今天来聊聊南三环，随着最近世茂出让广州亚运城项目股权，帝封江也被传言摆上货架，整个区域又一次蒙上阴影。
区域划分对于南三环，个人划分，大体可以分成四个板块：三江口、南站、螺洲、帝封江。
（螺洲并非指螺洲镇，毕竟包括了不少城门镇的区域）按目前的发展来看，三江口在出现一定滞销后，官方又规划了大三江口，直接把江南CBD、会展、南站，全部融入进去。
从这样的划分出来之后，整个南三环的格局又更加明显，三江口+南站，螺洲+帝封江。
从目前的规划导向来看，东扩南进，很明显大三江口的预期明显更强，本来还能蹭热度的帝封江+螺洲，最终没被带上，当然这次要聊的就是螺洲+帝封江。
螺洲螺洲算是比较早开发的区域，回顾这里的项目，大体分成两种项目：1、大型高低配项目，2、纯安置房项目。
位于江边的超级大盘，禹洲天悦湾，位于螺洲古镇边的泰禾福州院子。
两个项目都规划不少别墅产品，从当初区域的定位来看，三环外，江景+温泉。
2016年，首开以可售楼面价1.9W拿下宗地2016-10号，依然定位改善产品，即目前的首开国仕府。
从当初的发展来看，虽然区域的成型度不高，不过三个房企的项目，好歹给螺洲这个板块打了个底，部分刚需+特色改善。
2020年初，首开继续加码，29亿拿下螺洲287亩的巨型上盖项目，即目前的首开融创榕耀之城。
3个月后，沉寂5年的帝封江，土拍正式开启，可能首开也没想到对手是世茂+恒大。
帝封江帝封江算是这几年新兴板块，不过追溯历史，2015年，帝封江以五个分割地块出让过，每幅地块200亩左右，合计1211亩，算是当时推量最大的一次，奈何最终因规划调整，被突然取消。
就如同目前大家期望SM入驻南二环一样，早在2012年官方就与华侨城签订框架协议，策划在帝封江兴建欢乐谷。
当2015年，土拍被临时取消之后，谁都没想到，这次取消，就是5年的时间。
2020年，帝封江以两幅巨型地块上市，合计1381亩，被世茂、恒大拿下。
从此开始，帝封江算是开始真正的造城，当然从操盘来看，世茂同样延续了螺洲的风格特色，刚需操盘+江景改善，为了推广，还喊出了福州外滩。
当一切看上去都回到正轨之后，恒大依然没有任何动静。
不太对劲2020年底，世茂帝封江首开，采取分销，配合放开落户的预期，外地客杀入，南三环出圈。
随后就是7栋全清的宣传标语打出，时隔一年，项目备案1192套，网签685套。
当看到世茂帝封江如此火热的同时，隔壁的恒大依然没有动静。
随后12345咨询回复，解除了与恒大签订的土地使用权出让合同，一时间舆论哗然。
这时候的恒大，虽然看上去不太对劲，不过还在挣扎，随后这个巨型地块的土地出让金，最终还是缴纳。
恒大滨江左岸正式出土，不同于周边项目打造高低配的特色，项目一出，直接给区域打了个极限刚需的底。
开盘1.8W，在全面的包装下（当初宣称的东百，目前在哪？），项目做到了区域的销冠，备案730套，网签713套。
去化之谜当恒大打出刚需底牌，首开拿下的螺洲巨型TOD项目，找来了融创。
继续打出刚需牌，虽然备案价2.8W，不过开盘优惠价2.1W左右。
开盘当天晚上，即发出宣传，千人到场，800人摇号，去化超90%。
奈何，南三环，这种节奏已经是第三次了，狼来了的故事，这次好像成真了。
克尔瑞的开盘介绍，只描述项目的开盘情况，常见的回复获得去化数据，变没了？备案6栋，505套房源，面对800人摇号，为何不一次性推出，难道打算后面涨价？隔天分销打出优惠房源，不乏一些中高楼层，800人摇号，中高楼层还有剩余？面对这一系列铺天盖地的质疑，房企也在努力打破质疑。
开盘2周时间，网签80套，不过对比336套，90%去化，需要网签302套，数据还有不少缺口，网签仍需努力。
房企暴雷当区域从特色改善，变成极限刚需后，看上去好像也很符合市场定位。
对于区域的操盘房企：泰禾、禹洲、恒大、世茂、首开、融创。
泰禾，作为暴雷开篇，更多人想到的是三江口。
随后恒大躺平，全国性房企，无人在意帝封江。
近期禹洲也开启，不同于别人，禹洲被描述成“威胁式”暴雷，很有禹洲的风格。
随后世茂，也开始传出卖卖卖。
对于世茂，这几年在福州的交房项目，代表：三江口的世茂理想城、五里亭的世茂璀璨天城、东二环的公园左岸。
从表现来说，应该可以说是灾难级别：轻者精装品质差，中者倒板产权冻结，重者新房直接变危房。
对于这个当初要接盘福晟的房企，不到2年时间，自己变成了需要找别人接盘的主。
随着网传的要出售一二线资产，世茂帝封江也赫然在列。
只不过目前区域，恒大+融创，这个组合拳，应该是不少房企的噩梦。
当然回顾在售的项目，好像这个噩梦只有世茂一个人默默承受。
如果打算接盘帝封江，就需要面对恒大+融创，这勇气该有多大？区域总结对于南三环，近期又发出了拆迁的公告，位于榕耀之城北面的福安新区项目，规划也不少。
区域当初还能作为特色改善存在，楼面价甚至还能接近2W。
如今被几个巨型项目，价格压到了2W以下，更加令人担忧的是，这样的价格，如果高去化是假象，那到底什么价位才是底。
目前区域未上市的房源还有非常多，虽然帝封江两个项目看上去化率不算低，但是这也仅仅是建立在备案房源的基础上。
对于两个房企，虽然看上去可能要换人，不过对于板块而言，可能也不是什么坏消息。
大量未上市的房源，如果换几个靠谱的房企，板块的地铁优势，配合规划的特色商业，加上近期启动的征迁，以及处于南下的政策，可能又是另一番局面。
当南三环出现滞销，房企出现暴雷，两者的到底谁在主导谁，但愿目前的变动，是塞翁失马焉知非福。