香港佐敦附近一条被高楼包围的小巷子。
（南方周末记者 翁洹/图）（本文首发于2019年9月19日《南方周末》）在香港，职场新人的月工资都在1万港元以上，如果是年轻人以个人名义申请，很难满足公屋对收入的要求。
2003年“八万五计划”搁置后，香港增加土地供应计划再无更大突破。
但就在填海计划提出当年，香港明星刘德华为支持人工岛填海拍摄了一部电视短片，结果遭到人身攻击。
不到30平方米的房子，总价650万港元，30年按揭，每个月还2万多，每天通勤一个多小时。
“如果是你，能开心吗？”香港人Henry刚从东南亚出差回来，听说妹妹最近在新界买了房，让他有些担心，忍不住向南方周末记者倾诉。
香港有三大地理分区，即九龙半岛、香港岛和新界。
人们习惯把港岛、九龙等地称作市区，新界则是香港北部面积最大的一个地理区域。
住房，已是多年来困扰香港的民生难题——公屋、居屋供应量有限，僧多粥少；私宅动辄二十多万港元/平方米的单价已经远超普通居民的支付能力。
政府试图扩大房屋市场供应，却又在土地财政、人工填海等选项上面临多重博弈。
“政府会尽力揾更多土地，起多啲单位，重燃市民上车希望。
”2019年9月16日晚11点半后，香港特首林郑月娥在社交媒体发消息称。
当天她邀请房屋、土地相关部门人员出席《施政报告》咨询会，原定半小时的会议，足足开了4个小时。
“中了六合彩”“不要给我介绍什么大陆婆！”雷强夫妇的内地亲戚们试探着提议，给他们近30岁的儿子雷悦怿介绍内地的女朋友，招来他的反感。
其实，雷悦怿的妈妈，也曾是他口中的“大陆婆”，结婚之后等待4年，才入了香港籍。
亲戚们无法理解，难道幼年和他一起在广州长大、留学澳洲后回内地发展的表姐，在他眼里也成了被鄙夷的“大陆婆”？在一家三口位于香港九龙湾彩德村的公屋里，雷强没能敲开儿子的房门。
雷悦怿内向寡言，每天下班后便把自己关进房间，他的主要社交是在手机上，近在身边的父母并不知道儿子每天都在想些什么。
雷悦怿的工作是在连锁化妆品店SASA做货架陈列整理。
雷强在位于尖沙咀的豪华购物商场K11当保安，他妻子原本在一家酒楼当服务员，最近因为脚背疮疾在家休假。
一家三口只有到晚上9点各自下班回到家后方能凑齐。
这个实用面积三十多平米的房子，拥有两房一厅一厨一卫。
进门是作为全家公共空间的客厅，正对大门的墙壁上挂着一部液晶屏电视，为了不挡住两人座木制沙发上的人看电视，凳子上的第三个人只能紧贴着墙坐在侧面，一不留神，头就会碰到墙上的壁柜。
这也难怪，儿子更愿意在自己房间待着。
这套房子原本只有一个大房间，他们把它隔成了同样大小的两间。
雷强夫妇的房间里，除了一张床，甚至没有地方摆衣柜，只有一个简易的挂衣架。
尽管如此，能住进这套公屋，雷强说已经像“中了六合彩”一样。
1990年代，他们曾租住在深水埗的唐楼小隔间里。
唐楼是香港在1950年代所建的私人住宅，一般为六七层高的楼梯房，一些业主将一套房间分隔为若干个几平米的小单位出租，民间俗称“劏房”。
甚至还有一些仅隔出床位，叫做“笼屋”。
雷强对南方周末记者笑称，劏房的木板墙，一拳就可以打穿。
除了居住空间狭小，消防安全、环境卫生等都不太好，但却是香港人的无奈选择。
2004年，雷强一家首次申请公屋成功，得以“上楼”，但当时所派的公屋位置在屯门，来一趟市区需要一个半小时以上。
公屋，全称公营租住房屋，是由香港政府主导的廉租房，最早始于1950年代在石硖尾兴建、用于安置火灾灾民的房屋。
现在的公屋是香港政府为基层及低收入家庭设立的安全网。
以雷强一家目前所住公屋为例，每个月的租金2000港元左右，约为市面上同类私宅租金的1/4。
按照香港政府统计处的最新数据，目前香港约有公屋单位83万个，在香港所有住房单位中占比29.1%。
换言之，香港现有房屋中近三成为公屋。
公屋对申请人的家庭收入和资产有要求。
2019年4月1日起实施的最新公屋申请入息（即收入）及资产限额是，1人家庭的月收入不能超过1.183万港元，总资产不超过25.7万港元；2人家庭月收入不超过1.869万港元，总资产不超过34.8万港元。
更多人口家庭相应的限额也会累加。
在香港，职场新人的月工资都在1万港元以上，如果是年轻人以个人名义申请，很难满足公屋对收入的要求。
Henry任职于一家跨国医疗器械公司，手下有一帮刚毕业的年轻同事们，他坦言，这个群体很尴尬，基本没有可能申请。
香港政府曾在2011年提出“青年宿舍计划”，主要针对18—30岁、月收入在2.1万港元以下的香港青年。
