在深圳主流豪宅片区里，华侨城片区有过高光时刻，不过近年来，有人说它陨落了，因为基本涨幅跑输大势，新品卖相与市面上其他项目PK相形见绌，但市场上为数不多的亿级单位成交，华侨城占了很大一部分。
不断创造亿级成交的华侨城神秘豪宅区，在深圳豪宅圈是一个什么样的存在？今天就由浅入深的带大家走一遍。
华侨城豪宅分布及资源优势当下深圳豪宅圈，站在塔尖的是深圳湾，华侨城、香蜜湖两位老大哥跟在深圳湾小弟后面，虽然在楼市里不是最亮眼的，但在豪宅圈江湖地位依旧稳如磐石，华侨城更是代表了深圳早期豪宅标杆。
华侨城豪宅区高光时刻在2015年之前，黄金10年就是2005-2015年。
整个片区分北区、中区、南区，北区是华侨城旗下的波托菲诺纯水岸系列、波托菲诺天鹅堡系列（天鹅堡一二期、新天鹅堡三期）、香山里系列（能算得上豪宅的主要是三期香山美墅云邸）；中区以东方花园别墅为代表；南区主要是以红树西岸为代表（中信红树湾、瑞河耶纳因为楼龄及品质问题，在豪宅边缘徘徊中，但所处地段是没得来说的）。
其最大的亮点就是宜居性好，从北到南都占据了水陆景观资源配套，绿化覆盖率高，环境舒适。
北区有燕栖湖、天鹅湖、燕晗山郊野公园，住家安静、舒适，走进纯水岸别墅区，内部建筑物低、绿化率高，不少别墅带泳池、大花园，置身其中仿佛来到了郊野别墅区，谁能想到如此静谧的居住区就在寸土寸金的深圳中心区域。
南区则是沙河高尔夫绿化景观和深圳湾海景。
片区大型商业配套齐全，北区有益田假日广场，南区有京基百纳广场、欢乐海岸等；更有丰富的文娱资源——世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、红树林公园等；医疗配套有港大深圳医院。
南区深圳湾超级总部基地正在建设中，未来片区内将有自己的高级商务区，随着大型企业入驻，带来强大的人流，各项配套也会更加完善。
华侨城北区、中区、南区01 北区华侨城系列其中北区华侨城操刀的纯水岸和天鹅堡系列，开发周期从90年代到现在，占据绝佳环境资源，产品设计上不断迎合时代需求，稳固了其在深圳豪宅的江湖地位，整个华侨城豪宅地块由三大组团组成，形成了产品选择多样的豪宅大区。
西北部是波托菲诺纯水岸系列，共开发了十六期，开发周期从一期1999建成到十六期2013年建成，产品有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse（类似联排别墅，一般为三层楼高）、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅。
波托菲诺纯水岸系列是华侨城集团重点打造的顶级豪宅区，建成后成了闻名全国的“城市里的花园，花园里的豪宅”，吸引了深圳、香港、内地等众多巨商、政要、明星在此置业居住，据说有企业领袖柳传志、香港首任特首董建华、文人骚客余秋雨、体育明星李玮锋、知名导演徐克等，是深圳为数不多的低密度人文优居生活片区。
北部是波托菲诺天鹅堡系列，共三期，建成时间分别是2002年、2005年、2006年，由小洋房和高层组成。
整个波托菲诺系列成为深圳最具高贵血统的豪宅，是深圳名副其实的豪宅领袖，统领深圳豪宅江湖十余年。
东部是新天鹅堡系列，相对波托菲诺系列老天鹅堡而言，也叫天鹅湖花园，共三期，建成时间分别是2015年、2017年、2019年，全是高层，三期新房目前均价在12.5万左右。
另有新起的华侨城香山里系列，不过其中也就三期香山美墅称得上豪宅，在整个香山里项目中处于中间地块，位置安静，别墅+大户型高层。
02 中区为东方花园东方花园为深圳最早的别墅区，建于1988年，含高层，虽然早已淡出豪宅市场，但其在深圳豪宅中有着不可忽略的地位，由于规划较早，建筑密度较低、绿化率很高，带湖景，可惜被文娱场所包围，住家不够纯粹，产品设计太老旧。
难能可贵之处是这里的别墅可以推倒重建，不少巨商为了在一线城市重拾家乡的味道，豪掷千万、上亿买下这里的地皮，打造一线城市Hot地段的乡土气息。
（售价过亿的80年代“别墅”）不过地皮的报价，不是一般人能关注得起，成交不活跃，后面也不介绍了。
我们了解到的是2020年下半年有套9600万成交了，该房荒废多年，破落程度有点像“鬼屋”，目前也还有个别在卖（上图所示）。
03 南部以红树西岸为代表南部以红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳为代表，其中最抢眼的是红树西岸，建成于2005年，屹立在南华侨城，临近深圳湾、沙河高尔夫，视野、景观一流，在经过15年风雨洗礼后依旧保持着豪宅气息。
中信红树湾主打大户型，户型上是豪宅，看沙河高尔夫景观，不过南区楼龄偏老（2005年），北区楼龄稍新（2009年），整体花园品质会比南区好，不过北区因为有一栋酒店是公寓小户型，把小区均价拉低了。
瑞河耶纳同样是楼龄偏老（2005年），户型上的豪宅，价格、品质与当下豪宅定义有点距离。
老牌豪宅为何不温不火？波托菲诺纯水岸系列是华侨城集团重点打造的顶级豪宅区，作为关内屈指可数的优质别墅，项目一直名声在外，是深圳别墅控金主们想要入手的标的，随便一套好点的都要上亿；红树西岸更有“地王之王”之称，在当时来说几乎找不到对标物。
