以产业地产的名义低价拿地，获得一定数量配套的住宅用地，先卖住宅回笼资金，然后开发产业园，获取园区的招商和付服务费等，这是过去产业地产普遍的玩法，华夏幸福就是以独特的“产城+住宅开发”模式，逐渐走向壮大。
这一套路引得业内纷纷效仿，据中城新产业董事长刘爱明透露，目前，50强房企里的45家都已经涉足了产业地产。
房企正从过去分享红利，走向创造价值，推动产业发展。
然而，由于过去不少房企挂羊头卖狗肉，以产业之名行地产之实，各地方政府都在不断收紧产业地产用地出让的条件。
比如，今后济南的创新性产业用地不再与住宅捆绑出让，郑州和北京等地产业园区内物业不得再进行散售等。
过去，捆绑住宅，园区物业可分割销售，一些知名公司尚且因为楼市调控就遇到现金流危机（住宅卖不出去），如今不捆绑住宅，园区物业还不能散售。
产业地产还能玩吗？各地限制产业地产出让条件还是为了促进产业地产发展5月23日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》（以下简称“216号文”）。
216号文只有几百字，却威力巨大。
因为216号文明确规定，建设单位不得分割销售研发、工业项目。
正式在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。
北京不是第一个这么干的城市。
2019年3月28日，郑州市发布《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见（试行）》，在规划用地分类一类工业用地(M1)类中，新增“新型工业用地(M1A)”。
企业取得的新型工业用地，使用权不得分割转让。
去年8月，深圳发布《深圳市工业区块线管理办法》，核心内容包括：保证工业用地的总量规模，严格控制M0（新型产业用地）的比例，厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计，禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业，加大产权分割面积（厂房不低于1000平米，研发不低于300平米）、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。
今年3月8日，济南市发布的《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》中特别规定：创新性产业用地（M0）不得和住宅用地捆绑出让。
4月3日，东莞市委副书记、市长肖亚非主持召开市政府常务会议，审议通过了《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》（下称《实施细则》）。
该《实施细则》是2018年9月11日《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（下称《暂行办法》）的相关配套细则，是国内第一份明确针对M0的市级政策细则。
《实施细则》对《暂行办法》有一个非常关键的调整：新型产业用地需配置一定比例商业办公用地和住宅用地的，产业用地和商业用地可以按一宗地整体供地。
但是，配置配套型住宅用地必须经市人民政府批准独立出具住宅建设用地规划条件，单独进行宗地市场评估和公开出让！过去多年来，各地的产业地产蓬勃发展，崛起不少佼佼者。
然而，也催生了很多投机者，低价拿了产业地产用地（工业用地），却打擦边球建写字楼、商铺甚至小产权住宅与别墅，扰乱市场秩序，即便搞成综合性园区，但产业无法集聚，而且通常建好就卖，产业概念非常薄弱，不利于企业长远发展，政府很不满意，直到大力整顿。
根据明源君此前的研究，大部分园区上市公司的园区业务对业绩的贡献依然较小，业绩主要来自物业销售，因此对调控十分敏感。
是否捆绑住宅用地，产业地产能否出售、出售标准等直接影响项目的投资回报。
现如今政策这么凶猛，产业地产还还有得玩吗？跟其他一些诸如“市场化的产业地产已死”的悲观论调不同，明源君认为，政府严格管控的核心还是为了市场参与者真正做产业，而不是挂羊头卖狗肉，就像楼市调控一样，不是要打死开发商，而是为了让行业能够有一个健康的发展。
该有的商业配套还是有出让的地价也会有优惠跟住宅调控层层加码一样，各地不断出台政策限制产业用地的出让，但很多依然有配套商业用地，满足一定要求后也可以销售。
1、不能分割销售，不代表不能销售5月23日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布216号文的同时，还下发了《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》，二者明确指出：“建设单位整体转让已建成研发、工业项目的，买受人应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。
”虽然不能分割销售，但相比之前的禁售，这次改为了可以整体销售，而且审批权限下放至区、园区。
此前，审批层级多，至少需要1年。
审核权下放以后，效率有望提升。
去年，《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（2018－2020年）》选取了产权分割试点，允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割。
无论是整体销售还是设置分割的最小单元，是为了抬高炒作工业房地产的门槛，禁售不是目的，防止因厂房价格上涨损害实业才是。
2、不捆绑住宅，但还有商业、公寓等去年12月19日，郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》（下称《意见》），在规划用地分类工业用地（Ｍ）类中，增加“新型产业用地（Ｍ０）”，以区别于普通工业用地；在土地分类中对应用途确定为“工业用地（新型产业用地）”，试点新政正式落地郑州高新区。
与传统形态的工业用地不同，新型产业用地有以下三大特点：一是容积率高。
一般的工业用地容积率基本在1.0-2.0间，只有少部分能做到3.0，深圳的“M0”容积率最高能做到6.0，这样既让各大城市稀缺的土地资源得到更为集约化的利用，又让参与者盈利的可能性增大。
二是兼容商业。
新型产业用地上可以配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等业态。
按传统用地模式建设的生产厂房，缺乏休闲空间，《意见》允许M0为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房建筑面积不低于总建面的70%，剩下30%可以兼容商业配套，其中不超过10%为商业及餐饮，不超过20%为服务型公寓。
这样一来，新的科技企业工作人员中的科学家、设计师，在工作之余可以有个交流休闲的空间，互相之间进行思维碰撞，又让参的房企多了盈利点。
三是可以售卖。
在分割转让方面，《意见》要求，用地单位原则上要持有不少于总建面40%的厂房和研发用房，自持10年以上，剩余30%在协议明确后可以分割转让，最小分割单元不低于300平米；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套转让。
这意味着园区最多60%可以对外分割销售。
不过和杭州的规定相同，为了避免潜在的租售乱象，这些分割转让或出租，必须经高新区管委会同意，而且由管委会优先回购。
事实上，从2014年深圳推出新型产业用地（M0）开始，珠三角和长三角的许多城市都开始尝试去设立一些新的用地类型。
如今，我国中西部地区，也进入城市集约发展和产业升级的阶段。
必然也会走上类似的道路，市场的空间很广阔。
3、不捆绑住宅，地价会相应的降低不捆绑住宅，或要求自持，地价方面会更加优惠。
比如，今年3月21日广州市政府公布的工业用地新政，当日广州市政府常务会议审议通过了该市《提高工业用地利用效率实施办法》，新型产业用地（M0）地价标准按同地段的办公用途地价的20%计收，有效降低了企业的拿地成本。
且此类用地可分割转让，即可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。
该实施办法还明确要求新型产业用地的容积率在3.0至5.0间(普通工业用地为2.0至4.0)，配套设施比例达30%(普通工业用地为15%左右)。
只要有专业运营能力产业地产就大有可为我们比较多关注到住宅，但其实中国产业地产市场很大，一二三线城市，工业用地的供应量长期超过住宅用地。