预计能提供约2302个宿舍单位，租金不超过周边其他同类住宅的60%。
但宿舍数量少不说，执行效率也不高，最早一批单位直到2019年一季度才落成。
根据香港立法会的数据，2019年4—6月，香港每月就业人口的收入中位数为1.87万港元。
也就是说，如果夫妻两人同时工作，也很难达到申请公屋的条件。
即使收入和资产均符合要求，想要住进公屋仍不容易。
香港房屋委员会（下称香港房委会）为公屋轮候设置的目标时间为3年，但是近年公屋申请人越来越多，轮候时间越来越长。
香港运输及房屋局的公开信息显示，截至2019年6月，过去一年获配公屋的一般申请者平均轮候时间为5.4年。
数据还显示，公屋一般申请者（即家庭及长者一人申请者）数量接近14.8万，此外还有10.8万个非长者一人申请者。
2013年，雷强一家依照香港房委会的“天伦乐调迁计划”，申请调迁位于九龙的彩德村，以便就近照顾家中老人，仅4个月后就获得调迁，实属幸运。
彩德村2010年才开始陆续入伙，房屋较新，商业配套、公共设施一应俱全，位置优越。
按照香港政府统计处的数据，2017年公屋租户的人均居住面积（室内楼面面积）为13.2平方米，相比过去人均面积在提升，但仍不算大。
尽管房子不大，但雷强夫妻二人还是养了一只兔子，取名“蝴蝶”，看电视的时候抱在腿上，时不时喂点面包。
他们平时最喜欢的休闲消遣，是报团参加珠三角旅行团，通常是在深圳集合，三天两晚。
“床铺很大，还可以品尝各种美食。
”雷强说，这类旅行可以入住五星酒店。
不愿“上楼”的“包租公”并非人人都像雷强那样期待“上楼”。
49岁的雷潮辉，至今对香港深水埗的唐楼情有独钟。
除了偶尔在岳母家的公屋里临时过渡，他和太太大部分时候都租住在深水埗的唐楼里。
雷潮辉租住的房子有八房两厅、一厨三卫，听起来数量惊人，但房屋套内面积不过80平米。
沿着半米宽的楼道走上来，进门就可以看到他用浅灰色复合木板隔出来的8个小房间，每一间的门楣上都有一个阿拉伯数字。
单个房间只有3—4平方米，摆下一张上下两层的铁架床和一个简易置物架之后，仅能容一人通行。
这就是一个典型的劏房单位。
香港立法会秘书处于2018年发布的《香港的分间楼宇单位》报告显示，2016年，全香港仍有劏房9.27万个，人均面积中位数仅为5.3平方米。
其中，深水埗是香港劏房最多的一个区域，大约有2.11万个住户，约占全香港劏房住户总数的23%。
深水埗交通方便，距离尖沙咀仅5个地铁站。
雷潮辉头脑灵活，8年前租下这套房子后，就开始一边自住，一边转租。
起初，他的租客是楼下深水埗基隆街、桂林街一带铁皮屋里的生意人，用来存放货物；后来是来香港采购的“水客”；目前则主要是来香港自由行的旅客，250元/晚。
内地把这类租下房屋后再转租的人叫做“二房东”，在香港则被称为“包租公”。
过去港片中，“包租公”“包租婆”经常给人吝啬鬼的印象。
雷潮辉辩称自己不属此列——他有自己的转租原则，宁愿空着，也不愿把房子租给香港人。
因为根据香港的法律，即使房客欠租，房东也要给出半年的宽限期，半年之内无法驱赶房客，而访港客人则受签证时间限制，不存在这样的问题。
转租之后，雷潮辉自己住房几乎不用花钱，但也没法从租房里赚多少钱。
按照香港的租房惯例，每两年要更换一次租约，所以房租紧贴最新市场价格，水涨船高。
据上述《香港的分间楼宇单位》，2016年，香港劏房的月租金已经高达4000港元，在过去十年里，劏房的租金涨幅甚至超过私宅，高达150%，同期私宅的涨幅约为82%。
雷潮辉庆幸自己遇到了一个友善的房东，房东不靠租金生活。
以他8年前租下的这套房子为例，当时他和房东约定每年在上一年的基础上涨租5%，目前租金只有市场价格的六成。
雷潮辉此前的营生，是在深水埗的鸭寮街做电子产品生意，由于售卖电视解码器、Wi-Fi解码器，几次三番受到警察的盘查，一度被没收货物。
5年前，他索性结束了生意，转而应聘成为香港一家保安公司的保安人员。
这是雷潮辉平生第一次真正打工。
凭借身形魁梧、处事灵活，做了8个月保安之后，他当上了保安队长。
这样下来，除了每次出工的酬劳960港元，他每个月还可以拿到1.5万港元的固定薪水——作为队长，要负责统筹安排每一次安保任务的确切人员和现场站位。
雷潮辉说自己没想过申请公屋，“我不想为了申请而去说谎，用一个谎言去掩盖另一个谎言。
”在他看来，在香港，只要是四肢健全、身体健康的人，收入都会超过公屋申请限额。
他也曾经动过在香港买房的心思。
那是在2003年SARS期间，他的房东有意抛售房产，优先问他是否愿意接盘。
