大家好，我是苏北哥！时间过得真的很快，转眼2024年的第二周也匆匆走过，距离过年已经越来越近，仅剩下最后的26天。
接近过年，南京楼市也进入了一年中最平淡的时间段，尤其是新房市场，开始低速运转，根据网上房地产对于上周南京新房市场的监测，新年第二周全南京竟无一家楼盘领取销许，新房新增上市量爆冷挂“0”。
存量交易方面呢？当然是持续下滑行情，上周（1月8-14日）南京全市认购商品房262套，成交185套，对比新年首周（1月1-7日）持续下滑，下滑幅度分别为全市认购量下降27.4%（首周认购361套）；全市成交量下降13.9%（首周成交215套）。
来百度APP畅享高清图片值得注意的是，2024年开年以来，南京新房认购成交都出现了断崖式下滑，新年首周新房认购成交量较2023年最后一周出现了66.5%、77.5%的下滑，超过腰斩，对比2023年同期日均成交甚至只有去年的1/3。
如今新年第二周数据出炉，仍然在下滑，会否这已经成为南京2024年楼市的基本盘面？值得关注！新盘方面，不少约定1月首开的项目，目前未敢轻动，比如江核研创园首开仅3万/㎡的仁恒城市星皓；软件谷升级之作保利荷雨臻悦，还有河西南195㎡户型的大平层项目源尚丹若府等等。
01.继六合、高淳之后，主城一区官宣延续购房补贴ZC；一类河西次新学区房3年跌价超250%，慎买！上周文章中，南京8区购房补贴ZC是否延续这个话题重新引起了后台粉丝的关注，2023年12月31日官宣截止日，除了六合、高淳两区明确ZC效力将延续到2024年，其余6区都没有明说ZC延续或者不延续，保持缄默的态度，让购房人丈二和尚摸不着头脑，市场的观望情绪也因此渐渐变浓！北哥觉得，现在很多事情都是“只可意会不可言传”！用今年过年是否可以放烟花的事情做个类比！元旦前夕就传出持续多年的禁放烟花ZC将被废除，但等了许久，如今接近过年了，相关红头文件还是没有出现。
南京街头的烟花摊虽说ZC没有出台，各地街头的烟花摊却是出现了不少，南京也不例外，老小区门口、菜市场边上、小商品杂货市场里、夜幕降临后的市民广场周边，时不时看到烟花老板忙碌的身影。
为什么没有文件也敢卖烟花？末端市场的经营者们可不管那些，只要出摊没人查，城管不管就算是放开了。
可以说这是只存在于中国人心中的高度精神默契。
购房补贴ZC也是一样的，除了官宣过的几个行政区延续或者不延续以外，其余的如栖霞、江宁、溧水等几个区，购房者如果有意买新房，可以逛售楼处时顺口问问，或者致电区房管局询问，难保就会得到不一样的答案。
目前除六合、高淳两区官宣延续2023年购房补贴ZC以外，雨花台区也于上周官宣了延续购房补贴ZC事宜。
此次雨花台区官宣，是通过一场2024年的土地推介会。
这场土地推介会于上周六（1月15日）举行，会上14幅，超1000亩地块亮相，是南京2024年首场土推会。
14幅地块分布为，雨花数字城4幅，新滨江10幅，人居森林、三桥公园等板块成为2024年雨花的土推重点区域。
雨花安德门自行车厂、雨花数字城小村DF二期地块在这场土推会上悉数亮相。
安德门自行车厂低密地块同时这场土推会也公布了雨花众多重大项目全新进展，如推动雨核华润万象商业将于2024年年中如期开业。
雨核华润万象商业效果图力争2025年建成S2号线，地铁9号线2期和16号线等等。
然而本场土推会还透露一个重要信息，那就是2023年9月初公布的雨花台区新滨江片区（板桥街道、古雄街道、雨花经开区）；西善桥街道及秦淮新河以南片区购买新建商品房，可获得购房补贴的ZC将在2024年持续有效据了解，原本有效期至2023年12月31日的雨花台区购房补贴ZC也被印制在了上周六举行的土推会中，ZC的内容与去年版本几乎没有区别，只是原本的有效期被去掉了，新的有效期没有注明，根据与会媒体解读，雨花购房补贴ZC将会顺延较长一段时间。
雨花的购房补贴ZC除了基础版的“在规定区域内购买新房可获得备案价格1%的购房补贴，卖旧买新在规定区域内购买90㎡新建商品房，可获0.5%的叠加补贴以外，对于D、E、F类人才也有20万、15万、10万元的相应补贴。
雨花台区购房补贴ZC完整版至于雨花的购房补贴ZC为何会延续至2024年，北哥分析了一下，首先原因还是先前执行效果比较到位，其次和雨花来年的发展重点有关。
按照网房数据，2023年全年雨花全区新房在售量是在5661套左右，而全年去化量达到了6155套，去化率达到了惊人的108%。
在购房补贴ZC覆盖的8个区域中，去化能力位列第一，所以在2024年沿用。
