以呼和浩特市为代表的边疆少数民族城市之房地产是内生的封闭性市场，楼市发展更多受当地经济底蕴和居民购买力的影响。
棚改货币补偿的退潮是呼和浩特住房成交萎缩的重要原因。
但有个奇特的现象，在全国房价跌势背景板上，房价成为呼和浩特楼市最抗跌的地产指标。
今年上半年商品住房成交均价11594元，同比上涨1.1%。
尽管房价比前两年同期上升力度已很微弱，但呼市的房价是否会重拾快速升势倒是一件很值得注视的事情。
【许子楼市】房地产业多年来形成了一套固化的评价体系。
判断城市房地产空间，离不开人口净流入、GDP、人均收入、城市级别这些话语。
把丰富多彩的城市未来变成了实力硬指标的排排座。
关于城市等级的测评异常繁荣，一线、新一线、强二线等城市概念符号的流行，让众多地位普通又发展不俗的城市享受了面子提升的快感。
但中国还有地域广阔的蒙、藏、疆等边陲少数民族城市，其城市生长，房地产发育自有另一套成长轨迹。
抛开成见和固化思维，中国地标城策院对边陲民族自治地区城市的房地产研究，为我们全面了解中国房地产打开了另一扇更瑰丽的窗。
▼▼内蒙呼和浩特市的房地产二十一年走势轨迹一览了解城市房地产最好的办法是观察其历史行情，找出规律。
看厌了一二线城市千篇一律的楼市走向。
呼和浩特市本世纪的房地产体现出塞外草原城市特有的风情。
呼和浩特市在新世纪，房地产走势总体上运行稳健，近几年房价有一种突飞猛进的感觉。
2001-2021年呼和浩特市商品住宅成交均价（元/㎡）呼和浩特商品房价格在中国房地产高速发展背景上，谈不上有多惊艳但也有自身特点。
历史上房价大涨的年份是2006年和2018年，分别上涨了41.2%和45.7%。
特别是2018年起连续三年房价大幅跳涨，瞬间就让呼市商品房价格与二线城市接轨。
2021年，全国房地产进入衰退期，房价下跌城市比比皆是，而呼和浩特房价反而上涨1.8%，达11268元/㎡。
呼和浩特房价具有与众不同的独立行情。
2001-2021年呼和浩特市商品住宅销售面积（万㎡）呼和浩特市的住宅销售面积长期处于平稳局面。
从2008年起，住宅成交面积始终在300-400万㎡/年之间宽幅震荡。
说明呼市住房需求长期维持恒定状态，从侧面反映了呼市的人口增量和城市发展空间的天花板。
2021年市场突变，呼和浩特虽然扛住了房价没有下跌；但住房成交量还是大受影响，商品房销售面积同比下降25.2%。
2001-2021年呼和浩特市商品住宅销售金额（万元）呼和浩特市住宅销售金额在本世纪前十年是完美的曲线上升。
最近十年住宅销售金额起落较大，有点跟不上房价上涨的频率；反映出呼市在房价高速上涨下，购买力逐渐透支的底色。
特别是2021年，呼和浩特楼市在价升量跌的情况下，商品房销售金额下降26.6%，超过四分之一的成交金额萎缩，跌幅不可谓不深。
▼▼呼和浩特城区楼市最新市场表现呼和浩特市辖新城区、回民区、玉泉区、赛罕区市内四区及土默特左旗、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县五个旗县。
总面积1.72万平方公里，其中，市区面积2065平方公里，建成区面积260平方公里。
截至2021年，呼和浩特市常住人口349.56万人，是内蒙古自治区净增人口最多的盟市。
呼和浩特市主城的新城区、回民区、玉泉区、赛罕区四区构成了呼市房地产的主体。
今年上半年，全国房地产堪称近二十年来最艰难时期。
呼和浩特房地产受大环境拖累的影响也比较严重。
直接反映在楼市上就是土地成交出现剧烈下跌。
2022年上半年，呼和浩特共成交3宗地，包括1宗社会福利用地、2宗科研用地。
成交面积88.953亩，成交总价约0.9533亿元。
同比2021年上半年，成交金额断崖式下降了97.05%。
更严峻的是上半年流拍3宗商业、住宅用地，造成全市商住用地零成交。
今年1-6月，呼和浩特市商品房上市面积149.24万㎡，同比下降77.38%。
其中商品住房上市面积85.56万㎡，同比下降85.34%。
