今天起更新三篇“活久见”系列，拆解北京最稀奇古怪的房子。
此类房子，我们做了有关增值潜力的评测。
1关于loft，用人话讲就是“带阁楼的小复式”，最先想到的铁定是公寓。
譬如，京城最大的商办房北京像素就有大量loft，优势是层高接近5米，直接在上面加了一层阁楼。
等于在有限房本面积下做了拓宽，关键是价格贼低。
北京像素的均价是3.5万左右，一套建筑面积53.64㎡的loft，总价只需190万，能拿下实际使用面积达到75.2平的房子。
乍一听很美妙，但细想便宜有便宜的道理。
毕竟这房子买完既不能落户，也上不了公立学校。
同时还不给上杠杆，必须全款购入。
以上几点，每条都让人扎心。
更重要的是，前些年北京商办也限购了，享受和住宅同样的待遇，购买力直接给干趴下了。
那么问题来了，loft户型只能是商办类公寓专属吗？错了！北京还真有以loft户型为主流的70年产权纯住宅小区。
2这个盘在大兴枣园，名为“首邑溪谷”。
房龄也就10年，小区是纯人车分流，楼体是托斯卡纳风格的典范，整体就是由假山、流水和各类植被点缀成的欧式公园。
物业也尽心尽责，堪称24K的改善型小区。
但北京的公园式住宅很多，这似乎并不稀缺。
首邑溪谷真正的特点在于，这是标准的商品房住宅，但大部分房子是loft复式户型，把利用率做到了极致。
譬如，48平的建筑面积能做出啥花样？正常情况下，也就是普通的一室一厅一卫，地球上的开发商一般都这么整。
但就这48平的建面，首邑溪谷硬是做了两室一厅两卫四阳台的双层复式，实际使用面积高达87平。
且活动空间毫不局促，厨房和衣帽间应有尽有。
楼下是客厅，楼上做卧室，这是动静分离的绝美境界。
看价格，290万能拿下上述的一套精装房。
但看建筑面积，房子单价就破了6万，在大兴倒不算低。
但这房子不能按建面单价算，好歹人家送了半套房子的面积。
我们看项目值不值？首先，位置是五环外的高米店南。
在大兴住过的人都知道，到北边出行上班严重依赖地铁4号线。
而这恰好是首邑溪谷的软肋，小区到高米店南站距离2公里，溜达着坐地铁是够呛，需要小区门口的接驳车中转。
3更重要的问题是，这种房子的买家客群相对狭窄，也就是少量年轻白领可能青睐这种不太规整的loft。
就广大群众居家而言，大家是住惯了平层。
就说体验，很多人买复式追求的是大空间，每层面积100平以上，结合大挑空的房子住着才舒服，不少叠拼别墅就属于此类产品。
但首邑溪谷的复式又属于另一个分支，总层高一般也就4.8米，下面层高是2.3米，二层是2.2米。
这样会损失一部分空间感，尤其是高个儿业主，顶着天花板居住难免压抑。
加上此类住宅有避不开的户数问题，首邑溪谷有的楼栋一层住了26户，梯户比在1比5以上。
住的人多了，且包括大量租户，各种杂乱的问题在所难免。
还有个小问题，小区居民体量有3000多户，车位却只配了1600个。
这对一个远地铁的住宅来说是不太合适的，因为大家出门开车是刚需，不少业主甚至把车停在了小区外面。
从流通看，首邑溪谷单月能有30套左右的成交量，至少反映了市场是有需求的。
有很大部分原因在于上车门槛不高，毕竟小区内有大量两居loft户型总价还不到300万，首付100万在北京买个新小区还要啥自行车？同时，贝壳上在售的房源就有接近160套。
出售时，买家之间相互的价格踩踏就难以避免，加之上文说的一些缺点，因此也就造成了这小区价格常年不涨，甚至有部分户型阴跌的情况。
再看周边二手盘，像保利茉莉公馆、新里西斯莱这类以平层为主的次新地铁盘更受认可，主流户型在上一轮实现了接近10%的涨幅。
对首邑溪谷，我们的理解是，买套房自住没问题。
如果考虑以后往上走，从板块、交通、户型、市场认可度等方面权衡，这小区基本是跑不赢大市的。