上海东站即将启动开发，“寻找下一个大虹桥”的口号又火了起来。
环二始终没搞明白为什么要寻找下一个大虹桥，大虹桥升值幅度相当有限啊。
比如泗泾，房价涨幅远超大虹桥。
2016年大虹桥核心区中建锦绣天地、泗泾标杆保利翡丽公馆、建发玖珑湾同期销售，有大虹桥背书，中建单价高得多。
时至今日，保利、建发涨幅远远跑赢。
2017年后房价进入阴跌，泗泾的金地玺华邨、徐泾的万科天空之城同期入市，现在涨幅一个50%左右，一个30%左右。
2018年徐泾万科天空之城、仁恒西郊花园都在销售，由于房价阴跌，单价与2014年持平。
这时泗泾推出了金地玺湾，品质比较一般，销售单价也降到了4.1万。
至今金地玺湾在泗泾地位也不高，成交单价垫底。
仁恒西郊花园却凭借过硬品质脱颖而出，现在卖的比万科贵很多，涨幅保住了颜面。
刨除品质因素，2016年以来泗泾涨幅大幅领先大虹桥。
所以你们为什么要寻找大虹桥，为什么不去寻找下一个泗泾？01泗泾为什么突然这么贵？泗泾的崛起，首先是西南部购买力的强大，以及2020年大量客群的外溢。
西南部的莘庄、七宝都是房价高地，比许多外环内板块还贵。
他们的小老弟自然比其他近郊贵一些。
比如杨行，到市区距离与九亭差不多，房价却比九亭低得多——九亭的标签却是房价洼地。
没办法，这片区域经济强劲、产业人口聚集，房价自然更高。
仅9号线，就能给九亭、泗泾提供源源不断的客流。
2020年房价大涨，原先古美、金虹桥、金汇、静安新城、七宝的客户，立马觉得预算不够，大批量向郊区外溢。
泗泾能够崛起的另一个原因是：九亭实在拉垮。
大家都靠9号线讨生活，九亭地段理应比泗泾好得多。
九亭与七宝衔接处九亭与七宝一街之隔，几乎连片开发。
上图可以看到，北九亭奥林匹克花园、贝尚湾等等，与七宝无缝衔接。
九亭到泗泾虽然只有6公里，却有大片的发展空白，低端厂房也密密麻麻。
九亭与泗泾衔接处走沪松公路你会发现，过了九亭后真的是到乡下。
上有高压线、中有9号线、下有大货车、左右厂房一片片。
沪松公路街景区域成熟度不用讲，九亭比泗泾好太多。
2020年后市区大涨，外溢客群源源不断的飘过来，理应都被九亭抓住。
然而九亭却有心无力，就像太监看到宫女换了一批又一批。
既然都靠9号线，地铁就特别重要，然而在九亭却很难找到合适的地铁房。
步行10分钟到九亭站的小区几乎没有，步行15分钟到九亭站也仅几个品质一般的小区。
你在漕河泾上班过来选房，本来看中了贝尚湾，然而一看导航：到地铁竟然需要17分钟！这还是小区门口，加上下楼、走出小区、进站时间，至少得准备25分钟。
北九亭其他品质小区更远，几乎不可能步行。
那怎么办，去下一站看看呗。
下一站就是泗泾，出了泗泾地铁站就是标杆小区保利翡丽公馆、建发玖珑湾。
九亭到泗泾一站地8分钟，步行却节约了12分钟。
漕河泾码农那么聪明，一算就算出来保利翡丽公馆时间更快。
很快大家会发现，保利翡丽公馆品质比贝尚湾还高。
保利翡丽公馆环境贝尚湾是九亭标杆都打不过保利，九亭其他小区还用看吗？很快大家又发现，保利翡丽公馆竟然还有学区。
虽然上师大附属松江学校也是冠名，总好过九亭小学九亭二小吧？2018年保利悦活荟开业，金地的三万方商业也即将建成，再加上保利、金地的商业街，泗泾这里商业氛围不比九亭差。
保利商业街年轻客群最在意的地铁、学区、商业、房屋品质，泗泾都不比九亭差，那还有什么理由留在九亭？所以大量高预算客群越过九亭直奔泗泾。
原先大家古美、金虹桥、金汇、静安新城、七宝随便选，现在发现却只能选九亭、泗泾。
新桥没地铁，大虹桥通勤到漕河泾不太方便，去松江新城又太远。
可选空间迅速收窄，购买力集中到一起当然有爆发力。
