京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总好，我有贷款记录，现在算二套了;我今年准备要孩子，父母也要过来，准备买一套小三居。
总价在700左右，我俩上班地点一个在慈寿寺，一个在复兴门，优先考虑她的通勤在半小时以内，想买6号线西边的房子，不知道京总从投资角度来看，有没有合适的推荐呀或者别的区域也可以。
谢谢A:回答:您好,感谢信任!700左右如果在海淀选筹的话,三居室只能选2000年之前的房子了,可以看看四季青的美丽西园,定慧寺的定慧东里、定慧福里北区、八里庄北里,恩济里,这几个盘的流通性和保值性在整个商圈还可. 如果以投资的角度在海淀做选筹,一般是建议压缩面积优先次新,老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价轮动的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门(核心)区域的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，第三轮才轮动到二级溢出偏冷门的板块,同样是品质次新刚需盘，从纯投资利益最大化的角度在核心区选次新比较符合未来的市场主流. 2居室可以看看兰德华庭、乐府江南、雅世合金公寓;这几个盘的成长性都不错,目前性价比也比较高,都是04年05年的盘,距离你们的工作单位通勤距离不远建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.Q:提问:京总好！请问1.知春里和知春东里两个小区的优缺点，哪个小区更有潜力？2.距离地铁越近越好吗？3.蝴蝶型房子是否建议买？A:回答:您好,感谢信任!买老房子的逻辑是看物业管理和居住的人群,有的老小区物业管理不错是因为居住的业主都是退休人员,整个小区的人文素质很高.双榆树板块知春里和双榆树东里都还可.同等条件下距离地铁近的更有优势,关于户型老房子基本都是正南正北的,选择大众户型更为稳妥,祝一切顺利.Q：提问：京总你好，你发的每篇文章我几乎都全部看完，感谢你分享接地气的干货，今天刚加入星球，首次提问，就是如何进行选盘呢?比如在朝阳和海淀这种区域,有没有什么方法论呢?谢谢京总。
A：回复：你好;每个区域每个位置选盘逻辑是不同的，如公寓，住宅，商铺，写字楼每一种产品都有自己的选筹逻辑，住宅的话要记住非核心板块，次级溢出板块不要选贵妇盘和CEO盘，核心板块首选品质盘。
比如:朝青涨幅比较可观的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅比较可观的楼盘是金隅丽景园，逸翠园.天鹅湾在朝青板块属于品质次新盘，金隅丽景园，逸翠园在常营板块属于上车盘，为什么会出现不同产品反差的现象。
朝青可以说是作为承接国贸比较优质的刚需兼改善板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上朝阳海淀这种区域不缺购买力,所以首选有稀缺性的品质盘稀缺主要指的有6个方面一是有稀缺的自然资源，楼盘在这个区域拥有不可复制性，如高端公园、高端体育中心，河流等，这种资源占有的种类越多越优质，但最起码不少于三项。
二是有稀缺的商业资源，楼盘的步行半径内，即500-1000米，能够解决一切基本需求，高端商场、高端酒店、高端医疗，占有的多和少对应的同样是价值的增加三是稀缺的物业资源，楼盘的物业管理公司，要有长期的管理经验，好的物业是让这个楼盘保值的首要因素之一，即便是住上十年二十年，楼盘的品质依然很高。
四是稀缺的口碑资源，楼盘必须具备良好的社会知名度、说起来大家都知道，而且印象是正面的。
五是稀缺的品质资源，属于商圈内的霸盘，具备一定规模、档次、形象。
在产品创新上有独特性、不可超越性，无法复制性。
属于区域内所有人改善置换的终极首选目标六是拥有稀缺的教育资源，学校好不好主要看生源，在往深的说是看家长.结合自己的预算只抓这六点,其他什么都不要看.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!Q:提问; 京总您好，看了您对其他粉丝的回答，受益匪浅！感谢京总的分享，想请教京总，您一般不推荐第一次买房的去新区买新房，除了有溢价之外，还有其他的因素吗？因为我是计划自住，10年之内肯定不会卖，所以有溢价的情况下，10年的时间应该不会亏吧！因为第一次买房子，家里人都期望能买新房，我自己也有点新房情节，总觉得花那么多钱买一个二手房，有点别扭。
感谢京总A:回答; 你好，感谢信任!为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。
当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。
从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。
