国庆期间，9月30日开盘的闽江北CBD国贸天琴湾销售业绩很受人关注，有的说卖的不错；有的说是卖完了。
到底具体去化如何，我们也专门咨询业内人士，并得到肯定的答复，大约卖了百套以上。
1、9月30日，国贸闽江北CBD宅地国贸天琴湾（备案名：天琴公馆）180套房源取得预售证。
项目占地32亩，共规划3栋25层河1栋20层住宅，总建筑面积约为69086.15㎡（其中地上建筑面积53636.15㎡，地下建筑面积为15450㎡），社区容积率2.1。
国贸三大产品系为原系、上系、天琴系，其中天琴湾为最高端的产品系【天琴系】，因此闽江北CBD的国贸天琴湾总共是180套，为不限购的238-268㎡大户型，属于豪宅系列，定位为高端客群。
本次精装备案均价55800元/㎡，套均总价已经突破1000万，如果按照保守100套销量估计，那么至少卖了十个亿以上。
而在2021年12月，厦门国贸通过摇号方式，以最高限价13.8亿元（一次性付款）竞得宗地台江2021-60号北江滨中央商务区B12地块，也就是说开发商可能一天回本了。
另外，本次需要购买一到两个车位，两个车位优先选房，加上这笔费用，开发商又回款一些资金。
2、那么为何该项目会这热门？首先是价格低于预期。
9月30日该项目取证。
我们就分析到：从备案价格来看，要比流传6万的起步价，要低了不少。
低楼层起步在44640元，高楼层要6万以上，中楼层也要5万，这也是豪宅特点：低楼层和高楼层之间价格差相当大，意味价值不同，以及更好视野。
项目虽然不是一线沿江，但是有部分房源可远眺闽江。
项目作为豪宅，公摊率是一大亮点，居然在20%，甚至有楼栋才18%，在豪宅产品中算是较低水平，其他产品一般在25%-28%之间。
其次是片区端供多年后的新房，项目宣传是第四代生态住宅，从外立面效果图来看，在片区具有较高的辨识度，堪称是片区一大标杆产品。
对比周边二手房，价格有优势。
万科金域中央是片区次新房，其二手房挂牌价格在3.7-5.5万，均价约4.5万，也是片区二手房天花板，定位也是改善。
缺点是项目户型一般，且精装修已经过时，毕竟是前几年产物。
对比万科金域中央，国贸天琴湾定位要更高端，毕竟金域系列只是万科城市改善产品。
国贸天琴湾除了全部是200㎡以上户型，且在户型和楼栋分配方面要优于万科金域中央。
在精装修方面，国贸天琴湾不仅更新，而且定位更高。
反观，万科金域中央精装修，一般居家装修，至于这个万科精装修，大家应该都懂的。
对比去年开盘的融侨外滩6万，该项目均价有一定优势，毕竟许多福州有钱人不愿过江，宁愿待在闽江北。
最后，我们认为在台西中央商务区找出100个以上的千万净值资产的有钱人应该不是难事，即周边的有一定的消费群体。
3、具体销售情况，我们可以在观察后续网签情况。
我们认为，豪宅属性强的新盘依然受到购房者欢迎，在他们眼中豪宅还是属于市场中“硬通货”。
因为市场低迷下豪宅相对抢眼，高净值人群受环境、政策影响相对更小。
虽然今年市场极度低迷，但是豪宅表现好于刚需改善。
除了以上原因外，还有就是开发商调低预期，将备案价降到一个合适价位，给了豪宅留下升值空间，这是主要原因，毕竟买豪宅的千万富翁是很精明。
比如这几个月，福州多个豪宅产品以低于预期入市，均不同程度打开市场，网签率也较高。
所以，一边是网红豪宅新盘被追捧，另一边却是一些新房项目继续遭到冷遇，福州新房市场的冷热不均现象非常明显。
比如在三江口、南二环等片区，我们看到多处在售新房依旧打着折扣等促销信息，特价房、置业大礼包……多重优惠轮番上场。
在一些房地产的交流微信群，我们也发现群内讨论的热度已经大不如以往，低调了许多。
一些网友表示，豪宅热销只是个案，不能代表整个市场，我们认为这是一个中肯的说法。