《三环内土地现状剖析》蓝堡区域分析业内人士都在说三环内基本没有土地了。
未来的房地产战场将转到外围。
没错，三环内土地是不多了。
可是不代表没有，下面，我们就来梳理一下。
看看三环内到底还有多少土地，这些土地未来将对区域带来什么影响，开发商进驻及客户置业建议。
首先，根据区域特征，我们把三环内分为以下17大区域进行分解并逐一分析。
如下图所示：板块分析暂时分为以下6大部分：1. 区域整体印象2. 区域配套价值3. 区域5年内竞争分析4. 区域未来竞争分析5. 开发商进驻建议6. 客户置业建议首先从高大上的金水CBD“蓝宝区”开始。
为什么叫蓝堡区，也许没有其他项目和建筑能比蓝堡湾更能代表这个区域了。
第1，区域整体印象：位置：位于城市核心区域东北部。
四至：东北：为龙湖区；东南：为CBD；南部：城市行政金融商业中心；北部：北三环。
角色：老城区第一居住区，老城区房价制高点老城区城市高端居住区第2，区域配套价值：绿化：有文博公园，动物园，东风渠精华段等诸多绿化配套。
交通：北环快速通道、农业路快速通道（在建）、中州大道快速通道。
2号线地铁（在建），东风路地铁（规划）。
商业：丹尼斯高端商业。
办公：金水CBD。
区域内各类配套应该说都是郑州市最顶级的。
可以用无以伦比来形容，并不为过。
简单示意如下图：第3，区域未来竞争分析：先看下图。
红色基本售罄，黄色热销，蓝色潜在。
如上图所示：目前区域内在售项目的体量暂且不说，我们来梳理一下即将上市的体量。
奥克150亩+徐砦200亩+黄家庵70亩+枣庄105亩+押砦70亩+名都2期约40亩+建业45亩+小地块30亩=（约）710亩。
由于城中村改造为主流，取容积率6，则未来会有280万上市，考虑部分安置房因素，区域内将有200万体量上市。
加上目前在售存量。
预计5年内区域内供应量会有250万。
未来这250万也将面临血拼态势，会不会出现龙湖南区的有价无市的局面，真的很难说。
这个区域内过去的地产开发除了个别几个楼盘（如恒大名都）是城中村改造的楼盘外，其他基本均不涉及城中村改造。
但未来这片区域涉及的多是城中村改造和工厂改造。
受城中村改造安置压力的影响，居住品质进一步提升存在一定难度。
但由于区域整体价值极高的因素存在，产品仍将会以高端改善型产品出现，价格仍是市场高点。
由于区域外部四边城市价值差别不大的影响，则区域内部的价值差别亦不十分显著，同质化将不可避免，血拼亦不可避免。
整体的区域竞争态势感觉可以这么概括：大戏上演，群雄逐鹿，豪宅林立。
除了这250万，更远一点还会不会继续有增量上市？我们接着看5年后竞争态势。
第4，潜在供应竞争态势：我们再看潜在供应，先看下图：潜在供应分四类：学校迁移：电大，水校，机专等。
贰号城邦类。
工厂迁移：花花牛，水厂；奥克啤酒厂类。
小地块整理：东峰听撸类区域潜在土地供应量约：900亩。
这类预计容积率都不会太高。
按4.5计。
预计建面仍达到270万㎡。
综上所述，未来区域内预计供应量仍达到惊人的500万㎡，受城市人口容量因素的考虑及其他因素，实际供应量也许达不到500万。
但至少350万是肯定有的。
相当于十几个总体量30万㎡的中型楼盘。
区域内的房地产市场仍然不容小觑。
下面用一张图来总结一下区域内未来竞争态势：第5，房企建议：未进驻的开发商，短期内再进驻可能性已经很小，有意接触潜在地块项目的现在可以着手了。
不能说完全没有机会。
已进驻的开发商在面临未来5年红海战役的时候，并不能认为携区域价值而能高枕无忧了，从上面的分析可以看出，未来竞争仍然十分残酷，个人觉得未来的竞争诉求点将集中体现在品牌（物业）和产品（规划）了。
第6，置业建议：真没什么好建议的，相比郑州老城区其他区域的房子，这里的房子肯定是好房子。
准备好钱吧。
不过还是说说吧。
只说居住。
万达，建业，思达，天骄那一堆的房子就别买了。
区域容积率太高了。
密密麻麻。
是人住的地方吗？这个区域就1个词：繁华！真的繁华，如果你喜欢热闹，买万达吧。
押砦也不太好。
虽然离新区近，交通也方便，但那一片会一直乱乱的。
怪难受的。
黄家庵有点小了，而且周围也不大气。
那就剩下农科院，枣庄和奥克了。
这些城中村改造开发商都是谁？：黄家庵是乔天置业在开发（华林置业旗下公司）。
枣庄还是山顶地产在开发。
徐寨是豫发置业在开发。
关虎屯是兰德置业在开发。
东韩砦是中部大观在开发。
在不考虑品牌的情况下。
建议首选农科院，其次枣庄，最后奥克。
农科院是最干净的地，西边紧邻交通银行，对面东风渠，感觉唯一不太好的是风水吧。
枣庄也同样面临这个问题。
奥克在最后的原因是离三环和陈寨忒近，而且未来很多年还要受到徐寨改造的影响。
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