原创 蒋林 北京楼盘测评 2022-07-23 19:27 发表于北京据克尔瑞统计数据，今年1-6月份，北京市新房成交套数当中，四房户型套数占比达到18%，同比提高4%；140平米及以上户型面积的套数占比达到17%，同比提高5%。
北京瑞府、端礼著两大高端改善项目的热卖，也从侧面印证了北京南城高端需求的崛起。
如果说北京瑞府和端礼著是京开高速沿线置业的门户，那么从南二环向南，一直到南五环，都是东城、西城、海淀、丰台等沿京开高速置业人群的“置业轴”。
但在这条“置业轴”上，出了南三环，新房的户型设计普遍以70-120平米的中小面积段为主。
大兴西红门新盘橡树湾的产品规划和成交情况也能印证这一点。
项目73-75平米两居占比约20%；89-107平米三居占比约60%；122-128平米四居占比约20%。
据悉，3月22日开盘的橡树湾目前销售已超20亿元，其中东地块建面约75平米两居已售罄，在售建面约107-128的3-4居。
西地块在售户型为建面约73-95的2-3居。
其中73平米两居户型可做普宅，首套首付35%。
以北京市住建委网站显示的成交均价约6.2万元/平米计算，这套73平米两居的总价约为453万元，属于普宅，首付约160万元。
橡树湾的销售成功，也给大家一个印象：京开高速沿线，西红门和黄村区域新房需求都是刚需和刚改置业需求为主，户型面积应该做偏小为宜。
然而，我们在观察黄村区域今年上半年的二手房成交数据的时候，却意外发现，黄村区域的二手房成交却是120平米以上的中大户型成交得比较好。
今年1-6月，大兴黄村板块的顺驰领海、华润公元九里、旭辉御府、金地仰山等中高端楼盘的二手房成交量迅速上升。
数据显示：大兴黄村区域从成交面积段看，120平米及以上户型成交约占上述统计数据的1/3，总价800万元以上的成交占比约1/3。
大兴黄村区域挂牌二手房中超过10年房龄的房源占比约9成，不到10年房龄的，只有华润公园九里、旭辉御府、金地仰山寥寥几个拥有大户型的改善项目。
而黄村区域的改善置业人群多为本地人，对本地生活有感情，不愿意远迁，喜欢在黄村和西红门区域买房。
在新房供应普遍缺乏大户型产品的情况下，二手房的大户型房源就卖得比较好了。
比如华润公元九里223平米户型四居室，不光客厅和居室面积更大，还配有独立餐厅，独立仓储和室内阳台。
而且还有290-350平米的五室大平层，支撑区域终极改善。
二手房大户型卖得好，说明了大兴黄村区域存在很强的高端改善需求。
如今大兴黄村二手房成交总价达800万元及以上的占到了三分之一，这说明黄村区域的高端改善需求正在释放。
但是，有业内人士提出，之前海珀云翡项目主打高端改善，为什么去化比较慢？关于这个项目分析，我们可以另篇讨论。
因为市场的判断是分时间、地点的。
从时间上看，海珀云翡开盘的时间赶上了一个区域市场下行的时间；从地点上看，五环外京开以东的区域，并没有得到黄村区域卖旧换新改善需求人群的认可。
此外，黄村区域的教育、地铁等生活配套是很重要的，居住此地的人，虽然很多都有车，但搭乘地铁出行也很普遍。
黄村区域有不错的地铁、商业、教育配套，成为了一个区域生活中心，在这个区域很难被替代。
当下，区域小户型热销的原因还有一个，就是刚需和刚改置业受疫情影响较大，这些客户要么取消和推迟了购房计划，要么调低了购房预算。
所以会呈现出“消费降级”带来的小户型热销。
而购买大户型、终极改善甚至豪宅的客户，往往是受疫情营销较小的人群。
如今，一线城市的高端改善需求增长很快，黄村、西红门区域也陆续具备了做高端改善项目的条件。
例如，今年7月大兴迎来轨道和教育利好，其中19号线支线将在位于五环内的西红门东板块设站，皇城根小学分校和北京四中分校也将落地西红门东。
希望这个区域再出现如华润公元九里这样的高端改善项目，对于今年下半年敢于在这个区域做大户型、高端产品的项目，相信到时候市场一定给予意外的惊喜。