小产权房是中国特有的一种房产类型，它是指在农村集体土地上建设，并未按照国家法律法规的规定办理齐全正规的土地使用权出让和房屋所有权登记手续的住宅或其他建筑物。
由于这类房产不具备国家认可的正式产权证书，因此被非正式地称为“小产权房”。
**一、定义与特点：**1. **集体土地性质**：小产权房占用的土地通常为农村集体所有，而非国有建设用地。
根据中国土地管理法规定，集体土地主要用作农业生产或农民宅基地使用，未经法定程序批准不得用于商业性房地产开发。
2. **产权不完整**：与普通商品房相比，小产权房没有经过合法的土地招拍挂程序，未缴纳相应的土地出让金等费用，所以无法取得由国家住房管理部门颁发的《中华人民共和国不动产权证》（即房产证），购房者所持有的往往是乡镇政府或村集体出具的非正式证明文件。
3. **交易风险高**：由于缺乏国家法律保护，购买小产权房的行为存在较大法律风险。
购买者不能在市场上自由买卖、抵押贷款，也无法享受到正常产权房所能获得的各项权益保障，如拆迁补偿、继承权等。
4. **价格低廉**：小产权房的价格往往远低于同区域内的商品房价格，这是因为它避开了高昂的土地成本以及相关的税费支出。
然而，这种低价优势也吸引了大量资金有限但急需住房的城市居民购买，尤其是在房价飙升的一线城市周边地区尤为突出。
**二、分类与成因：**1. **农村宅基地建房**：包括农民自建房后对外出售给非本集体经济组织成员，或是村集体统一规划建造并销售给非农户口人员的住宅。
2. **集体土地违法建设**：一些开发商或个人未经合法审批，在集体土地上进行建设，然后以较低价格对外销售。
3. **新农村建设中出现的产物**：打着新农村建设旗号，部分地方村集体组织或合作方擅自将农用地或集体建设用地用于商业性房地产开发。
**三、政策法规与现状：**中国政府对于小产权房的态度是明确且严厉的，多次强调小产权房不符合现行法律规定，不允许其进入市场流通。
同时，国土资源部及住建部等部门曾多次发布通知，严禁违规建设、销售小产权房，并要求各地对已存在的小产权房进行清理整治，禁止城镇居民购买此类房产。
尽管如此，小产权房问题依然复杂而棘手，一方面反映了城乡二元结构下的土地制度矛盾，另一方面也是市场需求与供给失衡的体现。
随着中国城市化进程加快和土地制度改革的推进，如何妥善处理小产权房的历史遗留问题，保障购房者的合法权益，以及规范农村土地流转秩序，成为政府和社会关注的重点议题。
综上所述，小产权房在中国是一个涉及土地利用、产权归属、城乡差距、法律界定等多方面因素交织的现象，它的存在反映出社会经济快速发展过程中的诸多挑战与矛盾。
购房者在面对小产权房时，需充分认识到其中潜在的风险和法律不确定性，谨慎决策。
