2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘——万科金域华府。
不利因素梳理：1）小区一二期与三期高层楼栋“十字塔楼”结构，得房率高、通透性好，但私密性极差万科金域华府一共分四期，其中一期由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街组成，二期由6栋住宅与1栋公寓组成，三、四期是高层和洋房，10栋高层、17栋洋房。
整个小区中一期二期与三期高层楼栋为十字塔楼结构，据了解“十字星”塔楼结构为万科当年创新产品，主要目的为提高得房率（共有一个核心筒，减少公摊面积），同时优化通风与日照；其十字结构，可以使每户有三面采光与通风通透，但相邻户型互视，私密性极差，而“十字星”结构在风水上不是很好，有财泄四方之说（仅供参考）。
四期楼栋还有东西朝向楼栋，通风与日照都存在天生弊端，同时还有西晒问题。
2）紧邻万家丽高架，存在噪音污染万科金域华府西面紧邻万家丽高架桥，尤其是一期与四期，直接靠近万家丽高架桥，其噪音污染严重，万家丽高架作为快速路，车流量巨大、车速更快，尽管高架上装了隔音屏，但对于高层居民来说隔音效果一般，尤其是晚上各种车辆来回穿行，加重噪音污染，同时汽车尾气、粉尘污染严重，所以计划购买万科金域华府的潜在购买者尽量规避临近高架桥位置的楼栋。
3）整个小区楼龄比较大，一期二期 10+年楼龄，三期四期9年楼龄，适合自住客户万科金域华府整个小区的楼龄都比较大，其中一期2009年交付入住、二期2011年交付入住、三期与四期2014年交付入住，所以楼龄基本是接近甚至超过10年了，不属于次新小区范畴，而房屋使用的时间久了，还会产生一些房屋的维修费用，这些费用都会算到买房人的身上；其次随着楼龄的增长二手房市场流动性也会随之下降，并且房屋升值空间也会变得越来越小，总的来说，适合自住的客户。
万科金域华府一期与二期还有多栋公寓，其租客也就比较多，小区居住的人口比较嘈杂，同时小区建设的比较早，其车位存在不足，一期仅有6栋直通地下车库，二期为台地小区，出入稍有不便，所以小区设计与配套上三四期优于一二期。
有利因素梳理：1）地铁与城铁双轨交通，紧邻城市主干道万家丽路，交通出行便利万科金域华府紧邻地铁5号线雨花区政府站，距离城铁香樟路站也仅一路之隔，约700米，走过一个路口就能到，同时公交站点有窑坡站（8路；16路；26路快线；68路；135路；167路；280路；406路）与湖南联通站（802路；810路）等，公共交通出行便利；自驾出门就是万家丽高架桥，可快速去往城区各大商圈，自驾出行也便利。
2）商业与公寓配套成熟，万科品牌物业万科金域华府小区紧邻熙悦汇，往南200米就是喜盈门范城大型商业综合体，往西不远就是通程商业广场，周边商业配套齐全，购物十分方便。
万科金域华府小区内部6栋前有生活广场、4栋前有羽毛球场、10栋前有篮球场，方便业主开展活动、运动锻炼，外部公园景观中，附近有圭塘河生态公园、圭塘河岸滨水公园、沙湾公园，稍微远一点有天际岭国家森铃公园，每天饭后遛弯、散步与带娃都有好去处。
万科金域华府的物业费1期2期1.8元/平米·月、3期为2.38元/平米·月、洋房2.18元/平米·月；小区实施封闭式管理，安全性比较高，万科物业员工素质高、服务态度也比较好，物业设施齐全，办事效率高，口碑很不错，有利于提升业主居住幸福指数。
3）小学对口市重点学校——雨花实验小学教育方面，万科金域华府自带两所幼儿园，同时业主子女入读雨花实验小学，公立学校，属于市重点学校，是老牌市重点名校，具有强大的师资力量；微机派位的主要中学是南雅本部、广益本部、雅境、雅礼雨花。
综合来看，万科金域华府为刚需盘，适合注重生活配套与学区的新青年自住客户。