2024年8月21日日本观光局(JNTO)公布数据，今年前7个月，全球旅日游客较去年同期暴增61.7%至2107万，创下历年同期历史新高，且为史上最快突破2000万人大关。
而今年突破2019年访日3188万人的历史极值，几成定局。
而因暑假原因，仅7月单月，全球旅日游客同比增加41.9%至329.3万人，连续14个月超过200万人。
其中，7月中国访日旅客数为77.6万人，较2023年同期增147.8%，但对比2019年还有差距。
作为观光立国下重构的部门，JNTO用了十几年的努力，在今年交出了一份让内阁满意的答卷。
发言人自豪宣称：如今在日本各地，外国游客蜂拥而至。
从事住宿业和餐饮业的业主得到真切的实惠。
盛况之下，风口所向。
赴日旅行的相关产业，成了全新的投资热点。
而早在今年4月份。
德胧集团与鸥翎Ocean link共同宣布完成对日本精品连锁酒店品牌hotel Monday的投资。
这是继华住之后，又一家中国酒店集团宣布加码日本业务。
除却动辄百亿投资体量的酒店业，对于普通投资者来说，如今日本旅游相关的投资选项是什么。
答案众多，而其中定然绕不开一个选项：民宿。
行业发展在正式开始前，咱们先了解一下日本对民宿的定义。
在日语环境中，民宿被称为“民泊”。
而在日本人的观念中，除西式酒店外的住宿形态几乎都称为“民泊”，包括但不限于日式旅馆、家庭旅馆等。
因此，在日本，民宿是一个区别于商务酒店，且种类繁多的行业。
而如今中文互联网中所说的民宿定义，起源于Airbnb。
2008年Airbnb于美国成立，其品牌语为Belong, anywhere。
译为：家，无处不在。
随后，全球各地的背包客涌入其中，Airbnb也根据背包客的习惯确定了其核心经营理念即Bed & Breakfast。
后续于2016年入驻中国，并取了个本土名字：爱彼迎，取“让爱彼此相迎”之义，但后续上架被批量举报，原因居然是有人觉得这名字“难听”和“性暗示”。
最终由于大量二房东泛滥，和缺乏管理等，Airbnb于2022年全面退出中国市场。
但这并不意味着民宿这生意不行了，相反，目前民宿在全球旅业占比约为20%，而在日本，如今民宿房源超过2万套，今年民宿的入住率达到75%左右，几乎和传统酒店业住宿持平。
那民宿业在日本是怎样发展的呢。
相对于中国，日本的旅游叠加游学，毕业旅行等传统。
天生就带有背包客基因，因此，民宿在日本有着更强大的市场需求。
但由于缺乏明确的市场规范，早些年的日本民宿可谓乌烟瘴气。
除了正经的民宿，行业内还充斥着租不出去的老房子，赚取差价的二房东，甚至把民宿当成帮会创收的极道团。
因此早年日本政府对于民宿行业一直是打压取缔的态度。
除了市场混乱造成的纠纷冲突日益增多以外，最重要的原因是，这玩意收不上税来。
毕竟民宿属于灰色地带。
客人拎包入住，房东私户收款。
一来一去都是私下解决。
资本主义，税收即正义。
我握不住的沙，索性全扬了。
但是到了18年以后，政府的态度突然180度漂移，转变为大力扶持，引导规范。
原因也很简单：正规军不够用了。
在观光立国计划推行了十多年后，日本的旅游业蓬勃发展。
赴日旅行的游客越来越多。
但正规牌照的酒店宾馆就那么多，住不下了。
叠加东京地价涨了这么多年，新建酒店成本几何增长，现盖肯定是来不及。
既然如此，只好招安民宿。
于是政府连续颁发了《旅馆业法》《国家战略特别区域法》和《住宅住宿泊事业法》三部法律。
有了政府立法规范市场，给这些正规民宿按照资质颁发牌照。
这下民宿有的赚，政府有税收，游客享便宜，这都不是双赢了，简直就是秦始皇翻家谱——往后都是赢啊。
民宿前景曾经日本华人圈有个说法：18年以前投资日本民宿，闭着眼镜都能赚钱；18年以后投资日本民宿，少赔就是赚。
而佐证这一论调的主要论据则是，18年以前的日本民宿属于灰产，本薄利厚。
前期投入上限买栋楼，下限租套房。
剩下只要在各大平台上做个免费推广，就等着收钱了。
至于客服，自助的。
维护，没有的，清洁，兼职的。
售后，不管的。
税收，不交的。
所以呐，那年头，这玩意说句一本万利真没毛病。
