我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。
与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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以下内容来自‍“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问提问：你好！曾叔！最近各地土拍价格都很高，开发商还不停拿地难道开发商不怕赔钱吗？高地价会不会产出高房价？回答：你好，近期所拍的土地价格高的原因也很突出。
一个是优质土地比较多，另一个是去年的地价较低。
还有就是开发商对未来房地产市场并不悲观。
面粉涨了，面包也必然会涨。
地价高涨代表房地产市场供给的成本增加，所以供给曲线要往内移。
如果供给曲线内移而市场需求不变，那么价格当然也会上涨。
但是不能单纯说地价推高房价，从现在的市场情况看，房价持续高涨，更主要的原因还是需求旺盛。
现阶段房地产市场以稳为主，不会有大涨也不会有大降，但是购房需求或集中释放，房价有小幅上升的可能。
在地段为王的房地产市场里，优质地段的房子永远是稀缺的，所以高地价必将酝酿出高房价。
而能买到的好地段必然越来越少。
买房要趁早，真的不是一句空话！提问：曾叔你好。
新上海人单身首套，预算750万，暂时在外地工作，但预计以后会在陆家嘴工作。
主要从增值角度做资产配置，其次考虑居住品质和通勤便利(3—5年后才能回上海工作)。
从自住的便利程度考虑，选出了1.万科金色雅筑多层两房，2.翡翠上南多层两房，3.一品漫城四期两房。
想再从增值角度考虑，三个选项中哪个更好一些?回答：你好，首先，在方向上这3个楼盘都地处正南，如果从小区的竞争力角度去看，雅筑在里面是首选的，它在地段上、品质以及户型上三者结合起来很不错，综合性比较强。
但是，你看的是2房的楼梯，这个本身价值上立马就跌了。
预算能加到800的话，三者之中，雅筑的紧凑电梯3房是最优。
如果最终只有750预算，那可以选一品漫。
理由：周边预期是最多的，又有九年制的学区支持，未来城市面貌的提升，以及前滩南的开发，会带来很大的收益。
而且又由于学区不稳定的因素，反而比浦江镇站那几个小区价格便宜点，目前价格适合买。
翡翠上南地段虽然是最可得，但自身的品质太一般了，周边环境也没有改善的倾向，不建议考虑。
我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。
提问：曾叔，你好，准备7年后置换，7年期间出租。
九亭美丽星城两室和佘山新凯三室，一样的价格哪个更有利？回答：你好，建议重点考虑九亭美丽星城。
当然如果自住想要更舒适一些，牺牲一点通勤距离则可考虑佘山新凯。
提问：曾叔您好，以前来问过，坐标宝山杨行，动迁房在顾北东路上，靠近地铁一号线宝安公路站大概2公里。
想卖了换成商品房，因为还没用过住房公积金，想用掉。
请问曾叔，南桥板块正阳世纪新城的房子可以吗，还有哪里的郊区盘适合投资啊，希望总价不超过250,主要是想把住房公积金用掉。
回答：你好，可以卖了顾村的动迁房置换商品房，但是你这个预算置换了之后，也只能买略好区位的动迁房，如果不加资金还是250万，等价置换的意义不大。
正阳世纪新城不觉得比顾村好到哪里去，接盘客只有附近的人口，很难形成房价大幅上涨趋势。
如果你想置换的话，我建议凑足300万总价左右的资金，可以买在大虹桥辐射区，比如九亭，江桥、徐泾北城、南翔，这些地方区位要比南桥和顾村好不少。
上海投资回报率高的楼盘。
具体详见内部分享。
提问：曾叔，你好，听说沪东造船厂要搬迁，那里附近要造滨江大道，还要修建东方医院分院，这些情况是否属实，如果属实对周边房价是否有提升？另外问下，复兴岛一直传言要开发，将来是否可期望，如果在岛上买老公房投资是否可行？回答：你好，沪东造船厂是要搬迁，在6月启动，区域范围做旧改，对周边有一定利好。
复兴岛是有规划利好，但老公房价值不大。
提问：你好！曾叔！坐标西安，手里有一套环城路边的单位老房子，四室交通方便可自主有60万贷款，还有北二环边地铁站上一套50平米小公寓，正常出租有15万贷款以租养贷还有一点收益，刚在宝鸡太白山景区入手了一个叫唐镇的温泉入户的下叠135平全款已付，准备给父母作为养老同时自己可以度假，不知道有没有升值潜力？目前手里还有子弹80，想再投资一个房产，看了咸阳高新区，还看了沣东区，对190平非常心动，但总价高达500万，觉得自己拿不动，现在非常纠结，能不能给个建议回答：你好，从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，甚至很多方向不对，简单来说，就是老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。
说说新手买房易踩的几大坑：1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。
这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
2、不要买旅游地产。
三亚、腾冲、滇池、清迈等地的房产，都不要碰。
买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了。
3、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。
别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。
4、不要只求“量”不求“质”。
同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。
5、不要滥用自己的处nv贷资格。
每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。
不要随随便便的房子就把自己的处nv贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。
6、不要被房子的“外貌“迷惑。
影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。
先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源。
所以我建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。
另外子弹80，咸阳投资不考虑，190平面积过大，以后流动性不好，面积最好控制在140平以内。
西安最好的板块是东南的曲江和西南的高新区，如果没有房票，再考虑西咸新区的沣东和沣西，风险更小一些。
具体详见内部分享文章。
提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。
现在是不是楼市下行，行情不好？回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。
并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。
所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。
牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。
淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。
如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。
主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。
直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。
远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。
房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？回答：你好，具体详见知识内部资料分享。
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