这是杨一第 337篇 原创文章富人区和公租房只隔着一条轨道有时生活在重庆久了，你会觉得这座城市很矛盾，也很魔幻。
比如，公租房和豪宅修在一块儿。
3号线童家院子站的南侧是民心佳园公租房，北侧是融创奥林匹克别墅区。
当3号线从中间开过去时，两侧视野叠加起来，两种完全不同的生活展现出来，看起来就很魔幻了。
△ 民心佳园与富人区示意图民心佳园被号称是重庆最牛P的公租房，很难摇上号，可以说是一房难求。
奥林匹克别墅区，既有融创的一系列堡，如博爵堡、公爵堡、尊爵堡、勋爵堡、竣爵堡……也有龙湖的蓝湖郡、弗莱明戈、好望山，隔远点还有保利高尔夫，都是豪宅，都是大佬的居家之所。
最强公租房，配上最强豪宅区，听起来就很有噱头。
同样的事情，还发生在了大竹林。
6号线大竹林站的东侧是康庄美地公租房，西侧是融创壹号院，再往西走是大片的别墅区。
当6号线从中间开过去时，大幅玻璃立面和曲线线条的融创壹号院，与另一侧的黄色外墙建筑，形成天壤之别。
△ 融创壹号院，对面是公租房康庄美地被号称是重庆最第二牛P的公租房，同样也很难摇上号，基本也可以说是一房难求。
融创壹号院是【壹号院】系列在重庆的第二个作品，项目的园林景观和外立面建筑造型打造的都非常不错，算得上是重庆最近这两年的著名豪宅了。
豪横公租房，配上豪横富人区，戏剧张力瞬间拉满。
还是同样的配方，还是同样的味道。
重庆公租房里住了100万人为什么同样的事情，同样的一幕，会在重庆频频上演？唯一差别只是：男主角都是融创，女主角换了。
难道融创把剧本给偷偷带过去了？我来分别说下，公租房的选址逻辑和豪宅的选址逻辑，只是个人猜想，你就当听个乐，如果你觉得我说的不对，那你就是对的。
公租房是重庆的重要民生工程，帮很多初来重庆的人，以较低成本的方式，暂时解决了后顾之忧，是一项造福人民的好工程。
根据某数据大佬的统计，重庆现在约有25个公租房小区，总建筑面积为2711万平米，约提供了42.33万户住宅单位。
根据统计年鉴，重庆户均人口规模约为2.6人，可以推算出，重庆公租房里面住了大概100万人左右。
感谢公租房！△ 重庆主城公租房分布，图源网络2711万平方米，这都是由政府去修的。
在这个过程中，政府提供了土地，并把房子给修好了，这个地价和建安成本就已经很高了。
除此之外，还要装修，满足基本居住条件，基本可以拎包入住。
地价+建安成本+装修成本，这些都是公租房最主要的成本，而其中最重要的成本，就是地价了。
所以，重庆公租房的选址，很少有选在核心区里的，往往都是在郊区，地价相对便宜点。
我们现在看到汽博的民心佳园、大竹林的康庄美地，都会觉得位置非常好啊，在这么好的位置居然修公租房，有些朋友会感到不可思议。
但是，当初这些公租房在修的时候，地段还是属于郊区。
只是，重庆的城市发展速度太快了，5年一小变、10年大变样，曾经的郊区瞬间就变成了寸土寸金的核心区。
在这个城市化进程中，很多人都因此受益了。
当然，也有骂爹骂娘的，住进公租房后就以为这是自己的房子了，所以在最好的买房时间里却没有买房。
这跟个人认知有关，怪不得别人。
大家都是成年人了，要懂得为自己的选择付出代价。
一个新区要想成熟至少要10年时间豪宅的选址逻辑，跟公租房也大同小异，但是核心点差距还是不一样。
当初，融创的富人区、龙湖的富人区在修时，周边基本是一片荒地，蓝湖郡那边甚至还有大片农田，这甚至都称不上是郊区地段，只能说是农村地段。
为什么要去这种农村地段修豪宅呢？你有想过，郊区是怎么发展起来的吗？一个离核心区10多公里的郊区，周边啥都没有，特别荒，修了一个小区，让你去买房，你会去吗？分人。
如果是刚需，100%不会去。
如果是改善/豪宅，50%会过去。
如果豪宅修的再好点，景观弄的再漂亮点，可能有80%的富人会过去。
我来说下，一个新区的发展历程。
基本上，一个新区的开发周期是在10年以上。
△ 新区发展历程，杨一自制图新区一般是先修基础设施配套，修桥修路修轨道这些，然后是大量的修住宅，再然后是修写字楼和普通商业，最后是修建大型的城市综合体和大型Shopping Mall。
你想想，现在的科学城是不是就是这样，每天都在修桥修路修轨道修学校？△ 重庆科学城大变化，图源网络一般前3年，都是修基础设施，没啥人气；第4-5年，就会开始大规模建设，这时会吸引一批有眼光的投资客以及一批对生活有较高居住品质的客户。
这个阶段，开发商一般都会修别墅产品，毕竟还啥子配套都没完善，刚需客户也不得进来。
就像蔡家最开始发展时，也是修中安长岛的独栋和联排别墅，用顶级的资源配套来吸引追求环境和品质的客户。
△ 新区发展历程，杨一自制图到第6-10年，会开始修写字楼和商业，吸引一批在此地有合适工作的客户。
同时，这时会有一部分有眼光的购房者看到了机会，同时考虑投资和自住，毕竟慢慢配套也起来了，吃碗小面去个小诊所逛个便利店这样的地方还是有的。
10年后配套逐渐发展成熟后，刚需客户看到配套比较成熟后会选择在这个时候去看房，却发现已经买不起了，当初你瞧不上的地方，终于也瞧不上你了。
这就是一个新区完整的发展历程，至少要10年。
用这套理论，你可以去套重庆甚至全国其他城市所有的新区，可以看到这些新区现在发展到哪个阶段了，到底还有没有投资价值，现在投进去是赚是亏、能赚多少？如果你投成功了，欢迎来给我咨询费；如果你投失败了，也欢迎来告诉我，让我有机会不断修正自己的投资模型。
以上。