购买厂房时需要注意以下几个重要方面：一、厂房本身状况1. 建筑结构与质量• 结构稳固性：检查厂房的建筑结构，如框架结构、钢结构等是否稳固，有无裂缝、倾斜等安全隐患。
对于老旧厂房，要特别关注结构老化程度以及是否经历过改造或加固，可聘请专业的建筑结构工程师进行评估。
• 建筑材料质量：了解墙体、屋顶、地面等部位的建筑材料，例如墙体的隔热、隔音性能，屋顶的防水性能，地面的承载能力等。
如果厂房地面需要承载重型设备，要确保其承重能力符合要求。
2. 厂房面积与布局• 实际使用面积：核实厂房的建筑面积和实际可使用面积，注意区分建筑面积是否包含公摊部分，如走廊、楼梯间等。
实际使用面积应满足企业的生产、办公、仓储等功能需求。
• 布局合理性：考察厂房内部的布局，包括生产区、办公区、生活区（如果有）的划分是否合理，空间是否能够灵活分隔和改造以适应企业未来发展的变化。
例如，生产流程是否顺畅，原材料和成品的运输通道是否便捷等。
二、土地相关问题1. 土地性质与用途• 性质明确：确认土地性质是工业用地、仓储用地还是其他类型用地，确保与企业的生产经营活动相匹配。
如果土地性质不符合要求，可能会面临政策风险，如无法办理相关生产经营许可证。
• 用途限制：了解土地出让合同或相关规划中对土地用途的限制条件，例如是否允许建设特定类型的厂房、是否对建筑物高度和容积率有规定等。
2. 土地权属与年限• 权属清晰：核实土地的所有权人和使用权人是否一致，是否存在土地权属纠纷。
查看土地产权证书等相关文件，必要时可到当地土地管理部门进行查询。
• 土地使用年限：明确土地的剩余使用年限，这关系到企业的长期发展规划。
如果土地使用年限较短，到期后可能面临高额的土地续期费用或者无法续期的风险。
三、地理位置与配套设施1. 地理位置• 交通便利性：考虑厂房周边的交通状况，包括公路、铁路、港口、机场等交通枢纽的距离。
便捷的交通有利于原材料的运入和成品的运出，降低物流成本。
例如，靠近高速公路出入口或铁路货运站的厂房在物流运输方面具有明显优势。
• 区域发展前景：研究所在区域的经济发展趋势、产业规划布局等。
选择位于新兴产业园区或有发展潜力区域的厂房，有助于企业享受区域发展带来的政策红利、人才集聚效应等。
避免选择处于衰退产业区或即将进行大规模拆迁改造区域的厂房。
2. 配套设施• 基础设施配套：检查厂房周边的水、电、气、通讯等基础设施是否完善。
例如，电力供应是否充足稳定，能否满足企业的生产设备用电需求；供水是否正常，水压是否符合要求等。
• 生活配套设施：如果企业员工需要在附近生活，还要考虑周边的生活配套设施，如住房、餐饮、医疗、教育等设施的完善程度。
良好的生活配套设施有助于吸引和留住人才。
四、规划与环保要求1. 规划许可• 符合规划要求：确保厂房的建设和使用符合当地的城市规划要求，已取得相关的规划许可证。
没有规划许可的厂房可能面临拆除或整改的风险。
• 规划调整风险：了解所在区域是否存在近期的规划调整计划，如道路扩建、城市绿地建设等，这些规划调整可能会对厂房的使用产生不利影响。
2. 环保要求• 环境评估达标：根据企业的生产类型，确定厂房是否满足环保要求，是否通过了环境影响评估。
对于一些污染型企业，要特别关注厂房所在区域的环境容量和环保设施建设情况，如污水处理设施、废气排放设施等。
• 环保政策风险：关注国家和地方环保政策的变化趋势，避免购买的厂房因环保政策收紧而无法满足企业生产经营的环保要求。
五、价格与财务方面1. 价格合理性• 市场比较：对同区域、同类型厂房的市场价格进行调研和比较，分析目标厂房的价格是否合理。
价格过低可能存在隐藏问题，如土地或厂房权属纠纷、环境污染等；价格过高则可能导致企业成本过高，影响投资回报率。
• 价格构成分析：明确厂房价格的构成，包括土地价格、建筑成本、税费等。
了解是否存在额外的费用，如土地出让金补缴、物业费、公共维修基金等，避免后期出现费用纠纷。
2. 财务安排• 资金筹集：根据厂房的价格和企业的财务状况，制定合理的资金筹集方案。
可以考虑自有资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，要评估不同融资方式的成本和风险。
• 税费计算：了解购买厂房涉及的各项税费，如契税、印花税、土地增值税等，并将其纳入购买成本的计算范围。
不同地区和不同情况下的税费政策可能有所差异，需要进行详细的咨询和计算。
六、法律与政策风险1. 法律法规合规性• 合同条款审核：在签订购买合同前，仔细审核合同条款，确保合同内容符合法律法规的要求。
合同应明确双方的权利和义务、交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等重要事项。