京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。
请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,2、燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。
因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。
房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。
当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。
3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低.综合建议:如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽,+花园桥一套建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!Q:提问：京总您好，非常认同您买房需要利用杠杆的说法，但是在看房过程中，有些房子的原值比较低，导致银行评估价低，首付比较高，可贷款额比较少。
这种情况下对我们这种首次贷款的就很不利了，有什么好的建议去增加杠杆吗？月收入比较高，还贷能力强，希望能尽量多加杠杆。
A:回答：您好,您不应该公开向我提问这个问题;关于贷款加不上杠杆建议星球内的会员私信和我沟通.Q:提问:京总，您好。
我的问题是这样的，目前有房可住，孩子也已经上小学。
手里尚有一张房票可用，想从纯投资的角度入手房产，发挥一下金融属性作用，手上现金300多一点，可贷款，无贷款记录。
请教京总有什么好的建议。
A:回答:1、300建议加400的杠杆;700可以选一个不错的纯投资品;关于加杠杆的方式可私信我. 2、这个价格段可以重点看看朝青板块;目前是比较适合投资的一个板块,称之为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。
加上自身又比较争气，品质小区扎堆。
虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的价值。
整个区域商圈发达配套完善,居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。
可以重点看下青年汇佳园、华纺易城这两个盘建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利！有问题可再向我提问!Q:提问：京总好，回龙观天鑫家园的开间还有涨幅空间吗？值得继续持有还是卖掉换一套大点的2居？A:回答：您好,感谢信任!天鑫家园在霍营板块属于热度中等的楼盘;涨幅还可;回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。
回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强。
对于天通苑更多的是改善。
加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨。
这个盘可以继续持有,如果还有房票或者资金;可以在原有条件不变的情况下增加仓位扩大面积即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！有问题可再向我提问.Q：提问：京总好，目前想在北京购买自住房一套，预算1000—1200，我本人在沙河工作，有班车，媳妇在中关村工作，有办法解决学校。
目前看了清河板块的橡树湾，学院路板块的逸城东苑以及奥森板块的融域嘉园、澳林春天和京师园。
还在犹豫中，请问京总认为这些板块怎么样？更推荐那个盘？A：回答：您好,感谢信任;1、1000-1200是一个很好的价格段,如果选筹精准,未来的涨幅应该是可观的;首先这个总价可以买到市场上的主流户型,北京从2016、2017严调之后,所有的置换家庭基本全部都劝退,加不上杠杆导致积压的购买力会集中在改善群体，这部分改善群体一定会在近期有一个集中的爆发,总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段热门区域的次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致这些区域的次新会越来越稀缺；以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新符合未来市场的主流。
2、1000以上的标的如果选筹错误可能会导致未来的流动性不好,或者严重跑输大盘;失去了投资的意义,比较稳妥的打法是选择核心区,核心区一般是指在城市分区中由某一种资源形成聚焦，为什么是某一种资源聚焦才会用核心区形容，即便是北京也分“市级功能”,和“区级功能”;衣食住行,大商场每个区都有一些,但高端消费,顶级品牌购买能力有限,每个城市最多只能养活一片商铺,这就是“市级功能”某种资源形成的聚焦，购买力更强。
我们会看到一些冷门板块的贵妇盘，就是指比同区域的二手盘贵大概一平1-2万，这种盘买过来之后大概率站岗5-8年的时间，这个背后的逻辑就是没有购买力，或者说购买力有限导致没有更多的人去接盘，只有量大才能推高价格，可以用供需来形容，只有供需失衡，价格才会上涨，这个是微观市场的逻辑。
3、清河和学院路、奥森板块属于三个不同概念的区域,清河的价值是有海淀不错的学区配套+附近产业的支撑,目前区域的配套也比较完善,品质盘扎堆,学院路已经比较固化了,这个区域算是城中区,严格意义上热门区域都算不上,奥森的价值主要是生态资源比较好,但生活配套比较一般,还是靠吸收东西产业区的购买力,这三个板块清河和奥森板块都可,学院路一般;清河的楼盘跑赢大盘的概率更大,奥森板块跟着大盘跑问题不大,但房价的阻力位比较难破.橡树湾的五期也就是万像府溢价稍高，这个板块13万有点虚了，其它都可。
综合建议:优先橡树湾、其次奥林春天、京师园建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!有问题可再向我提问!Q:提问:京总您好。
我看很多问答里面都提到了加杆杠，比如：首付400，加杆杠500-700，总价到1000。
类似这样。
我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。
目前户口在北京，人在外地工作，北京无房，考虑到后期小孩回京读高中，打算买房。
目前我们在外地置有两套房，还有商贷100万。
一套市值至少600万，一套400万。
手头现金约有350万。
年收入扣除教育日常支出等外，有50-70万节余。
北京买房主要是考虑保值及后期居住。
目前没想好买多少价位的房子。
想先请问怎么加杆杠，感觉即使杆杠加上去这么多，后期还贷不会有压力吗，不知道一般是什么思路。
谢谢！A:回答:你好，感谢信任！1:您的负债比较少,首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，或者贷款很低,您的回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍我建议你抛售外地一套房产，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。
中长期看外地的流动性和升值性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念;星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题再向我提问Q:提问:您好，XHS上追过来的。
我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。
我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的 2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。
如果注重升值潜力,可以看看广外。
楼盘比较多可选范围比较大。
小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。
未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。
投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠建议认真阅读星球的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利Q:提问：京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。
分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。
麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？A:回答：你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。
分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。
1700万我觉得买在这个地方属于资源错配.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答重要内容只在知识星球发布公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#不懂杠杆，就无法进阶41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中···