文 / 大先生大先生的一位粉丝李哥，这段时间看中了碧海的泰华阳光海这个小区，准备投资一套1300万以内的房子。
但让李哥没想到的是，自己挑中的几套房源，哪怕一分钱都不砍，当场直接买，业主都不卖。
业主给的理由是：我自己也在看房，在我没买上之前，都不和你谈！我帮李哥问了这个片区熟识的中介朋友，正好有一个新出的房源，112㎡的三房，总价1100多万，比较符合他的要求。
不过李哥说，他自己也看到了这套房源，正准备过去看房。
过了不到一小时，中介朋友又告诉我，房源失效了，业主已经卖掉了。
我当时只是小小感慨了一下：总价1000多万的房子，一眨眼就没了，卖得可真快啊！到了晚上，突然想起来，好像有哪里不对劲啊！赶紧问李哥：这套房子，是你买下来了吗？李哥说：是啊！签合同之前，还是被业主临时加了价！虽然多花了十几万，但李哥觉得房子还不错，怕后面还会再涨，就赶紧下手了。
恭喜李哥买到房的同时，我也在思考一个问题：碧海片区到底是怎么涨起来的，为什么能火成这样？012019年9月份，我去碧海踩盘的时候，片区的二手房均价只有5.95万/㎡，大多数楼盘的挂牌价集中在5-7万/㎡之间。
现在不到一年半的时间，碧海的均价已经高达9.6万/㎡，涨幅超过60%。
很多小区的实际成交价，也已经高得不可思议。
比如泰华阳光海，2019年11月成交的一套115㎡的4房，总成交价868万，单价7.5万/㎡。
再看2020年11月的成交记录，同户型单价直接去到了10万+，总成交价1185万，一年涨了317万。
泰华阳光海对面的松茂御龙湾，刚刚交房不久，很多房子还没满5年。
2019年11月，一套89㎡的3房，成交单价7.2万/㎡，总价645万。
同户型最新成交单价10.3万/㎡，总价920万，一年时间涨了275万。
再比如玉湖湾，处于碧海的边缘地段，都快靠近西乡了，小区也只有巴掌大。
2019年11月，成交单价不过7.2万/㎡。
今年715新政之前，已经快速涨到了9.6万/㎡。
715新政后，也许是梁静茹给的勇气，业主心态莫名爆棚，挂牌价最高挂到了13.5万/㎡，相比一年前几乎翻倍。
要知道，碧海有很多次新小区，业主买入还没有满5年，要承担很高的豪宅税，依旧能有如此涨幅，确实让人很难理解。
02很多人不理解的是，宝中至少存在各类看得见的利好因素，目前只是觉得价格高，但并没有否认宝中未来不值这个价。
碧海飞机噪音那么吵，学位也远不如南山、宝中，也能卖到10万+，凭什么？客观地说，除开飞机噪音之外，碧海整体的居住体验还是非常不错的。
整个碧海以2009年后建成的次新小区居多，二手房普遍花园大、户型方正、赠送多，地铁、商场、公园、学校配套齐全，而且基本没有农民房拖后腿，片区面貌在整个宝安仅次于宝中。
2019年11月29日，腾讯竞得大铲湾用地，企鹅岛的进驻，则成了碧海这一轮上涨最直接的导火索。
至此，碧海的房价就开始撒了欢地高涨，即便是715新政后，势头依旧不减。
但很多人对这个解释也并不买账。
碧海的面貌和配套是现成的，企鹅岛的概念也早已炒过了，业主们哪里来的底气敢继续抬价，难道碧海的未来还有利好支撑？除了腾讯落址大铲湾和大仟里开业，以及交通上还有利好外（15号线在碧海经海城路，穗莞深城际延长线在银田路与宝安大道交叉口设立银田路站），碧海自身基本没有什么拿得出手的直接利好和规划。
此外，学位优势不明显，飞机噪音困扰依旧，也严重限制了碧海居住品质的进一步提升。
那么我们是否可以下结论，碧海的房价，已经被严重透支了？03一个片区价格体系的建立，是需要买家花时间去认可消化的。
短时间的迅速拔高，确实会让人产生站岗与不信任的错觉。
但是，碧海这波上涨，除了业主普遍跟风外，还有一个无法回避的地域因素支撑——宝中外溢的置业需求。
承接宝中外溢，最先有机会的其实并不是碧海，而是更近宝中的翻身和坪洲一带。
对于翻身，很多人是犹豫的，虽然和宝中一街之隔，但老旧小区云集，片区面貌实在堪忧。
至于坪洲，更是老小区和农民房的天下，稍微新点的小区就圣拿威和QCC，选择空间实在有限。
如此就给了碧海机会。
在地理上，碧海属于西乡，但在规划上，碧海是宝中的一部分，两者的城市配套是一体的。
只要宝中未来有机会涨，而区域内能选择的小区有限；或者预算买不到宝中，又想买新一点且离宝中近的小区，同时未来有机会跟随宝中发展大势向上，碧海就是满足这些条件下的不二之选。
对于有总价约束的购房者来说，同等预算在宝中只能买个2房，碧海却能买到3房，而且不少小区还能看海景。
这是宝安非沿海区域（翻身、西乡、老城区、宝中学位一带）无法媲美的优势。
正如后海滨路西侧的小区，很大程度上得益于深圳湾，碧海的想象空间，就是在做好“宝中后花园”的同时，使劲蹭宝中的利好。
04那么，碧海现阶段还值得买入吗？有人说：既然碧海能承接宝中外溢，而宝中扩容的利好还未兑现，未来肯定还会涨。
最近网上也在盛传，某知名炒房团宣布把碧海作为下一个炒作目标，已经开始在碧海大肆扫货。
我并不否认这样的观点。
宝中的利好只会迟到不会缺席，碧海的价值毋庸置疑。
买入碧海，从长远大方向来说，是没问题的。
只要碧海还是宝中的后花园，只要宝中还挂着前海的旗帜，那么大哥不倒，二弟、三弟就能一直跟着喝汤。
但是，碧海的很多小区已经提前透支了未来3年的价格，市场还需要一段时间来消化，不太建议短线追高。
如果你非常认可碧海的片区优势，以及宝中外溢的先天条件，想在满足居住需求的同时有机会升值，非要在现阶段买入，也一定要选对产品，不要成为别人的接盘侠。
那些楼龄新、靠近地铁、户型好的小区，虽然已经处于高位，但未来还有上涨空间。
那些楼龄老、距地铁远，还都是大户型的小区，比如富通蟠龙居、锦欣花园，之前一直涨不动，未来更加无人问津。
预算有限的可以买，考虑升值的话还是不要碰。