这几天元旦节，似乎又恢复了往日的烟火气，我这个人平时比较宅，没有旅游的爱好，我特意查了一下07年以前的中国楼市，特别是深圳这座屡屡创造奇迹的城市，我很想进一步搞清楚，在互联网不发达的那些年，到底发生了什么？这其实是一件很有意义很有趣的事，在移动互联网时代，很难有什么秘密可言了，但是，当年不一样，当年的互联网是不发达的，很多中老年人都不上网，就算是年轻人，大多也没有电脑，很多也只是在网吧上网，按小时计费，大部分也只是打游戏，看新闻查数据的绝对是极少数，信息是如此的封闭，人们在做决策的时候，究竟依据什么东西呢？好了，现在就带你开开眼界让我们回到2007年这个特殊的年份。
当年，8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。
在中介圈内，这句话被广为流传。
有大地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。
近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。
眼看可能出局的买家高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”甚至一些高新技术企业已在考虑离开深圳。
在经过2005、2006连续两年的房地产调控之后，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”：仅在2007年上半年，深圳房价即暴涨了50%以上。
近18个月以来，深圳经历了一次没有前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元／平方米上涨到接近16000元／平方米，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。
资本市场几乎疯了，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。
房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。
2007年6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下整个伊利集团。
兰溪谷二期兰溪谷二期的楼盘正在询价，当时买家报价已到3.2万元。
伊利是当年中国最有价值的企业之一，一个楼盘的价值显然无法与之相提并论。
这位高管感慨，“不是伊利的价值低估了，就是楼盘的价值被高估了。
”到6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元。
要知道，这是2007年的价格。
那栋别墅光佣金销售就就挣了100万。
“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。
”不止一位开发商私下感叹。
上涨中的深圳楼市就像一个筛子那样筛选出富人，而且筛眼仍在不断扩大，众多怀揣深圳梦的中低收入者也竭尽所能地避免被筛子筛出去，即使这意味着他们被深深“套牢”，透支未来。
2006年10月，来自武汉的阿志清楚地看到他人生中的那道筛眼。
那天上午他偶然路过一个叫“碧华庭居”的小区，出于习惯，他把视线投向房产中介的信息栏。
令他惊喜的是，一套100平方米的二手房刚刚挂牌转让，他是第一个看到的人。
你看，当时信息获取的方式就和现在很不一样，当时的互联网并不发达，很多信息都是要你自己走出去才能获取，而不是像现在，一部手机可以获取到绝大部分信息。
2005年研究生毕业的阿志，在深圳的同学十余人，只有一人尚未买房；他所在的大型国有公司，同时进来的毕业生有一大半买了房，2006年7月毕业的人中也有一半买了房。
绝大部分首期来自父母，或是借钱。
之前两个月他无时不处于焦灼和郁闷中，看了无数的房子，可每次他去看房，房子总会在第二天就被人抢走。
而且每套都比前一套卖得贵。
愈发焦灼的阿志，不知道自己正在经历深圳楼市的再一次报复性增长。
当年6月1日，“新房2年内出售须缴纳5%营业税”的规定将售出时限延长到了5年。
2005年的那一幕完整再现。
同样长达3个月的对峙，同样是买方心理崩溃，营业税的成本一模一样地添加进了房价里，房价一模一样地加速上涨。
这次，阿志成了第一个去看房的人，在屋子中停留的半小时内，他遇到了不同中介带来的十几个看房人，几乎是一个小型现场拍卖会。
从看房到决定，只用了2个小时。
签完合同后，阿志给女友打电话，“我是不是在做梦？像买棵白菜一样花掉了未来三十年？”“这棵白菜”花去了他所有的积蓄，首期款中有部分是向朋友借的。
他的收入稳定，在深圳属于中等偏上，每月6000元工资，女友的收入还略高一点。
每月按揭款用去了他俩总收入的50%，而国际通行的警戒线是家庭总收入的30%。
女友在电话中劝阿志冷静一点，阿志则回答：如果现在不买房子，那我可能一辈子都不能给你一个家了。
对于阿志这一深圳人数最为庞大的白领阶层来说，房子是关乎一生的博弈。
7个月后，阿志的同学在他的10楼买了同一户型，多付了三十多万。
“真羡慕你早就买了”。
而阿志也羡慕在他之前买房的同学。
这时的阿志正在装修自己的房子，在梅园路的大型建材市场，上千个摊位全都生意火爆，订单均排到一个月后。
那年，深圳人的购房习惯有了根本变化：过去，来到深圳3-8年后购房是常态，而目前1-3年也成为常态。
实际上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。
住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。
它实际上是一种成本房。
1993年，深圳宣称，深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决，深圳住宅局因此于1992年获得了联合国人居荣誉奖。
当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。
《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明：此后，建房比例中的两头逐渐减少，微利房逐渐增多。
那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。
这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。
即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。
然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台。
此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。
这就是深圳房价的转折点。
就像米和盐一样，房子是半公共产品。
因为房屋承载着人的基本居住权利。
而房地产商就是想把政府供应这块挤掉。
当时一些开发商攻击住宅局，认为住宅局成为一个政府背景的开发商。
然而，当时房地产市场化是全国一盘棋，深圳对此似乎无能为力。
如果说，2006年深圳楼市是疯狂，那么，2007年则是癫狂2005年之前，深圳以房价平稳著称。
当杭州、上海、北京等明星城市的房价次第领涨时，深圳更像一个局外人——这里的居民经历过1990年代中后期的楼价下跌(价格从高位时的10000元／平方米跌落一半)，也见证过香港楼市的崩溃、负资产阶层的凄苦。
房价温和而平静地上涨几年后(每年约5%)，深圳人对楼市的审慎态度开始悄然而变。
由于前期的平稳，相较于北京、上海，2005年的深圳楼市已有落差，颇让投资者放心，在深圳购置房产显然是一个稳妥的选择。
何况，当时可供中国普通居民选择的投资品实在不多——比起普洱茶、艺术品，甚至是奢侈品，股票、房产还是更可靠一些。
相较阴晴不定的股市，房产又更可靠。
何况，房产比股票更“重”：股票只是一张纸，而房价即使下跌，还可通过出租房屋挽回损失。
2005年7月，另一个大事件更将深圳人推向了投资一途——人民币开始汇率改革。
那时至2007年，人民币累计升值幅度已超过7%，汇率是现金的价格，当把现金的价格往下压的时候，其他资产的价格都要上涨。
房产亦如是，直到汇率不再上升。
汇改前两个月，调控楼市的“国六条”出台，深圳市政府应声宣布，从6月1日开始，“新房2年内出售须缴纳5%营业税”。
这为深圳人的理性选择增添了些许戏剧性，押卖方希望以更高价卖，以弥补陡然增出的成本，买方不愿买，等着房价跌。
心理对峙持续了3个月，以买方卸甲投降、追涨购买告终。