同时，2024年雨花的土推重点在人居森林，作为配套较为缺乏，去化难度较大的新版块，新一年的雨花楼市需要更强力的ZC支撑。
2024年人居森林待推土地达到7幅之多说完了雨花，再说河西！近期，有一种河西中次新房源跌价太狠，需要谨慎购买，这就是河西中带学区，65年、70年产权的类住宅公寓，比如雨润国际广场、东渡新锐大厦、宋都奥体名座、嘉业国际城四大小区，就是这类房产的代表。
曾经凭借着河西中黄金地段，名校双学区资源，这些小区在上一轮上行行情中，房价涨到7-10万/㎡，如今成交价格跌至“2字头”，平均跌幅超过120%，超过河西普通住宅房源跌幅的3倍。
着实令人咋舌，昔日“总价低+好学区”的营销套路如今正式塌房！在奥体大街北侧，梦都大街南侧，雨润国际广场、东渡新锐大厦、宋都奥体名座，紫金西区中央四个次新房小区均为南师新城小学+新城初中双学区房。
3年前，雨润国际广场50㎡以上的1房公寓成交价高达7万+/㎡。
去年12月份最新成交，雨润国际广场一套54.88㎡1房，成交单价跌至2.85万/㎡，3年间跌幅达到4.15万/㎡，跌幅达到143%。
3年前，东渡新锐大厦57㎡的2房公寓曾经成交单价高达8万+/㎡。
而同小区去年9月份的最新成交记录显示，同类户型面积的房源成交单价已经低至4.3万/㎡，价格出现了腰斩。
宋都奥体名座房价跌得更狠，2021年宋都奥体名座34.8㎡小户型公寓，成交单价超过10万/㎡去年12月份最新成交记录，宋都奥体名座成交单价最低已经达到27469元/㎡，跌幅超过230%。
紫金西区中央的跌幅也同样可观，2020年该小区最高成交单价高达9.23万/㎡去年11月最新成交记录显示，紫金西区中央成交单价最低达到42564元/㎡，价格腰斩。
河西大街以北，奥体大街以南的嘉业国际城，是新城小学南区和新城初中的双学区公寓，如今房价情况如何呢？2020年时，嘉业国际城56㎡1房公寓成交单价最高能达到7.14万/㎡去年12月，嘉业国际城同类面积段户型成交单价已经跌至3万/㎡，跌幅138%。
可见，河西中带学区的类住宅公寓房价下跌已不是个例，而且下跌幅度已经达到同区域内普通住宅的2-3倍，如果2024年南京楼市整体无法止跌，这种产品的房价跌幅可能还要拉大。
市中心类住宅公寓，这种上行行情的过渡型投资产品，失去金融投资属性后，断崖式下跌非常明显，普通购房人慎买！正所谓“资产不过亿，不要碰公寓”，这话一点不假。
02.10家“神盘”上市，首套房源成交价出炉，谁亏了谁赚了？后期走势如何？2024年的楼市正处在历史的转逆点，很难说后期的房价是继续下跌，还是止跌上扬。
要说未来上涨，似乎目前还看不到明显市场信号，毕竟新房去化依然艰难，二手房挂牌量还在激增；要说继续下跌，也不全对，毕竟2024年的救市ZC不同以往，城中村改造、保障房供给，新房改双轨制，加之金融端发力，PSL、保障租赁住房专项贷款等等，每一项都有可能在未来某一时刻触动市场底线，让市场触底反弹。
眼下，是市场的敏感时刻，楼市的买卖双方奇招出尽，就是为了实探对方底线，刚刚交付的次新房小区准许上市后，挂牌的第一波二手房源，就是卖家实探市场的一大工具，看看买家当前接受度如何？甚至有的小区业主会成立保价联盟，而随着房价下跌趋势走强，同小区后期成交房源价格可能比首批房源价格更低。
明智的买家，应该把次新房小区的首波挂牌房源成交数据，当作市场风向标，继而判断该小区和所在板块未来的房价走势。
北哥统计了去年以来，南京首套二手房实现成交的17大神盘，看看这些神盘当前成交价与当年开盘价对比涨跌幅如何，值不值得下手。
河西中云际花园，首套成交房源单价52814元/㎡去年12月23日，河西中云际花园成交了首套二手房，142㎡4房，成交价750万，折合单价52814元/㎡。
对比3年前的收官开盘价，4.8万/㎡，该小区首套二手房实现了近5000元/㎡的溢价，总价溢价达到70万，有人说云际花园逆势上涨，非常难得，值得购买!但北哥认为应该再观望一下，毕竟目前河西中众多标杆次新房价格都在下行，如万科光明城市、和府奥园、万达华府、万科金域缇香去年12月成交价都降到了5万元/㎡以下，而且价格还有下行趋势。
云际花园虽然是新盘，但也难抵板块整体房价下行，未来云际花园房价应该还有下降空间。
河西南河西金茂府，首套成交单价59697元/㎡去年10月12日，河西金茂府首套房源成交，224㎡大平层，成交单价59697元/㎡，这个价格比该楼盘收官开盘价格高了7697元/㎡，如此溢价能力当时全南京都为之一震。
