一、房地产市场概况（一）“房住不炒”下市场平稳发展，“因城施策”下多地政策微调2019年房地产政策基本延续2018年国家调控政策主基调，强调房子是用来住的、不是用来炒的政策定位，要求稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展，同时还提出“因城施策”促进平稳过渡。
“因城施策”实施力度加大，“松紧结合”良性过渡。
2018年末的中央经济工作会议对于2019年的发展方向明确提出“因城施策”之后，2019年经历几个不同时期。
第一阶段，广州、海口、南京、大连、西安等城市下调落户政策的限制，当地楼市成交价与成交量增长明显，市场回暖明显。
第二阶段，高房价地区受到国务院相关部门严厉警示，佛山、苏州、大连、南宁等地区成为重点关注领域，坚持“房住不炒”底线不容突破。
第三阶段，各地区逐渐客观冷静对待“因城施策”政策，超过30个以上城市因地制宜，通过落户限制、社保缴纳、住房公积金、人才引进等方面的措施，策略性或松或紧微调当地房地产发展政策，促进房地产业务健康发展，确保落实地方稳地价、稳房价、稳预期。
（二）供需基本维持稳定，销售面积略有下滑在市场供应方面，房地产投资开发增速年内下行，土地成交价款回落速度低于土地购置面积。
如图12-1所示，2019年，全国房地产开发投资为13.22万亿元，全年增长9.9%，增速较前11个月回落0.3个百分点，房地产开发投资增速略有回落。
同时，2019年房地产开发企业房屋竣工面积为9.59亿平方米，同比上升2.6%，而在土地购置面积与土地成交价款方面均继续回落，分别下跌11.40%与8.70%。
在市场需求方面，房地产整体销售面积略有下滑，商业营业用房大幅度下滑。
2019年，商品房销售面积为17.15亿平方米，同比减少0.1%，增速较2018年回落1.4个百分点。
其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.70%，商业营业用房销售面积下降15%。
在经济下行期，地产需求市场依然以个人住房刚性需求为驱动因素，办公、商业类地产需求则呈现出疲软状态。
在销售价格方面，商品房销售金额为15.97万亿元，同比上升6.5%，2018年同期销售额为14.99万亿元，上升幅度为12.20%，与2018年相比，2019年地产整体价格增长速度放缓。
（三）各线城市价格分化，房贷利率新政抑制房价过度上涨观察百城住宅价格指数，2019年百城房屋的价格指数同比增长3.35%，全国主要城市房屋价格呈现一定上涨趋势。
各线城市房屋销售价格变化差异大，总体而言，一线城市房屋销售价格涨幅波动较小，二三线城市价格涨幅较为明显。
但是驱动各线城市价格变化的原因大不相同，一二线城市购房门槛越来越高，改善住宿需求、二孩政策放开等成为驱动房屋购买的主要因素。
三四线城市价格的波动主要得益于地产商以价换量以实现去库存，从而带动房屋价格上涨，具体而言，不同的城市涨跌幅变化存在一定的差异。
另外，人民银行通过宏观政策调控推动利率市场化，发布新的房贷利率政策规定。
10月，人民银行发布规定，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
根据新的房贷利率政策，首套房房贷利率不能低于LPR利率，二套房房贷利率不能低于LPR+60个基点，全国二套房房贷利率全面提升。
对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，热点城市实际执行的利率加点将在人民银行公布的60个基点上明显提高，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用，从而利于抑制房价的过度增长。
2019年的房地产严控政策在2020年进一步得到延续，“房住不炒”是未来发展主基调。
关于2020年的发展方向中央经济工作会议提出，坚定房子是用来住的、不是用来炒的定位，并强调要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
2020年初人民银行公布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》，报告中提到新冠肺炎疫情对中国经济的影响是暂时的，中国经济长期向好、高质量增长的基本面没有变化。
将疫情防控作为当前最重要的工作来抓，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持。
完善LPR传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导。
再次强调“房住不炒”“因城施策”等长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
（四）地产金融受到严格管控，房企融资压力增大2019年初，全国大部分地区土地供应规模逐渐缩减，而一线城市宅地成交规模同比增长，甚至出现部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象，房市短期内出现放松的现象。
数据显示，2019年居民部门杠杆率持续攀升至55.80%，逐渐接近65%的警戒线，个人住房贷款余额达到30.2万亿元，同比增长17.05%，个人住房贷款余额占住户部门贷款总额的50%以上。
为了防止居民杠杆率继续过快增长，随后政府开始继续强化2019年地产相关配套宏观调控政策、监管政策，避免地产市场过度发展。
由于融资环境的收紧，不少企业都出现资金困难的现象，金融机构开始转向以地产企业上下游供应链融资、资产证券化、股权投资等方式探索新的房地产金融操作形式。
大型房企可以通过多种方式解决资金链困难的问题，而对于一些中小房企来说，由于短期内偿债压力加大，在市场上进行融资、企业经营回款出现困难，因此在偿债高潮到来时有不少中小企业资金承压，最终导致债务危机甚至破产，地产行业分化加剧的现象愈演愈烈。