而且七宝、古美一带直接滑落到九亭、泗泾，房价迅速出现断档，给九亭、泗泾留下了足够上升空间。
九亭拉垮没抓住机会，泗泾却毫不客气。
2020年之前泗泾一直维持着4万出头的单价，经过这波客群疯狂扫货，房价直接干到6万多。
平均50%的涨幅，上海还有谁？如果九亭给力一些，让房价拉开梯队，泗泾可能不会涨这么多。
02然而大家入住后会发现，泗泾地铁的优势被削弱了。
泗泾地铁站客流出了名的大，曾经多次蝉联全市第一。
没办法，这里有泗泾大型保障房基地，大量动迁居民骑电瓶车过来坐地铁。
泗泾站不仅人多，电瓶车也多，环境就显得乱。
为了提高运力，9号线佘山站—金吉路站区间早高峰间隔已达到1分50秒，还是不够，大家只好选择限流。
刚过完年，泗泾就开始限流。
泗泾站采用侧式站台，潮汐式客流拥挤在一侧；每侧只有一部电梯，导致人群疏散不开。
所以大家见到了，高峰时期泗泾站需要排队进入，九亭站排队就少一些——九亭采用的就是岛式站台。
限流风险、进站排队，已经严重削弱泗泾的地铁优势。
现在泗泾北部又有大量商品房开建，届时人流量进一步增大，不知道领导有何高策。
如果没了地铁优势，泗泾将非常痛苦——这里自驾完全是地狱模式。
这里看起来比松江新城近，其实开车到市区时间反而更长。
徐家汇-松江新城徐家汇-泗泾下午5点左右，徐家汇到泗泾用时比松江新城还多。
当然不少朋友工作在漕河泾，其实到泗泾也不见得更近。
漕河泾-松江新城漕河泾-泗泾下午5点左右，漕河泾到松江新城要幸福得多。
这是因为泗泾至今没有快速路，地面通勤异常拥堵。
九亭到泗泾只要6公里，下午五点开车过去却需要半小时以上。
沪松公路快速化给大家带来了希望，遗憾的是泗泾大量商品房小区不紧靠沪松公路。
泗泾这里主轴线是泗陈公路，到沪松公路需要2.8公里以上。
这2.8公里红绿灯较多，通常需要15分钟走完。
15分钟，莘庄已经开到徐家汇。
而且沪松公路快速化2027年建成，即使不拖工期也需要4-5年时间。
你真的做好了忍受4-5年的准备了吗？03当然不考虑通勤，保利翡丽公馆、建发玖珑庭这里还是比较宜居。
小区品质不错、社区商业够用，小区南侧还有壮阔的江景、滨江步道。
然而这里主力客群又是刚需，大家需要上班，不可能不考虑通勤。
环二下午四点在泗泾看了几套房子，几乎都是老人+孩子在家，年轻人还在外面打拼。
不知道他们还能接受多久这样的通勤？但是大家又没得选，600万左右选三房，除了泗泾还能去哪？正是这种没得选，造就了泗泾最近的大涨。
当然长期来看泗泾客群还是会外流。
随着吴泾的开发、15号线的通车，部分徐家汇的客群疏导至吴泾。
嘉闵线通车后，漕河泾的客群也会向南北方向疏解。
新能源汽车的普及也会削弱泗泾的地铁优势。
沪松公路快速化、西外环抬升等工程，也会优化西南部自驾体验。
自驾来讲，九亭比泗泾优势大得多。
当然更重要的是九亭的崛起。
九亭与七宝几乎无缝衔接，最核心的差别其实是学区。
论居住环境、房屋品质，七宝并没有太大优势。
现在学区政策改革，一旦九亭学区有了利好，就有效分散七宝客流。
前面提到过古美、七宝到九亭、泗泾房价出现断档，商品房七宝足足比九亭贵4万以上。
真空区一定需要填平，九亭、泗泾俩兄弟中，还是会优先拔出九亭。
九亭一旦崛起，成功吸收西南部大量高预算用户，与泗泾形成明显梯队，泗泾房价内卷也会降低。
当然以上分析指的是泗泾地铁站南侧部分，9号线以北的泗泾商业、学区、地铁上都没有优势，对九亭完全够不成威胁。
希望这一天早日到来，泗泾房价实在太贵了。
下一个泗泾是哪呢，大家可以评论区讨论一下。
▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析，请添加环二老师微信