“比“开盘即售罄”更令人震惊的故事是“未开盘已售罄。
”5月28日，蔚蓝卡地亚花园城就上演了这样一幕。
500套顶级城市豪宅公寓，正式开盘之前，项目开放第一天便一次性出清，这绝非豪宅项目操盘的惯常节奏。
>蔚蓝卡地亚花园城500套顶级城市豪宅公寓，正式开盘之前，项目开放第一天便一次性出清。
蔚蓝卡地亚花园城的非典型性热销已是既成事实，我们要问的是，成都的顶级豪宅为何这么“便宜”？如果按照市场定价的逻辑，蔚蓝卡地亚花园城究竟该卖多少钱？大幅让利的背后，坚定地“只做高端产品”的蔚蓝卡地亚集团究竟打的是什么牌？城市怪癖：成都顶豪产品，为何让高端买家大呼“便宜”？据机构统计数据，今年3月份，南京市的住宅均价已经达到1.94万元/㎡，杭州市均价为1.84万元/㎡，尽管3月份苏州市的住宅均价仅1.35万元/㎡，但4、5月份苏州土地市场多场疯狂的土地拍卖，已经在短时间内让当地楼市形成了恐慌性购房潮，仅3个月左右的库存消化周期，让房价上行毫无压力。
就连排在二线城市靠近“尾巴上”的合肥市，其城市新区肥西政务区的住宅均价在今年第一季度也已经达到2.5万元/㎡左右。
1.5线城市的实力，2.5线城市的房价水平，这是成都独有的城市怪癖。
排在二线城市头名的成都，近年来收获了多个颇具含金量的头衔，如“最具投资价值城市”“未来十年全球最具发展潜力城市”“最佳创业城市”等等，GDP进入“万亿俱乐部”的成都，有着极高的省会城市首位度，对西部多个省市具有强大的吸附能力，所有这些，都能成为成都房地产价格的坚实支撑，但房价的决定性因素是市场供求关系，长期以来较高的库存量，让成都的房价上行乏力，这也使得顶级豪宅产品平白无故地“受累”。
>全球最顶级的产品卖“成都特色”的价格，高端买家大呼“便宜”，疯狂抢购。
在成都多年深耕的蔚蓝卡地亚集团，虽然一直坚定地做高端产品，却也不免被城市房价水平所影响，定价上仍无法与当前成都市场上可参照的豪宅产品拉开太大差距。
而坚守“世界级的花园城市”这个打造目标的蔚蓝卡地亚花园城项目，可以说是将高端客户最向往的全球富豪拥有的顶级城市豪宅公寓物业最原滋原味地搬到了成都，全球最顶级的产品卖的是“成都特色”的价格，高端买家当然会大呼“便宜”。
数据测算：蔚蓝卡地亚花园城首期产品真实价值超过1.8万元/㎡在花园城项目开盘之前，锐理数据曾对项目可能的售价做了一次打分测算。
我们选择了与蔚蓝卡地亚花园城项目具有可比较属性的6个项目作为对标项目，并从项目区位、交通条件、资源环境、商业配套、教育配套、产品设计、规划利好7个对产品价格影响最大的因素进行量化打分，以5分为最小升降值进行打分。
并考虑到不同项目与蔚蓝卡地亚花园城项目在具体细项上的可对标程度，设定权重，最终得出每个项目的7大影响因子的加权总评分。
利用6个对标项目的折算后清水产品的销售均价和与蔚蓝卡地亚项目定价因素参考的权重，得出蔚蓝卡地亚花园城产品的清水售价理论值。
测算结果，蔚蓝卡地亚花园城项目的清水产品销售均价理论值为16105元/㎡。
而上述测算仅仅是针对住宅产品可量化的7个方面的因素进行打分的。
再考虑到蔚蓝卡地亚集团在成都高端市场的品牌影响力和品质溢价，在项目前期充分蓄客的情况下，花园城项目首批次产品的真实价值已超过18000元/㎡。
“造城”梦想终落地 花园城拉升成都豪宅价格新高度5月28日，锐理观察员了解到蔚蓝卡地亚花园城首批次产品的销售均价约在12000—13000元/㎡。
这也就意味着，蔚蓝卡地亚的价格让利幅度将近5000元/㎡。
如果首批次产品的价格策略在后续推盘中得以延续的话，花园城蔚蓝轩22万㎡的体量，整体让利将超过11个亿。
>首期产品的巨幅让利，让购房者看到了项目后期实现低开高走的顺理成章。
蔚蓝卡地亚花园城项目被集团视为一个实现“每个人心中理想之城”的项目。
