一、普通住宅与非普通住宅的划分条件普通住宅与非普通住宅的划分主要依据建筑容积率、单套建筑面积和成交价格三个条件。
普通住宅的认定需要满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价低于当地规定的交易价格。
非普通住宅则不满足上述条件。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
二、普通住宅与非普通住宅在政策上有何区别主要区别体现在土地增值税、契税、印花税、首付比例和建筑标准等方面。
1. 普通住宅在土地增值税上享有优惠政策，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
2. 在契税上，普通住宅的税率通常低于非普通住宅，普通住宅的契税税率在1%-1.5%之间，而非普通住宅的契税税率为3%。
北京市、上海市、广州市、深圳市之外的地区：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
3. 在印花税上，普通住宅可以免征。
4. 在首付比例上，普通住宅的首付比例通常低于非普通住宅。
5. 在建筑标准上，普通住宅的建筑面积、建筑容积率和交易价格等标准与非普通住宅有所不同。
普通住宅的建筑面积在144平米以下，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。