不过在近5年深圳楼市历经两轮大起后，华侨城的存在感却越来越弱，涨幅与同时期产品比较相形见绌，新品卖相也干不过其他片区的新品。
让人不禁怀疑，华侨城豪宅区是彻底的陨落了吗？曾经站在深圳顶级豪宅C位的华侨城片区，从何时起淡出了深圳豪宅话题圈、从高位陨落？是在岁月洗礼中逐渐丧失了豪宅该有的底蕴，还是片区内新项目不足以扛起华侨城豪宅的大旗？有人士把华侨城豪宅地位的陨落归因于地段因素，这只是一方面，而且南北区情况也不一样。
北区相比深圳湾的地段，不是那么完美，周边被农民房（有号称深圳“非洲”的最大城中村白石洲，已经在旧改中了）、文娱场所包围，远离主干道、大型生活配套，住家便利度一般，没有名校资源，缺乏炒作因素，所有一切全靠内部因素支撑；同时产品楼龄偏老，而且不少还是大体量别墅，不是一般的购房群体所能承担得起的，因此交易活跃度低，升值不明显，很容易被市场遗忘。
而三期新天鹅堡，产品虽新，也有景观，但户型设计的一般，没有迎合市面主流需求，定价无优势，同等预算有其他更好地段、景观的竞品，对比之下，市场对它的认可度不高，所以开盘后卖相一般，部分交房后问题不断凸显，进一步拉低了市场对华侨城产品的好感。
香山里系列在地段和配套上依旧不足，同时还弊端明显，整个项目处在北环大道、沙河东路夹角处，仅三期香山美墅噪音相对较小，当初新盘卖得就比较缓慢，进入二手市场后毛坯放卖量很多。
南区地段不差，也有景观资源（沙河高尔夫、深圳湾海景），主要小区楼龄偏老，离大型商业生活配套有距离，无名校资源，以红树西岸为代表的豪宅产品设计有点过时，但关注度相对北区要高，因为旁边有深圳湾超级总部基地在建中，所以尽管南区作为豪宅的热度赶不上深圳湾，相对北区来说还是胜出的，这也是为何他能跟上楼市大势的原因。
（在建的深圳湾超级总部基地）政要人士、企业家住家天堂不过拿纯水岸别墅系列来说，这样的地段和配套恰是合理的，尽管其别墅系列成交不多（都是长期住户），但是有成交一定是高价，处于市中心的别墅产品太稀缺了，更何况还是如此大一片水陆景观、生态环境绝佳的别墅群，它的稀缺性可能只有真正懂的人才能感受到。
此外，华侨城系列产品是深圳早期豪宅代表，对很多在乎阶层、地位的人来说，买入即是身份的象征。
2019年我们推过一套纯水岸三期的独栋别墅，496平报价3.6亿（最后3.3亿成交），上下三层，地面两层住家，地下为车库，前后带花园，其中后花园面积非常大，有泳池和菜园。
单独看房子内部装修和面积，一定会怀疑就这么个壳凭什么卖几个亿，房子内部的确没什么特色，关键在于外部空间非常广、绿化率高，在深圳这个寸土寸金的地方，居然还能拥有那么大的空间“浪费着”。
（后院带泳池和大花园）这3.6亿卖的哪是房子，卖的是这1000多平的地皮，这样来算是不是很值了？而这样的产品在深圳中心地段，除了香蜜湖1号和纯水岸的别墅外，没有第三个选择，好比把郊区别墅才有的大空间、静谧生态环境搬到了市中心，这也是为何一些政要人士、巨商、企业家会选择在此置业，太符合他们想要的低调、注重隐私的需要了。
去年成交的这套据说就是政界人士的房子。
有传闻说，纯水岸一期二期的业主从政、做金融/艺术的比较多，喜欢低调、安静；天鹅堡的业主老板、企业家比较多，喜欢高调、热闹。
因此，天鹅堡对外的名声比纯水岸高，纯水岸的住户比较神秘。
纯水岸的别墅产品很适合低调的大佬买来给家人纯住家，社交的话再买套地段、景观都好的大平层就够了。
价值沉淀or快速升值？如果考虑升值，口碑、氛围就很重要。
氛围需要概念激活，长时间没有概念催化，市场会忘却的；有概念、有说头，就会带来热度、让人关注，有了关注，就有了商业价值。
这就是注意力经济。
同是老牌豪宅区，褔田区的香蜜湖片区相比南山区的华侨城强多了。
因为香蜜湖片区正改造升级为金融中心，是深圳重点打造的产业升级区，也有响当当的名校，所以当年的香蜜湖1号风光无两，如今依然强劲。
华侨城南区有深圳湾超级总部基地概念、永不过时的地段和景观，所以不担心南区会掉队。
从今年情况来看，南部因为超总成交和房价已经在拉升了。
北区除了文娱地产（欢乐谷、世界之窗、锦锈中华主题公园）那些老底子外，新增的产业基本没有，新增的交通配套也不多，仅有的是待拆迁的白石洲，如果白石洲旧改产品亮点很好的话，片区关注度会变高，不过对华侨城系列产品来说，却可能让它进一步变暗淡，这就限制了该片区整体价值的提升。
但其部分产品在市场上很难找到替代品，整个北区容易形成极端情况——因为楼龄偏老、产品卖相一般，整体涨幅可能跑输大势VS带地皮的别墅产品会越卖越稀缺，以亿为单位的成交将是常态。
此外，华侨城和香蜜湖一样，对很多人来说这两个片区是身份的象征——财富、地位，离南山、福田中心区都近，没有炒作因素、邻里稳定，适合注重隐私、低调的富人居住。
从这个角度来看，华侨城豪宅区的地位在深圳豪宅圈是很难被挤出圈的。
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