第一节 对房地产估价的基本认识一、概念· 房地产估价师是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，根据特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并出具提供相关专业意见的估价报告的专业服务行为。
二、房地产估价要素（一）估价当事人1．房地产估价机构2．注册房地产估价师3．估价委托人（二）估价目的（估价委托人对估价报告的预期用途）（三）估价对象（房屋、土地、在建房地产、未建房地产、已毁损或灭失房地产、部分或局部房地产、整体资产中的房地产、以房地产为主的整体资产等财产或权利。
）（四）价值时点（可能是过去、现在或将来的某个时间，根据估价目的确定）（五）价值类型（根据估价目的来确定，主要有市场价值、投资价值、现状价值、谨慎价值、清算价值、残余价值。
其中，市场价值是最基、最主要、最常用的价值类型。
有关价值类型的名称）（六）估价原则（从事估价活动所依据的法则或标准，主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
）（七）估价程序（11项基本步骤：①受理估价委托;②确定估价基本事项;③编制估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选用估价方法测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨内部审核估价报告;⑩交付估价报告;①保存估价资料。
）（八）估计依据（作为估价前提或基础的文件、标准和资料，主要包含5类：①有关法律法规和政策；②有关估价标准;③估价委托书和估价委托合同;④估价委托人提供的估价所需资料;⑤估价机构和估价师收集的估价所需资料）（九）估价假设（对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假设，分为一般假设、不相一致假设、背离事实假设、未定事项假设、依据不足假设、历史存在假设和其他特殊假设）1．作用（主要有以下4个;①得出科学合理的评估价值;②使估价项目能够进行下去;③合理规避相关估价风险，保护估价师和估价机构;④提示委托人或估价报告使用人在使用估价报告时注意相关事项，保护委托人和估价报告使用人的合法权益。
）（十）估价方法（主要有比较法、收益法、成本法等）（十一）估价结果