当时他提议，按照第三方机构评估价格的中间值加价10%交易，但最后房东觉得50万港元评估价太便宜，决定留着继续放租。
如今要买房，最适合雷潮辉的应该是香港政府推出的居屋（资助出售单位）——帮助那些超过公屋申请入息限额，又无法负担起私宅的群体买房。
这类房屋由政府或香港房屋协会兴建，购买者拥有房屋产权，但是有转让限制。
根据香港政府统计处的数据，到2019年，香港的居屋共有41.9万个，在全部房屋中占比约为14.7%。
居屋只有香港永久居民才可以申请，同样有收入和资产限额。
2019年6月香港房委会推出的新一期居屋项目，申请资格要求家庭每月收入扣除强积金后不超过5.8万元，资产限额为201万元；单身人士的每月收入不超过2.9万元，资产限额为105.5万元。
2018年6月林郑月娥宣布六项房屋新政，其中一项是居屋同市场价格脱钩，向合格申请人供应能够负担得起的居屋。
在这之后推出的位于启德、东涌的两处居屋单位，售价为市场价格的六二折，按实用面积算约合7.8万港元/平方米、5.36万港元/平方米，申请人最多可以做到九成半按揭。
这类新定价模式的居屋目前共推出九千多套。
然而，与公屋一样，僧多粥少。
以香港市建局推出的九龙马头围道“首置”项目为例，450个单位，申请超额45倍。
雷潮辉至今认为，在香港买房“不值得”。
他的儿子去了加拿大读书，他计划明年去加拿大买房，那里房子更大，也更便宜。
“包租公”雷潮晖在香港深水埗的家里。
（南方人物周刊记者 方迎忠/图）买私宅？又是要抢的！“没有2000万，你在香港买不到房了！”当80后Kerry告知中介，自己的预算为1000万买个两居室时，中介的回复让她惊呆了。
Kerry在一家跨国公司任管理职位，从2018年开始看楼，自嘲为“可怜的小买家”。
在香港，无论新楼还是二手楼，买房通常要找中介。
尤其是二手楼，因为多数有人住，需要预约房东、租客时间，才能看房。
香港的新盘很少现楼，多是楼花，样板间多设在中环、尖沙咀一带的商场内，开发商为了保证买家的参观体验，也需要预约看房。
2017年底，位于北角地区的新楼盘海璇甚至要求准买家持700万港元银行存款复印件，方能预约，直到2018年3月，才放宽至200万港元。
Kerry出生在内地，初中时去了美国留学，十年前，她回到香港工作，在北角附近买下一套三十多平米的二手私宅。
想着一年要掏出十多万的房租，不如供房，毕竟最后房产还是自己的。
让她难以理解的是，身边有一群香港朋友更倾向于租房而非买房。
今天Kerry想换一套大些的住房，没想到，买房竟然更加艰难了。
Kerry收到中介发来的最新讯息显示，新鸿基地产开发的汇玺3期准备出售。
这一打出“时光倒流价”口号的新盘，首批单位平均呎价为2.17万港元，的确比2017年11月推出的2期首批单位要略低，但最便宜的一个单位折后总价为605万港元，面积仅275平方呎（25.5平方米）。
这个楼盘位于西九龙，除了地铁南昌站上盖之外，没什么特别的卖点，她将信息转给好几个朋友，大家都认为不值这个价钱。
但是，按照行业现状，在第一期之后的加推项目，肯定还会涨价。
“又是要抢的！”汇玺3期这一次只推出235个单位，Kerry向南方周末记者感叹，“供应太少，没得选择。
”香港楼市的一个转折点发生在1997年，香港回归以后，首任特首董建华在《施政报告》中提出“八万五计划”：即每年供应不少于8.5万个公营和私营住房单位，希望用十年时间实现香港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短到3年。
这本是改善香港民生的一大创举。
在1987—1996年十年间，香港私营房屋平均每年的供应量为2.99万个，公营房屋（包括出租、出售）为4.18万个。
但这一改善居住的举措，不幸遇到1997金融危机以及2003年SARS公共卫生危机，香港楼市开启历史上最大一轮暴跌。
加之新政发挥作用，在2000—2002年三年时间内，香港盖成24.2万套住房，推向市场之后，市场住房供应量大增。
当时，香港一些房屋的市场价格甚至比买房者的银行借贷余额还要低，由于买家无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，最后不得不让银行收走房产拍卖。
香港市民上街抗议房价下跌，要求政府救市。
作为应对，香港政府决定取消土地拍卖一年，停止公屋新建计划。
此后，私营房屋成为香港主要的市场供给