复式产品受购房者欢迎。
文/广州日报全媒体记者陈钰凤图/广州日报全媒体记者何波最近打算换房的佛山人小蔡，把目光锁定到复式洋房上。
在她看来，复式洋房的生活空间既可满足她想过小家庭的小日子，又能实现与父母合家欢的需求。
“买不起别墅，退而求其次，用复式来满足我的梦想吧。
”小蔡说。
眼下，在佛山楼市里像小蔡这样具有改善型置业需求的购房者渐渐增加。
随着置业需求发生变化，佛山的复式产品也非常走俏，并成为各开发商追求产品创新、产品溢价的重要卖点。
作为制造业发达城市，佛山与东莞这两座城市的房地产市场也不例外。
据调研，两座城市中心区的购房者在对洋房的偏爱上，出现一定的差别。
当佛山各大中心区的复式洋房在改善置业群体中大行其道时，在东莞，开发商们则偏爱用面积在144平方米以内的"网红"复式小别墅打动年轻人的心。
佛山刮起复式风 入门级受青睐近年来，佛山成为品牌开发商的重兵布局之地，中心区迎来了绿城、世茂、五矿、龙湖、泰禾等众多外来品牌开发商。
开发商的进入为楼市注入了新鲜血液，也让佛山的楼市市场产品呈现多样化的趋势。
在外来品牌商扎堆的禅城奇槎板块，复式洋房成为这板块的主流产品。
绿城的桂语兰庭、五矿崇文金城、世茂望德均有复式产品推出。
无独有偶，在祖庙亮相的龙湖傲云近期也推出了复式产品。
外来开发商在复式洋房上的耕耘，也吸引了深耕佛山多年的品牌开发商的跟进。
雅居乐与融创合作的三水三江府也推出了纯复式楼栋。
位于顺德容桂的雅居乐万象郡，近期也计划推出复式产品。
据记者不完全统计，目前佛山在售的复式项目已超10个，主要分布在禅城奇槎、禅城绿岛湖、南海平洲、狮山、顺德容桂、三水西南以及高明杨和。
其中，世茂进入佛山打造的2个项目推出的全是复式洋房产品。
目前，佛山中心区复式洋房的售价约在200万元/套~300万元/套之间，跟大面积的平层单位售价差不多，属于入门级的豪宅产品。
“我主要想改善居住条件，复式产品总价不高，但在空间和户型规划上都可以满足我的要求。
”最近打算换房的小蔡说。
复式洋房主打80㎡~130㎡户型目前，佛山复式产品以小复式为主，瞄准的面积段集中在80㎡~130㎡之间。
上周刚推出的高层复式产品五矿崇文金城，主打面积为75㎡~111㎡的复式3、4房。
同区域的世茂望德只有2个面积段可以选择：96㎡和104㎡的单位。
去年卖得比较好的雅居乐·融创·三江府，则主打109㎡~129㎡4房户型。
开发商都瞄准这个面积段的户型，并主打3、4房，与眼下佛山的市场变化不无关系。
据佛山经纬统计，去年佛山的95㎡~110㎡的户型同比增长24%。
供应面积段结构更能体现当前房企户型设计的变化趋势，目前95㎡~110㎡户型增长幅度较为明显。
尤其是二孩潮的到来，让不少佛山人的家庭结构发生变化，置业需求集中在能够满足四口之家的3、4房户型上。
复式产品高赠送成主要卖点为什么要买复式？“复式看上去高大上，而且可使用的面积多呀！”购房者小周说出了很多购房者的心声。
复式产品的高赠送是这类产品的最大卖点。
上周末，龙湖傲云新推出复式板房。
记者昨日来到该项目踩盘，110㎡做成了4室2厅3卫户型，楼下是厨房、客厅、卫生间以及一间客房，也可以将客房打掉与客厅连成一体，扩大会客空间。
楼梯做成一字梯，2楼分布着3房2厅2卫，这样的分布可将生活区与会客区彻底分离，保证了私密性。
而且层高大约2.9米，处在房间内也不会感到压抑。
不过，该户型客厅阳台挑高5.8米，视野虽不错，但在遮风挡雨方面的功能性不强。
五矿崇文金城推出了78㎡、97㎡、111㎡的复式洋房。
记者在111㎡的样板间看到，一楼分布的是客厅和一间客房，二楼是3房2卫，主人房还带大型衣帽间。
“这种户型的实用率超过110%。
”销售人员说。
如何实现高实用率？记者注意到，目前复式产品的层高基本上都能做到5.8米。
“如客厅部分，开发商在客厅中空位置加了一层，楼上的面积是送的。
”业内人士说，一般平层产品赠送面积主要是入户花园、阳台、花架和飘窗等形式，而复式产品可在此基础上向高度要空间，因此赠送面积会多一些。
所以，复式的实用率通常能达到100%甚至110%，而平层的实用率一般只有8成左右。
同样是110㎡，平层的话，主流户型是3房单位，即使做到4房，最多只能搭配2个卫生间，而且有一个房间只能当作多功能房使用；而在复式洋房里，110㎡主流户型是4房3卫，每间房都比较适合放床。
复式洋房有3项核心优势：一是实用率高，开发商通过提高客厅、阳台的赠送空间，来提高户型的实用率；二是与平层相比，在实用面积相同的情况下，复式产品建筑面积更小，更容易控制总价，让购房者产生一种“划算”的心理；最后是私密性更强，动静区隔明显，上下两层的结构可让客厅与主卧层次分离，一楼是社交空间，二楼则是起居空间，功能的独立性更强。
这些优点对于讲究生活品质的购房者来说，很具吸引力。
但复式小洋房的一些短板也相当突出。
对于老人和婴儿来说，复式洋房里的楼梯会带来麻烦。
有些复式产品将老人房设计在一层，解决老人上下楼梯的麻烦，但是会降低复式产品原本的私密性。
另外，楼梯在室内占据的空间较大，如果想节约空间，楼梯就会陡会窄，安全性要打折扣；但如果设计得宽、平，又占用很多室内空间。
所以，难以做到两全其美。
提醒复式小洋房优缺点突出东莞日前的别墅市场中，144平方米以内、城镇中心区域的别墅楼盘产品成为了市场供需的主流。
以万科和碧桂园为例，两开发商在东莞城区、镇区开发建设的多个住宅中均搭配了这种别墅产品，这种产品迅速成为“网红”。
记者在踩盘时发现，“网红”别墅建筑面积一般在130㎡~144㎡之间，主要为地面三层、地下一层共四层产品，房间为3房2厅或4房2厅，带一个小院子，组成小独栋别墅的结构，被称为“院子别墅”。
这些小别墅具备总价低首付低的特点，首付只需3成，而大户型首付则需要6成。
在佛山，复式产品由于从建筑面积来看基本上突破了普通住宅标准，所以属于非普通住宅。
但根据目前佛山的房贷政策，一般住宅首套首付都可以做到3成左右，门槛也不高。
受到地价影响，房企在对楼盘户型结构设计时，越来越喜欢配备“网红”小别墅来相对提高整体的溢价来。
从单价、总价来看，小别墅由于定位为豪宅产品，单价比普通住宅洋房高，总价自然也较同样面积的洋房高，一方面达到了开发商快速回笼资金的目的，另一方面可以提高楼盘的整体溢价率，获得更多利润。
据了解，一般情况下，同一个楼盘的“网红”小别墅定价在2.5万元/㎡~3.5万元/㎡之间，而洋房住宅产品的定价则在1.8万元/㎡-2.3万元/㎡之间。
周边东莞小别墅与佛山复式洋房异曲同工