（五）地产行业分化加剧，头部房企业绩指标亮眼根据国家统计局发布的数据，2019年全国商品房销售额为15.97万亿元，增长6.5%，增速比上年回落5.7个百分点。
自2015年以来，百强企业市场份额持续扩大，2019年百强房企销售总额达9.8万亿元，占据市场份额的61.37%。
综合实力前10名的销售份额占据27.7%，较上年提高1.3个百分点。
大中型房企在市场中占据了绝大部分份额，地产企业的分化现象严重。
头部企业品牌房企销售稳步增长，发展势头良好，业绩指标亮眼。
依据中指研究院的数据，从2019年前10名品牌房企a经营数据来看，销售面积增速均大于全国商品房销售面积增速，销售额增速除万科地产低于全国销售额增速外，其他房企均高于全国增速水平，头部房企优势凸显。
在2019年中国房地产销售业绩前100名的企业中，规模破千亿元的房企有19家，而低于500亿元的房企有58家。
中长期来看中国房地产市场的发展趋势，房地产市场规模基本见顶，2020年以后将为巨头增量发展模式。
二、房地产信托发展情况从行业整体发展环境来看，房地产信托业务经历了前半年增长、后半年逐渐回落的过程。
2019年监管部门严控房地产信托业务，上半年房地产信托业务规模触顶后走低，增速减缓，主要依靠龙头企业带动增长，集合信托占据业务主流，信托公司的主动管理能力持续提升；另外，房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势。
（一）监管部门严控房地产信托，上半年规模触顶后走低2019年的房地产政策继续延续严控思路，落实“房住不炒”的主基调，强调房子是用来住的、不是用来炒的政策定位，同时，强调“因城施策”做好松紧适度的平稳过渡。
通过三阶段的房地产市场调控，实现了2019年房地产市场的平稳发展。
2019年，房地产信托业务规模整体略有上升，信托资金投向房地产领域的占比提升。
截至2019年第四季度末，投向房地产领域的资金信托规模达到2.7万亿元。
房地产信托规模经历先涨后跌的变化，上半年规模从2018年末的2.69万亿元增至2.89万亿元。
下半年随着2019年“63号文”的出台，以及多家信托公司被银保监会约谈，第三、第四季度房地产信托规模回落明显。
观察投向房地产领域的信托资金占比，2019年房地产信托占比为15.07%。
上半年房地产信托占比持续走高，下半年信托规模受限导致占比逐渐跌落，占比在信托业务规模中排名第三位，主要是投向金融机构、证券市场的信托资金规模下滑速度较快的缘故。
综上，在2019年信托业资产规模整体下降的情况下，房地产信托依然属于重要的信托业务板块。
依据2019年信托公司公布的年报，中信信托的房地产信托规模最大，达到了2717.82亿元，远超其他公司，中融信托、平安信托、中航信托、五矿信托的房地产信托规模也超过了千亿元。
2019年房地产信托规模行业前10的信托公司管理规模合计1.18万亿元，占行业总体规模的43.7%。
房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势，与2018年房地产信托规模前10相比，山东信托以27.80%的增速进入前10，渤海信托跌出前10。
房地产信托规模排名靠前的光大兴陇信托、五矿信托、爱建信托、中建投信托、中融信托等信托公司能够获得与头部房企合作的机会优势明显。
（二）房地产信托增速减缓，主要依靠头部客户带动增长2019年新增资金信托项目整体规模有所下降，从结构来看投向房地产的资金规模达到10931.45亿元，占全部新增项目规模的25.72%。
从各家公司的情况来看，年报显示房地产信托规模增速最快的三家公司是中泰信托（141.38%）、中海信托（138.10%）、云南信托（131.23%），增速较快的原因主要还是2018年房地产信托业务的规模基数较小。
增速在50%~100%的公司有5家，增速在0~50%的公司有24家，34家公司的房地产信托规模是负增长。
观察房企使用信托资金的基本情况，从发行的集合类房地产信托产品来看，可以发现实际大部分信托资金投向头部房企。
万德数据显示，61家信托公司共计为530家房地产开发商提供融资，融资金额最多的房企依然是龙头地产企业，前10家地产企业依次为恒大地产集团有限公司、融创房地产集团有限公司、世茂集团控股有限公司、碧桂园地产集团有限公司、阳光城集团股份有限公司、中南建设集团有限公司、万达商业管理有限公司、奥园集团有限公司、中投发展有限责任公司、宝能地产股份有限公司。
前10家地产企业使用信托资金占所有发行地产集合产品的26.13%，而排名前45的地产企业获得的资金支持占据所有发行地产集合产品的41.60%，对于房地产信托增量贡献加大的依然是龙头地产企业，信托资金运用主力依然集中在大中型房企上。
（三）集合信托占据业务主流，信托公司主动管理能力持续提升从新增房地产信托项目结构来看，2019年全年新增房地产信托项目中集合信托占比提升较快。
截至第四季度，新增单一房地产信托项目规模为2225.64亿元，占比为20.36%，新增集合房地产信托项目规模为8705.8亿元，占比达到79.64%。
自2015年以来，新增集合房地产信托占比一直在提升，去杠杆、去嵌套、严风险的监管环境倒逼信托公司房地产信托业务积极向主动管理业务转型，信托公司开展集合资金信托的比重已经接近八成。
（四）房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势2019年，依据公开信息，61家信托公司共计为530家房地产开发商发行2275个信托项目，共发行6590个信托计划，发行规模为9472.15亿元，成立规模为6698亿元。
其中，发行房地产集合信托产品规模最大的5家公司依次为光大兴陇信托、五矿信托、爱建信托、中建投信托、中融信托。
房地产信托业务规模排名前10的信托公司2019年营业收入为345.1亿元，占行业营业收入的28.76%。
净利润收入161.5亿元，占行业净利润的22.21%。
靠前公司盈利具有显著优势。
三、房地产信托业务特点2019年信托公司积极探索新的转型道路：拓展新资金