不少心思活络的人，最开始只是租套房子当二房东，随后两套，三套。
两年时间，轻资产经营，从租房到买房的不在少数。
但18年以后，随着日本民宿新法出台以后。
经营需要资质，不同的地区还有着不同的经营期限。
最重要的，以前民宿是灰产，赚了都是自己的。
现在民宿招安了。
配套一个不少，税收一个不落。
导致了18年后，日本民宿曾出现断崖下跌。
甚至不少人断言，日本民宿从此会变成二流行业。
而在当时，人们会产生这种观点并不意外。
根据民宿新法。
日本的民宿被分为简易宿泊所、特区民泊、以及民泊三大类。
其中简易宿泊所需要取得《旅馆业法》的许可，特区民泊则有着明确的区域限制。
而最容易达成资质要求的普通民泊，其1年的营业天数被限制在180天以内。
收益大打折扣。
而根据日本国土交通省观光厅的统计数据，自2018年日本民宿法实施起，共有32964间民宿申请民宿牌照，截止到2023年3月13日，除去停止申请或停止事业的民宿，全日本在运营的合法民宿数为18760间。
新规叠加疫情，让近一半的民宿没能撑下去。
一夜之间airbnb数万套房源下架；业主批量出逃。
三年疫情全球冻结。
留守的从业者哀嚎遍野。
而在一切的苦难，都在2022年10月11日发生根本性变化。
当日，日本政府正式宣布全面放宽边境管制，开放海外旅客自由行，恢复68个国家和地区的短期签证免签证措施，并同步推出“全国旅行支援”计划，对住宿和旅游进行双重补贴，最高单日补贴可到1.6万日元。
不知道视频中有没有不到2万日元住过新宿希尔顿的，点个赞，让我看看当年的朋友。
在政策颁布后不到3个月，东京成田机场发布数据，2023年1月份成田机场国际线旅客人数167万人，其中外国旅客人数为103万，时隔3年再次突破百万大关。
随后餐饮住宿业迎来触底反弹。
2023樱花季来过东京的朋友应该见识过一房难求的景象。
至于京都，因酒店和民宿不足，根据agoda数据显示，在售房源每晚平均房价上涨40%。
日本酒店行业协会更是给出了整整连续56天的入住率100%的数据。
而到了今年，日本旅游经济引爆。
民宿行业更是迎来了新的高度。
据国土交通省观光厅《住宅宿泊事業の宿泊実績について》的最新数据显示，今年6-7月日本全国民宿住宿天数共计232,093 房晚 ，是去年同期的201.2%，单月平均每个民宿入住25.8天；入住率超过80%。
Matsuri Technologies更是将在东京都和大阪主经营的1200间民宿客房的单价上涨至原来的2倍，其中热门房间预定，三个月已无档期。
面对庞大的游客入住需求，即便是加上民宿仍旧难以满足。
因此日本国土交通省2024年度再度开放管理民宿房屋的商家行业准入资格。
只要商家满足具有房地产相关资格和业务经验要求，在参加培训并通过后就能获批。
此次举措是着眼于今后的全面复苏。
目的是降低准入难度，从而主要增加地方上的民宿管理商家。
而随着世博会的临近，以及大阪博彩业的建设。
日本民宿行业究竟挣钱吗，咱们看下去。
日本民宿怎么赚钱OK，前面我们聊了行业的发展和前景。
想过去看今朝，估计已经有不少朋友此起彼伏了，但如果有人跟你说：眼下去日本买下一套房产开民宿一定有的赚。
我的建议是，离这个人远点。
原因很简单：timing。
咱们举个例子，如果你在18年选择在大阪投资一家民宿，那确实算是躺赚。
比如当年众所周知的2025年世博会，梦州赌场。
虽然呼声很高，但是一切都没尘埃落定。
所以大阪在涨。
那么如果将来世博会敲定了，赌场开业。
利好兑现，肯定还有一波热度，但随后民宿新法出台，三年疫情到来。
这些不可抗力给投资行为注入了新的风险。
当年的入局者逃了一批，挂了一群。
只留你在苦苦坚持。
但现在时间到了2024年，世博会敲定了，赌场在建了。
那么恭喜你，我的朋友，你去年和今年的收益应该已经完全覆盖口罩期间的亏损了。
但如果你没有在18年入场，那么你就要想办法去当那剩下20%的人了。
在这之前我有两个消息送给你，一好一坏。
好消息是，如今的民宿行业依旧有的赚，并且日本游客在肉眼可见的不断创新高。
坏消息是，对手也多了，闭眼赚钱的红利期过了。
在正式开始选择投资日本民宿前，我们先来分析一下如今的市场环境。