为寻找到最合适的资源，在最恰当的时机来呈现这个理想，蔚蓝卡地亚已经蓄积多年，“造城”可以说已经成为蔚蓝卡地亚集团的一份梦想。
所有关于高端项目的产品打造、环境营造、配套及服务标准，都在过去三个项目的历练中形成了丰富的经验，一旦项目启动，蔚蓝卡地亚将一改过去“慢工出细活”的节奏，做出高端产品的高周转，以实现更高的综合开发利润率，且让更多人能够在最短的时间里看到蔚蓝卡地亚作为一个高端时尚生活品牌运营商的实力，看到蔚蓝卡地亚花园城项目更大的价值想象空间。
>通常一个老客户能为蔚蓝卡地亚带来3—5组新的客户，一个人排多个号在项目上很常见。
首期产品的巨幅让利，使得花园城项目后期实现低开高走顺理成章。
随着项目呈现进度的加快，更多顶级商业和高品质的环境配套都会进入兑现期，蔚蓝轩二批次以及其他住区的价格将有更大的升值空间。
可以预见的是，在不久的将来，花园城项目必然会将成都豪宅的均价拉升到新高度。
价值让渡豪宅也打快销牌大约半个月前，锐理观察员带着对“世界级的花园城市”的诸多疑问与集团副总裁肖肖的一次交流。
当天，一位置业顾问径直走过来找正在接受锐理访谈的肖总定夺事项，因为一位客户在这天上午来到花园城，一个人排了5个号。
由此，肖总告诉了锐理观察员当时项目首批次产品的客户排号情况：原本计划推出第一个住区200套房源，但到此时排号已经超过700组，预计到原定的5月28日项目正式对外开放时，排号客户将达到1000组以上。
因此在几天前，肖总和营销团队即已决定，将首个住区全部500套房源一次性推出。
“项目尚未正式对外公开，前期排号的客户几乎全是老业主和多年与蔚蓝卡地亚紧密合作的合作伙伴构成的，他们早已成为蔚蓝卡地亚的‘粉丝’，其中很多是从蔚蓝卡地亚集团拿到天府新区的这块地就开始关注这个新项目，期待能够成为新项目的第一批业主。
为了不让‘粉丝’们等太久，不得不将首期产品全部推出。
”肖总说。
>蔚蓝卡地亚致力于打造“世界级的花园城市”这是一群最了解蔚蓝卡地亚的人。
他们坚信由蔚蓝卡地亚打造的“世界级的花园城市”将会是自己之前从未见过的产品，在成都市场上具有鲜明的差异性和唯一性。
这些客户中的大多数都将蔚蓝卡地亚花园城项目推荐给了自己的朋友们，通常一个老客户能为蔚蓝卡地亚带来3—5组新的客户。
所以一个人排多个号的情况，在蔚蓝卡地亚花园城项目十分常见。
像这样的一群以蔚蓝卡地亚集团老业主、多年合作伙伴为主的“铁杆粉丝团”让渡项目价值，更加准确地、清晰地传达项目及品牌理念，使得蔚蓝卡地亚品牌更有温度，效果自然就达到了营销中所说的“攻心”这个层面。
首批次的500组幸运客户，就这样被“收买”为了蔚蓝卡地亚更坚实的品牌追随者和口碑传播者，谁又能知道，他们会不会给花园城下一个批次的产品，带来超过1500组的客户？“攻心”战术的背后，是蔚蓝卡地亚集团在花园城这个项目上实践“豪宅产品打快销牌”的操盘策略。
锐理数据总部战略研究中心总经理郭洁分析认为，蔚蓝卡地亚花园城项目在首期产品的销售策略上的巨幅让利，核心目的是让这个体量庞大的项目整体上能够“快起来”。
>蔚蓝卡地亚集团在花园城这个项目上，实践“豪宅产品打快销牌”的操盘策略。
“能够在这样的一个业态构成特别复杂、综合开发运营管理能力要求特别高的项目上快起来，蔚蓝卡地亚才有可能将自己与潜在的竞争对手之间的差距拉得更开，让企业的盈利能力得到进一步的提升。
”郭洁分析认为。
因为项目产品形态的复杂性和对综合运营提出的更高要求，也决定了在这个200万方体量的项目上，蔚蓝卡地亚集团不可能只向住宅产品要利润，而是要让商业、住宅及其它配套的呈现，尽可能地做到同步，这样，在住宅产品交付使用之时，滨水商业街、风情商业街、凯悦集团旗下西南区首个五星级城市度假酒店等商业所需要的人气，也才能得到同步输入。