造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。
从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!Q：提问：京总您好,我一直在纠结是买那个区域，是买有规划、未来可能还有更上一步发展的地区，比如永丰、东坝、望京,或者比较成熟的，比如双井、望京、海淀西三环左右的军博等。
其中望京算哪一类我也没搞清楚，感觉比较成熟了、还有发展的可能、但是也挺贵了。
新区和核心成熟区您觉得我应该买哪里呢?首付预算450~500万，总价1200万以下,房子希望自住，但最核心考虑的是纯投资;户型要求方正一些、不要太奇怪，几居室没有特别要求、投资为核心诉求;目前未婚、无对象，生孩子应该要至少四五年之后，工作具体地点在广安门，但是未来工作地点有可能会变动;之前去了华樾国际几趟，在二期先预留了一套，但是感觉东坝虽然规划还算可以，但是周期会很长，而且东坝好像也没有规划高科技产业，所以后续好像产业基础不一定好，我就担心这个地方八年左右的时间增值性不好，也麻烦帮我参谋一下呢?A：回答：你好，感谢信任！我觉得你买房的思路可能是乱的，我从以下几个方面回答你，希望能帮到你！1、所有准备投资房产的人必须要弄清楚一个基本原理，投资房产为什么会赚钱，大部分人并不清楚.投资房产是搭乘这座城市经济增长从而得到确定的回报，包括城市的经济增长和行业周期的增长，投资房产等同于持有了这座城市的股份，直接占有了这座城市的各种资源，所以对应的是位置的重要性！所以位置决定了房价未来的天花板有多高。
2、一套房产能否有不错的增值最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素，你应该把更多的精力放在板块的选筹上，初步筛选完板块再选楼盘。
3、望京、双井在北京都属于优质的板块，海淀西三环和军博比较固化了，上涨动力有点不足。
关于望京的价格是否已经高位了，望京只所以能够支撑今天的房价是因为产住结合，只有产业的房子属于C类房产，有产业+教育的属于B类房产，有产业+教育+品质的属于A类房产。
现在楼市分化严重，未来会继续分化。
今天的望京既有产业又有不错的教育,品质次新扎堆。
从当前的市场来看，核心地段的品质好盘都涨的比较快，不少人会潜意识觉得买这些盘会高位站岗，其实这是一个错误的思维。
越是升值性高的楼盘越值得买，相反越是升值性弱的区域越没有购买价值，普涨行情出现的时候差地段的上涨动力本身就不足，未来普涨的行情越来越少升值空间会被再次压缩。
望京最贵的小区保利中央公园单价可以卖到14万。
背后的核心原因是望京的购买力支撑着.望京主要是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。
同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。
即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;不存在高位站岗的说法.北京成熟的投资者一直坚持买优质物业，是因为长期看核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。
选对位置等于成功70%，房产投资简单说就3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓。
双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。
属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。
所以有双井称之为国贸的后花园的说法。
住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.4、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房+小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,5、2017年317之后北京的房价涨跌规律和之前不同，317之后房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。
这是大行情出现时上涨的规律。
非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。
1200万预算够尽可能选在核心区位置的品质次新，买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，这个预算如果买在冷门板块属于资源错配。
东坝我在星球内有深度的文章分析，可以看一下。
综合建议:在望京和双井这两个板块做选筹,品质两居或次新三居即可建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.以上问答来自公众号|京房会关注公众号京房会进入“知识星球”可进行提问,有问必答