如今的日本，旅游业爆火，酒店供不应求。
民宿市场规范化，准入严格。
这时候咱先别考虑你要怎么做，先分析一下你的竞争对手会怎么做。
答案当然是瞄准这个市场缺口，解决日本游客“住”的刚需。
因为不管是酒店、民宿都是在解决日本游客住宿的需求。
所以从本质上来说，酒店和民宿虽有差距，但依旧是同一赛道的对手。
往大了说，乐天和当地房地产公司，JTB和京王都开始进场。
甚至海外的酒店集团都纷纷下场日本，圈地盖楼搞酒店。
往小了说，身边的朋友圈子，在新宿，池袋，上野买个三五亿小楼，雇个成熟的运营公司，推广运营一条龙做民宿的不在少数。
成本高嘛，还成。
如果公司有一定规模，首付2-3成就能启动这事儿，弄棟小楼，起步的门槛也就1亿日元左右，折合人民币500万。
但说低吧，如果没到A8，确实也没必要琢磨这些。
而面对这么个环境，有的人问我：我花个几十万人民币投一个小公寓房或者一两百万搞个一户建也去分杯羹。
我回答：然后呢，你是准备花了这些钱后，经历千辛万苦拿到一个可运营民宿的牌照，然后去面对人家一栋楼，几栋楼，甚至大型开发商掰头一下？那办法是什么呢。
咱们来回顾一下，旅客在居住的时候考虑的是什么。
答案千言万语，但权重前三不言而喻：价格，地段、服务。
这时候民宿的优缺点就很明显了。
首先是价格，因为酒店涉及到人员工资，客房服务，公共设施，重资产投入等等，在价格方面自然是小巧灵活的民宿更有优势。
而缺点呢，有句话说得好：三流酒店提供住宿，二流酒店提供服务，一流酒店提供体验。
民宿大多是自助模式，就算有服务，也算是热心房东的帮忙，咱在凯悦大半夜拿个冰块，提供一下送餐都算是应有之义。
但在民宿，主打一个自给自足。
所以服务就不说。
至于地段，大型酒店有优势，但如今小型民宿也不乏在核心地段的，所以这点倒是可以说是平分秋色。
综上，我们便得到了开好一家民宿要控制的几个变量。
尽可能优秀的地段，相对合理的价格，以及鲜明的特色。
做小而美的生意。
开一个比较当地生活化的一户建特色民宿，用这几年的热词就是：给游客一种当地人的本土体验。
那么具体该怎么做呢？有人说投资日本，只需看三座城市：长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都。
在日本民宿 新法施行后，除民宿特区以外地区，包括东京23区和京都的大部分民宿都申请了《住宅住宿泊事业许可》。
这一类物件本质上是普通房产，在申请许可后可以作为民宿经营，但因为观光厅已经和各个OTA对接库存了、民宿新法的物件一年只能经营180天，投资回报率大大下降。
按照这个情况，这房子你做民宿吧，一年才180天，就算80%的入住率，也不到150天。
这投资收益率还不如长租。
那我一半长租一半民宿呢。
也不行，因为日本的租房合同通常是2年，你这半年半年租，在市场上很难，就算你愿意租，那么大概率也收不到礼金押金，那么只能祈祷房客靠谱，否则很难保证自身权益。
到这一步按照如今互联网上的说法，应该就是死局了。
那还有办法没。
有的。
接下来，咱们聊聊业内人的资讯：1、单个公寓房间确实只能做民宿，甚至都不能，因为你的房东不允许。
就算你自己是业主，也要考虑邻居的投诉，依旧有大概率做不成，或者做不好；2、如果你能持有整栋公寓在申请牌照时就可以直接按照旅馆的牌照来申请，那么接下来你的操作，既可以按照传统的长租来做，也可以把部分用来做民，或者就是交给专业的运营公司，整栋全部改成民宿。
这项民宿长租两者兼顾；3、部分独栋是可以突破180天经营限制的；4、东京大田区也是民宿特区，可以全年经营，但这里劝一句，那边入住率要低很多。
如果有人悄摸的和你说，大田区是政策洼地，咱东京开民宿一定去那儿。
这句话，建议辩证的看；5、千叶部分属于民宿特区范围内，可以全年经营。
守着成田机场，回报率到也客观。
但如果你想靠这个赚大钱，还是要堆量的。
这里直接举一个实际的例子，我的一位客户。
客户老哥姓陈，18年通过经营管理签登陆日本。
在大阪花了4000多万日元购入一套一户建。
在我们的协助下取得了民宿经营许可。
疫情三年比较难熬，好在老哥还有其他收入