租房和购房是城镇居民解决居住需求的两种方式。
长期以来，商品房市场发展较快，租赁市场则发展滞后且不规范，租赁品质偏低的问题较为突出，租客获得感总体不高。
2017年，十九大报告明确提出建立“租购并举”的住房制度。
2020年，中央经济工作会议首次将大城市住房问题单列，并强调了发展租赁住房对大城市住有所居的重要性。
“十四五”规划中提出：“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。
准确把握中国住房租赁群体的规模、特征与变化趋势，是发展租赁住房的基础性工作，对于推动租购并举具有重要意义。
三类主要租房群体的典型画像、规模与租金承受力分租赁群体看，主要有以下三类租赁需求：（一）进城农民工：一张床进城农民工是中国住房租赁的最大需求群体。
2020年农民工总量达2.86亿，其中外出农民工1.7亿。
2018年，在外地进城农民工中，租房居住的占61.3%，单位或雇主提供住房的占12.9%。
若2020年农民工租房居住的比例跟2018年接近（按照60%来推算），租赁群体规模已超过1亿人，是中国住房租赁市场的主要需求群体。
早期的农民工群体住房租赁需求以“一张床”为主，工业园区或工作地附近的蓝领公寓提供床位，并配备卫生间、浴室等设施，居住条件与本地居民有显著差距。
跟早期的农民工群体不同，“新生代”农民工举家迁移数量增多，并且对租赁住房品质要求较高，单位或雇主提供的住房（大量是工棚和员工宿舍）很难满足家庭居住需求，以及社交等公共服务需求。
此外，随着中国产业结构从制造业为主向服务业为主转变，农民工群体的就业将向服务业集中（图1），特别是向吸纳就业较多的生活服务业集中，2020年在服务业就业的农民工占比达到51.5%。
生活服务业大多位于城市中区位较好的地段，雇主提供合意住房的难度较大，农民工通过在市场上租赁住房的需求会持续增长，希望住宿地点距离上班地点近、住房品质较好，且周边能有较多的公共服务设施。
图1 中国的就业结构变动（2000-2020） 数据