就在众人猜测，河西金茂府能否保持高价位成交，甚至后期房价上行的时候，去年11月该小区第二套房源成交，打破了大家的猜想。
同样户型面积段，成交单价仅55839元/㎡，比首套低了近4000元/㎡河西南青奥村，首套成交单价36894元/㎡去年12月24日，河西南标杆大平层项目青奥村成交首套二手房，199㎡4房735万成交，单价在36894元/㎡，价格不高！青奥村首套成交单价，比当年收官开盘价上涨1900元/㎡。
整体来看青奥村的业主大概率不会亏，主要由于该楼盘销售期长，当年新房开盘价格较低。
河西青奥湾目前是豪宅聚集区，中国府、中宁府、伟星长江之歌等，已经将板块房价抬升至7万+/㎡，青奥村后期大概率可以实现溢价。
小行仁恒城市星光，首套成交房源单价43435元/㎡，跌到位了吗？应该还没有！去年10月18日，仁恒城市星光成交了首套二手房，99㎡3房，430万，折合单价43435元/㎡。
而当时同期挂牌房源单价大多在6万+/㎡。
而今，仁恒城市星光的挂牌价格有所下行，小区挂牌均价只有5.1万/㎡，部分中楼层以上优质房源挂牌价格最低已经跌至4.5万/㎡。
且挂牌套数多达37套，至今才1套成交，说明当前价位市场接受度很小，房价应该还有下行空间。
江宁房产山和宸园，首套成交房源单价19775元/㎡，现在能入手吗？个人觉得这个小区成交价比较实在，小区挂牌均价在22991元/㎡，首套成交价在19775元/㎡，中间相差3000元/㎡不到，属于合理议价空间。
并且山和宸园的首套房成交周期只有13天，可以说非常短，常理来说该小区的房价下调空间应该不大。
况且同一板块的老二手房银城一方山，最新成交单价还能达到24910元/㎡。
山和宸园的价格算是比较实在了！新玄武的玄武映园，首套成交单价42013元/㎡，还有下降空间吗？个人觉得继续下降的空间不大！目前，新玄武标杆次新房成交价格都在4万/㎡以上，好的小区次新房成交单价甚至超过5万/㎡，属于全市二手房价格非常坚挺的板块。
特别是新玄武核心，科利华和南师附小双学区覆盖的几个标杆小区。
所以，玄武映园二手房成交单价短期应该不会跌到4万/㎡以下。
隔壁的锦麟融誉府，首套成交单价31421元/㎡，缺乏价值支撑，后期下行幅度预计更大锦麟融誉府虽与新玄武板块一街之隔，但实际上属于栖霞区属，所以没有名校双学区优质资源加持，后期房价缺乏有效支撑。
该小区去年11月成交首套房，95㎡3房，成交单价31421元/㎡，相比3年前收官开盘价35582元/㎡，跌幅达到4161元/㎡。
同时该小区37套挂牌房源，至今只成交1套，成交比例小。
目前锦麟融誉府挂牌价格也出现下行，最新挂牌单价仅3.3万/㎡，创新低！主城金鼎湾状元府，首套成交76819元/㎡，后期保值上涨空间广阔去年11月，主城建邺路附近的金鼎湾状元府售出首套二手房，234㎡5房，1802万成交，折合单价76819元/㎡，比当年收官开盘价高出21819元/㎡，溢价能力非常强劲。
目前金鼎湾状元府只有2套房源挂牌，均价均在近8万元/㎡，价格相当稳定，是一个主城100%可以实现溢价的楼盘。
江核隧道口江畔都会上城，首套成交30080元/㎡，应该还没跌到位江畔都会上城去年11月3日成交首套二手房，89㎡小三房267万，成交单价30080元/㎡，对比当年收官开盘价31000元/㎡，有920元/㎡的跌幅。
如此行情，引来南京楼市圈一阵唏嘘，当年的江核万人摇神盘，跌破发行价。
然而江畔都会上城二手房显然还没跌到位，首套房成交之后，该小区又连续成交了4套二手房，最新一套去年12月26日成交的89㎡小三房，成交单价仅27978元/㎡，仅1个多月又降了2000+元/㎡。
五桥江山大境，首套成交27305元/㎡，应该还有不少降价空间五桥江山大境去年11月14日成交首套二手房，119㎡3房，325万成交，单价27305万/㎡目前该小区的挂牌房源数量是47套，但成交房源仅此一套，说明该小区目前挂牌价格不及买方心理预期，后期应该还有下降空间。
此外江山大境隔壁的世茂璀璨江山最新成交单价仅为20278元/㎡。
附近的雨山路品质标杆保利云禧近期最低成交单价仅21108元/㎡。
如此板块成交行情，难保后期江山大境成交价不会被进一步拉低。
写在最后：今天文章专门花了一些篇幅聊了雨花购房补贴ZC延续背后的逻辑，以及全市10大神盘首套二手房成交价格，谁亏谁赚一目了然！主编简介：苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
举报/反馈