今年1-6月，呼和浩特市新建商品房成交面积143.28万㎡，同比下降27.2%；成交套数10083套，同比下降42.01%。
其中：新建商品住宅成交面积95.77万㎡，同比下降45.09%；成交套数7993套，同比下降45.7%。
呼和浩特市上半年房地产成交指标可能是历年来跌幅度最大的一次。
令人欣慰的是，自2月份地产成交数据跌落至谷底起，商品房销售套数和面积出现逐月上升的势头。
市场的恢复性上升行情已经显现。
二手房市场，呼和浩特出现反常的二手房强于新房的现象。
2022年1-5月，呼市新建商品住宅成交6326套，二手住宅成交7076套，二手住宅成交总量在1-5月反超新房。
主要由于上半年呼市新房供应锐减且二手房价格总体下降明显，刺激了很多有二手房置业需求的购房者。
在跌跌不休之中，房价成为呼和浩特楼市最抗跌的地产指标。
据国家统计局数据统计，呼和浩特2022年1-5月新建商品住宅销售价格，同比2021年整体略微下调，5月份，环比数据出现了0.1%的微涨。
今年上半年商品住房成交均价11594元，同比上涨1.1%。
尽管房价比前两年同期上升力度已很微弱，但呼市的房价雨过添晴，是否重拾快速升势是一件很值得注视的事情。
▼▼呼和浩特市未来几年的楼市与房价趋势对呼和浩特城区未来房地产的价值判断，要研究其城市规划。
从呼市“东优、西联、南拓、北控”的发展定位用语上看，东城和南城是城市建设的重点。
相应地新城区和赛罕区成为开发热土，玉泉区和回民区的规划地位变化不大。
呼和浩特市主城四区2011-2021年商品住房成交均价（元/㎡）呼和浩特主城四区近十年的房价已经明显地分成两个梯队。
从2018年起，同一层次的新城区和赛罕区，玉泉区和回民区房价走势日益趋同；而两个层级的城区楼市间的价差逐渐固化，对应不同等级产品和客户的需求。
2017年2月，内蒙古和林格尔新区正式挂牌成立。
和林格尔新区位于呼和浩特市东部和南部，规划控制面积496平方公里，涉及呼市6个旗县区，距主城区仅20多公里。
和林格尔新区的成立将打破传统的城区板块概念，与主城区形成双核中心。
未来呼和浩特城市房地产投资方向，不言自明。
旧城棚改是呼和浩特市最近5年房价大涨的主要动因。
呼和浩特于2017-2019年，投入1263亿元，对中心城区2680万平方米城中村和城市棚户区实施彻底改造。
货币化补偿政策让全市到处充斥着一夜暴富的拆二代，房价随之暴涨。
2021年，棚改规模急剧减低，呼和浩特计划“棚户区改造23个区块、1.33万户。
”棚改货币补偿的退潮是呼和浩特住房成交萎缩的重要原因。
全国省会城市首位度上，呼和浩特市倒数第三，仅高于济南和南京。
这与内蒙古自治区版图辽阔，地理跨度大，首府对边远盟市吸附力不大有关。
这也是呼和浩特市打造大都市的天然缺陷。
根据《内蒙古自治区国土空间规划（2021—2035年）》，内蒙古的城镇化体系将规划“呼和浩特1个Ⅰ型大城市，包头、赤峰、鄂尔多斯3个Ⅱ型大城市”。
以呼和浩特为中心，构筑呼包鄂城市群构成的黄金三角，将是内蒙古打造强势首府，参与区域城市竞争的有力手段。
以呼和浩特市为代表的边疆少数民族城市房地产是内生的封闭性市场，楼市发展更多受当地经济形势和居民购买力的影响，因此呼和浩特房地产特征更能很好的体现房子是用来住的理念，投机炒作的意义不大。
提起塞外草原，人们就会想起“风吹草地见牛羊”的画面感。
内蒙古除了是重要的畜牧业基地外，还是我国重要的矿产资源大省。
主要矿产资源集中在呼包鄂城市群构成的黄金三角周围。
内蒙古的财富传说，大多与矿老板有关。
当内地城市还在为土地财政，人口外流，房地产购买力衰竭头痛时；家里有矿、地广人稀、生活悠闲的边疆草原城市呼和浩特，在房地产上完全有超然腾挪的空间，在没有外来炒房力量的干扰下，房价能更合理地体现居住的真实需求。
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