套对社区商铺的升值空间影响有多大？不妨来看看几个商铺项目的对比：位于百步亭成熟老小区，近期推出的一线临街铺，均价在2万多一平，但商铺位于小区后面，门前还有较宽的绿化隔离带，且周边多以老旧小区为主，发展成熟面貌老旧，也无新的项目规划上马，很难有新的增长空间。
福星惠誉3期尚都社区底商，位于百步亭幸福路上，单价在2.1-3.5万/平，原本预计7月24日开盘，但迟迟还未开盘，39套商铺目前仅售出2套。
由于小区还未交房，对面还是几栋未拆迁的私房空地，周边环境看起来确实很差，对投资来讲，还是有很多不确定因素。
再来看看同在四新片区的新城璟棠社区底商，主要以小区居民消费为主，门口为四新南路快速通道，周边基本上没有写字楼、商务办公等提供外来客流，人流很难聚集，在疫情之后，大多社区店面都已关门空置中，人气惨淡。
可见，社区商铺投资中仍有很多的黑洞，微观的区位环境、周边规划配套、潜在的人流都决定着社区商铺的投资空间，社区商铺的生存培育，仅靠纯粹的自身小区人流，都有点难。
03均价1.7万/平米价格优势助推商铺热销在当下的投资环境中，除产品自身外，价格则是另一个最重要的参考因素。
招商樾望商铺为2层，采取1拖2的形式，不单卖。
按照上下两层的总面积来计算，商铺均价在1.7万元/㎡。
面积从57-151㎡，不过目前仅剩少量几套商铺，面积都在100㎡以上，总价多在150-200万元左右。
相比同类型的社区底商，一楼的沿街商铺单价都在3~5万/㎡，一个50㎡的商铺总价至少在150万以上。
而在这里，总价105万左右即可拿上下两层的50㎡商铺。
某方面来看，价格上仍具有一定优势。
从现场看，商铺一层层高3.9米，二楼3.6米，毛坯现铺里均设有楼梯通往二楼。
已有海尔空调、便利店、房产中介入驻。
位于小区入口拐角处的多家门面正在装修中。
同时，同样位于四新北路沿线的纽宾凯社区底商，更是为项目社区商铺做了很好的背书。
与项目仅芳草西路一街之隔，经营有中百超市生鲜、快餐便利店，烟酒批发、常青麦香园等美食小吃店等，经营十分稳定。
【后记】任何时代，有价值的商业地产都可以作为资产配置的一种方式加以考虑，当然投资不能冲动，盲目，依靠理性、专业性的时代已经到来。
商铺投资看升值的空间，不仅在于自身社区人群的消费力，一定还有来自外部的规划和配套所带来的潜在人流，让其价值有足够想象的空间。
从这点来看，以上分析的招商樾望项目似乎能很好的诠释这点，另外加上商铺的价格优势，或许正是招商樾望社区商铺热卖的原因所在。
或许再次应证了那句话，市场不缺买家，缺的是好的项目和产品。
但还是要提醒，规划永远都是规划，商业的运营发展情况永远都是多变的，一切仍要以后期实际情况为准，任何投资需谨慎！