如果你有1000万，你会考虑买在龙华吗？ 想必大多数人是嗤之以鼻，有那钱，我为什么不买福田、南山、宝中，再不济也得是罗湖啊。
但不管你买不买，信不信，龙华，确实开始迈入10万+的关卡，并且在一片质疑声中，1000万的二手房已经有成交。
今年9月，红山片区的汇龙湾，成交了2套千万房产，均价10万+，二手房是自由的市场，买卖讲究你情我愿，我们常说有价无市，就是手里的房子看似涨了，但实际卖不出去，无人接盘，过去，我们也常说龙华有价无市，但现实是确实有“韭菜”来接盘。
且不论究竟是聪明的“韭菜”还是被割的“韭菜”，我们必须承认，龙华在一片质疑声中挺进10万大关。
但龙华的10万+究竟有没有底气，我们来拨开迷雾层层剖析。
凭什么 龙华，一没产业、二没地段、三没中央送的大礼包，凭什么涨到10万+？ 恰恰是因为回归当下。
龙华一开始的定位本就是福田后花园，担当的是“睡城”的作用，承接的是来自福田的刚需。
2012年，龙华商品房仅为1.2万/㎡，到现在龙华的二手房均价为59896元/㎡，8年时间涨幅接近400%。
而且这个梅林关、上塘、红山的三个板块二手房均价已经突破了7万。
（龙华2007-2017年房价涨幅）这三个板块的房价已经直逼福田部分板块的房价了，而红山片区已经有超过10万+的神盘，直接超过福田，作为“福田睡城”的作用力在慢慢丧失。
龙华部分片区的房价已经倒逼福田，可为何还能继续上涨？原因很简单。
1、学校 龙华房价的第一梯队，是以汇龙湾、金亨利首府、水榭春天五六期为代表的10万+，这些二手房最大优势就是带有深高北学区。
而一街之隔的水榭春天一二三期因为不带深高北学位，房价只是7万+，3万+的溢价都源于名校。
（深圳高级中学北校区）深圳横盘的3年时间里，依旧能保持上涨势头的就是名校学区房，楼市中的硬通货，名校学区房当之无愧。
深圳的四大公办名校包括深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学，从历史的高考录取率来看，重本率非常高，在四大公办名校上学基本意味着一只脚踏入重点大学，这是深圳父母追逐名校的动力。
而深圳高级中学北校区是深圳高级中学在龙华开设的新校区，很多人对新校区的中考成绩持有怀疑态度。
2019年，深高北第一次参加中考，参考人数约350人，430分以上（基本能上四大高中）17.3%，与去年的南二外相差无几。
而其他名校学区房，福田的深圳实验学校小学部学区房挂牌均价达到15.31万／平方米，深圳高级中学学区均价最高，为12.16万／平方米，深圳实验学校学区均价为10.71万／平方米，重点是，这些房子楼龄都已经比较老了。
和深高北的录取率相差无几的南二外的学区房价格是12万+，且都是像观海台、漾日湾畔、滨海之窗这样的老小区，10万+和12万+，相比之下显然10万+的价格上名校的成本更低些。
这时候很多人会质疑，哪里能相提并论，一个是南山，现在的CBD，一个只是关外而已，地铁岂可相比？ 但对于真正的刚需而言，考虑更多的是成本问题，一个刚需家庭花1000万能在龙华买到4房次新房，而且是深高北的学区房，周边配套交通非常完善，而1000万去买南二外的房子，不仅只能买到3房，还是比较老的房子，居住体验还没那么好。
地段唯上论更适合投资客，而非刚需，刚需更多是多少钱匹配最适合的选择。
2、交通 龙华之所以能成为福田的后花园，很大程度在于交通的便捷。
一条地铁4号线直接连接龙华和福田中心，通勤30分钟让龙华成为福田首选外溢。
此外，龙华还有一个深圳北站，20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。
还有龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁龙华线、环中线、光明线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成便捷的“半小时生活圈”。
强大的交通网络除了带来便捷的交通之外，还给龙华带来了相当多的人流，很多人来深圳的第一站都是龙华。
2018年深圳各区常住人口数量排行榜中，龙华排在全市第三，仅次于宝安和龙岗。
人口的增量带来的另一问题就是学位紧缺。
根据2019年的学位缺口预警，龙华小一缺口达1万以上，仅次于龙岗，排在第二。
有持续流入的人口和学位的需求，这是龙华房价能保持上涨的动能。
3、北站商务区 深圳的商品房意识是超前的，但凡有个小利好小政策乃至于地铁通车都可以助力房价上涨，纵观整个深圳， 没有哪个片区是没有概念的。
而龙华的远期利好，一个是旧改，另一个就是北站商务区的规划落地。
（北站商务区规划图）北站商务区定位打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“国际会客厅”，“两栋楼”打造金融业集聚区。
还有深圳新美术馆、深圳图书馆的“两馆”规划落地等等。
但几年时间过去，北站写字楼倒是已经完工的状态，但还未引进实际办公的企业，尤其今年南山、福田的写字楼空置率持续攀升，北站商务区的规划要真正落地，还需要时间。
但龙华还是有点概念可以炒的，龙华的房价想进一步向前进，一是等旧改，而是等概念落地。
尤其龙华频出地王，对周边房价也是一轮刺激，特别是二手房业主的信心。
未来靠什么 龙华未来房价能否夯实在10万+？除了坐稳睡城的地段之外，上述我说了，一是等旧改，二是等规划落地。
而第三靠的是业主的预期和信心，和新房不一样，二手房市场的价格更多是业主自由定价，讲究愿打愿挨，二手房业主强大统一的信心，会让整个片区的房价站稳脚跟。
在今年624土拍后，龙华地王再次易主，可售楼面价突破6万+，拿到地的房企欢天喜地发喜报，而龙华业主也乐开了花，原本在谈的单子，业主直接反价，要加价100万。
还有业主底气十足，不接受任何溢价空间。
土拍过后，龙华新房成交明显增加，连开发商都在酝酿涨价。
万科悦城（和风轩）、安宏基天曜、红山府等新盘在拍地后两天，都卖得相当不错。
而作为宇宙中心的业主，更是信心爆棚，在业主群里奔走相告，并一直达成，红山卖10万+完全没压力，原本想卖的业主也准备撤盘不卖了，等涨上去再卖。
这就是深圳业主的强大自信心，在这种自信心下，龙华房价也是易涨难跌。
结对于龙华，我一直不太看好，但却不得不承认，龙华房价在一直上涨。
龙华没有宝中的前海辐射利好，也没有福田南山的地段优势和产业优势，但依然能凭着睡城、规划和地王，一步步迈向10万+，这个步伐，坚定而踏实。
评价龙华，我以前用的是透支、虚高，在实地调研中，我依然能看到分裂的龙华，一边是墙体外立面都脱落但是依然能卖10万+的汇龙湾，另一边是成片握手楼和城中村。
卖10万+的金茂府，大门做的气宇轩昂，产品精雕细琢，但依然无法改变豪宅的定位，却没有稀缺的景观资源，也无法改变，豪宅业主要和刚需配套共享，同在一个圈层。
10万+的龙华，至今我无法真正读懂接盘人的心态，大概是世人笑我太疯癫，我笑他人看不穿吧，谁也无法准确预测楼市的走向，就如同谁也无法知道龙华是如何在质疑声中踏实走好房价上涨的每一步。
这就是魔幻的深圳楼市，房价总是在你晃神之间，就站上了一个高度。