过去一周，前海新盘争先入市，给出了一套房最高减免百万的认购优惠；​而恒裕南山新房开盘，地铁上盖、带精装+软装，均价仅约7.2万/平就能拿下。
​​从“208指导价”发布以来，深圳二手房住宅成交量也已连续15个月低于2500套，最低的月份仅872套，刷新历史下限。
​​市场，真的跟我们之前不一样了！01.新房成交数据分析本周新房市场备案两个楼盘：●龙岗的平湖融湖盛景家园，推出825套住宅，面积81-111㎡，均价45901元/㎡，总价347万-549万。
项目整体所处平湖在过往的表现比较的一般，加之楼盘附近环境一般，较多农民房和厂房。
以及当下市场4.59万的价格，性价比不算太高。
●坪山的佳华沙湖广场，推出693套住宅，面积69-118㎡，均价39224元/㎡，总价255万-493万。
项目自带8万㎡的商业，想要打造成坪山新的商业中心，当然现阶段的坪山竞品层出不穷，最终看优惠力度，在做取舍。
此外，万科双盘的认筹结果也相继公布：●宝安万科·未来之光，推出416套，有效认筹387批，认筹率93%。
73平3房折后最低总价不到500万，算是性价比增加了认筹率。
●前海万科瑧湾悦，推出321套住宅，公布了认筹人数460批，认筹率143.3%。
在观望情绪叠加市场，万科直接放出重磅优惠，但在天健悦湾府的分流下，这个成绩勉强过关。
前海新盘以往开盘都是几近售罄，就看万科如何延续？本周，深圳第四轮土拍也落幕了，6宗成交，1宗流拍！流拍地块为龙岗G01117-0080。
3个商品房地块：中海拍得光明凤凰城地块，华润拍得龙华北站地块，深铁拍得龙岗坪地地块。
3个安居房地块：宝中地块由南通亚伦拍得，龙岗地块由华侨城拍得，深汕地块由人才安居集团拍得。
02.二手房成交数据分析【刚需市场】本周刚需二手房市场，成交明显活跃起来。
例如港铁天颂89平的3房，挂盘也很久没有成交，降到低于指导价的价格后，就火速成交了。
再比如壹成中心89平、78平的3-4房也是如此，成交价格基本都是接近指导价或者低于指导价成交的。
由此可见，真笋盘还是有市场的。
从上图的成交溢价率就可看出，本周刚需房源多数按指导价甚至低于指导价成交，再加上现房所见所得的优势，加速了成交的速度。
【改善市场】本周二手改善成交特别少。
预算1000万左右、能等待期房交付时间的，基本都在关注着前海两个新盘。
作为中部改善客集中地，本周龙华片区成交两套大户型：一套壹成中心不满五年的五房，业主交增值税才得出手，指导价卖的。
一套红山豪宅品质的中央原著，高出指导价一点，相比以前也降价了300W左右，放盘不到一周成交。
另外侨香村也有套113平，业主因工作调动，放盘不到一周就成交。
年底买房的确是好时机，改善房源能降价的也都降到位了，建议多实地踩盘对比。
【豪宅市场】豪宅房源的业主，也逐渐有降价的意识。
从上图的成交数据可看出，相比此前的高峰期，豪宅的溢价率已大幅减少，处于只要价格到位成交不愁的状态。
但不可否认的是，核心片区的优质大户型，一直是比较受关注及抗打的产品。
03.菲菲楼市观点@菲菲楼市观察到，本周刚需二手成交明显回暖，价格大部分在指导价及向下百分之十之间，卖房原因都是以置换为主，3房次新为成交主流。
而改善市场成交波动不大，价格稳定在指导价向上百分之十以内。
值得关注的是豪宅市场核心地段价格依然坚挺，以壹方玖誉为例，不但不受前海新房影响，反而价格有所上浮。
从一定程度上看，金融16条和疫情20条对市场还是起到提振信心作用的。
建议大家选房时侧重于地段和产品，二手和新房在同一地段下多权衡产品利弊。