事实上，在市场经济发达的国家，房地产属于金融业，而不是制造业。
房子是金融产品而不是单纯的消费品。
当时很多中国老百姓没有这个常识——房产类似股票，它的价格某种程度上来自于“散户们”自己对未来的预期。
于是，看似荒诞却符合逻辑的一幕出现：政府抑制投资或投机需求的良好意愿，在买卖双方力量不均的竞价中，违背初衷，成为了房价上涨的助推剂。
一系列事件之后，深圳楼市踏上了通往“繁荣”之路。
深圳楼市从2006年的疯狂，演进到了2007年上半年的颠狂。
新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行——只有这些地方，才能容纳下等候抽签的购房者。
过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员，现在则出没于各个售楼现场——他们的在场，多少能缓解人群对地产商的责难。
2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。
眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”2007年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，去年置业者中有超过30%在取得产权证后半年内转手。
像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。
那时候的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。
而在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。
我本人不是很相信。
追溯历史报道，2005年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的10%。
至于2007年，一些不愿透露姓名的地产高管披露，他们的楼盘约35%-40%是投资性购买。
当时深圳市房地产协会秘书长张文华则认为，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。
”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35%。
炒家“干炒”早已不是秘密。
房价的上涨，已把太多自住需求抛离，当时二手房已经从由投资客转卖给自住者，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。
这座城市从未拥有过这么多的百万富翁、千万富翁和亿万富翁。
财富与勤奋、刻苦和知识不再有那么大的关系，而更要归功于冒险，或是与地产商的良好关系。
2007年1月27日，一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。
近几年持续投资资产的金融分析师阿锐，一直看好深圳楼市，但对于当天的现场仍没有心理准备。
准备购房的他看到等待摇号的4000人(约2000户)，不由倒抽一口冷气——这个楼盘只有800多套。
当场摇号抽签，抽中的每一拨10户依次选房。
阿锐幸运地排进了第3拨，也是最后一拨。
“进去一看，80%的房子都标明已售。
”心仪的户型早已被人捷足先登，但看到如此情形，阿锐临时决定多买一套，他在剩下的户型里随便挑了两套。
其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。
现场立即混乱起来，人们激动、愤怒，大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。
就像参加了一次“轮盘赌”一样——作为奖赏，中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价16200元每平米的房屋。
可以计算出，中签率是1.5%。
阿锐认定其中还有猫腻，那次在会展中心1.5%的中签率便是其中手法拙劣的一例。
他说：“我回去上网查那天成交的不足50%，也就是说房子根本没有卖完，我担心是完成手续时间不够，连着两三个星期上网查都是同样的结果，春节一过，开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房，这一次房价就是18000元了。
”“时间就是金钱。
”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。
对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。
我认为，开发商捂盘惜售的现象确实存在，但对于正规的大开发商来说，它们更倾向于快速套现，将资金转入下一个项目，而不愿承担市场风险。
有一种说法，2006年以来，楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系，“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种，一些地产商采用了更为高级而合法的方式，它们在正式开盘前，会进行一段时间的公开询价，将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价，这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间，成为市场上的价格领导者，而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价，而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。
价格继续上涨，地产商将获利，投资者也将获利，本应是价格谈判者的买卖双方，却不约而同地合谋定价，房价在这样的循环中渐次推高。
盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票，基本失去议价的机会——他们中许多人也已被逐离在房市之外。
但我认为：香港房地产商才有可能形成垄断，整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上，可他们也没形成价格联盟，深圳成百上千家开发商，更没有这个可能。
或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。
2007年6月28日，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元，竞价激烈。
该楼面地价为1.0375万元／平方米，创深圳新高。
而在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。
这表明一个可怕的事实，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会这样出价。
另一方面，政府财政也得以大为充裕，房价大涨，导致深圳房地产税收猛增。
据《中华工商时报》报道，深圳地税局负责人透露，1-5月深圳房地产市场由于交易活跃，以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘，所以营业税收入较高，全年预计会超过 100亿元。
2017年的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。
这意味着，目前的市场逻辑近乎自我循环：房价的上涨系于对仍将上涨的预期。
后来，阿锐已决定不再添置新房，一些炒房客也认为房价太高，已把视线投往下一个可能的资金洼地。
数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地涌向惠州、东莞、桂林、长沙、武汉等城市，继续着淘金神话。
再后来，在长沙，一个由深圳地产商开发的楼盘，70套联排别墅中有40套为深圳人购得。
地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。
但有的大地产公司已决定，在2008年底前出清存货，不论什么价格。
“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。
”一位地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。
尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”。