当下的地产行业已进入寒冬，过去也一直在提行业进入寒冬，但充其量也就是南方的冬天，而今年是真正的寒冬，犹如东北的冬天地产行业拐点也从反复喊“狼来了”，发现狼真的来了在地产行业大萧条环境下，存活下来，继续发展、壮大是每个仍然活着的地产企业的共识，从管理中要效益也不是仅仅停留在口号上，是每个房企必须面对的课题，降本增效也成为每个房地产企业都在开展的工作管理费做为企业成本重要组成部分，所占比例不小（2.4%~无上限，各企业不等），但历来不被重视，一方面是管理费组成复杂，内容繁多；另一方面是管理费在绝大部分企业中是人资、综合部门进行管理，而非成本部门，除非老板关注，否则人资、综合部门是很难对自己下手的，且成本部门也插不上手今天就跟大家聊一聊降本增效中管理费用的优化和控制题纲：01 管理费的组成02 管理费行业对标03 管理费的控制及优化01 管理费的组成企业管理费，是指企业范围内所发生的各项管理费和经营费，包括企业行政人员的工资，办公费，仓库管理费，检验试验费，固定资产的折旧、维修和占用费，流动资金的利息支出、税金等等1. 管理费的组成管理费可以分为两大分支，一个是人力费用，一个是行政类费用1.1 人力费用指员工薪酬、各项福利及补助、培训、招聘等人工成本类开支1.2 行政费用行政费用比较多，通常是指固定资产购置、办公费用、业务招待、房屋租赁、水电物管费、差旅费、档案费、车辆交通费、办公耗品费、会议活动费、通信费、企业宣传费、赞助捐赠费等等1.3 特别注意在管理费用的管理统计时特别需要注意的是口径内容的清晰一致，尤其是管理费与营销费的界面一定要清晰，不能重叠或者遗漏如营销人员的薪酬是纳入管理费还是营销费，再比如所营销设施的费用是纳入管理费还是营销费等等2. 管理费率怎么算管理费率是衡量企业管理费高低的重要指标，也是与行业对标的重要指标管理费率=管理费总额/营业收入02 管理费行业对标本次对标的数据是借鉴行业研究机构的数据，从对标的情况看，管理费率行业平均值在3.2%左右，行业强值为2.4%；其中TOP50强企业管理费率2%以下的占比6%；管理费率2%~4%的占比35%；管理费率4%~6%的占比26%；管理费率6%~8%的占比24%；管理费率8%以上的占比9%对比一下自身企业的管理费率就知道在行业内的位置以及可降幅的空间了点击关注，查看更多干货03 管理费的控制及优化管理费占比不小，按照行业平均值3.2%来说，如果企业是千亿规模那么管理费用就要去到32亿元，如果能在管理费上下功夫，那对降本增效来说是立竿见影的事情1. 管理费控制的难点既然管理费占比大为什么极少听到企业在管理费上下功夫呢？（裁员、降薪是现在企业用的比较多的手段，但是否是对的手段？后面会详细阐述），主要原因是在于管理费控制存在很多难点1.1 管理费管理理念错误管理费难管最主要的原因在于管理费管理的理念不对，绝大部分企业对于管理费虽然也称之为管控，但仔细观察一下会发现，大部分是记账型的管理，而非管控型的管理，也就是更多的是被动的记账、反馈式管理，没有主动的，前置的管控这一理念的差异就造成了管理费基本上是发生多少算多少，没有有意识的去控制1.2 费用多，口径不一致管理费用的内容太多了，哪些归口管理费，哪些归口营销费，哪些又归口开发成本，每个职能理解不一致，造成在管理时经常出现重叠以及空挡以营销设施建造费为例，某公司人资行政部门在统计管理费时将样板间费用归入管理费，而营销部门在统计营销费用时也把样板间费用归入营销费，造成费用重复计取，无法客观反映企业管理费率及营销费率1.3 费用数据