关键词：震荡起伏，3万库存，215万人口。
作为安徽的经济强市，马鞍山的工业发展好，加上优越的地理位置，马鞍山是南京的工厂加工区，为此这里能吸引人口来投资房产。
使得马鞍山的楼市近些年发展得很快速，目前房价逼近一万关口。
马鞍山的地势也算平坦，适合发展房地产。
当初很多江苏的炒房客去马鞍山，房价从5千炒到1万一平，早期的购房客尝到了甜头。
但是在疫情发生的这两年，马鞍山的楼市出现了下滑。
主要是因为炒房客放缓了脚步，加上房价调控的深入。
那么，目前马鞍山的楼市是什么情况？我们看一下；根据安居客数据，目前在售的二手房均价是9144元/平。
具体各区县房价如下：花山，10305元/平。
雨山，9419元/平。
当涂，6576元/平。
博望，6768元/平。
含山，6657元/平。
和县，6363元/平。
从过去一年的房价走势图来看，马鞍山的楼市是震荡起伏的。
在近三个月的表现，连续上涨了。
不少的购房客开始开心，以为楼市春天来了。
但是，不要高兴得太早。
因为前面连续下滑了4个月，上涨的幅度还远没磨平下滑的幅度。
所以不少购房客感叹：涨了个寂寞，涨了等于没涨。
具体到各区县房价，3个区县的房价上涨，3个区县的房价下滑。
基本持平的楼市格局。
那么，未来马鞍山的楼市走向如何？是涨是跌？主要看三点；１，库存大。
根据贝壳网资料，目前马鞍山有二手房存量２．５万套，算上安居客，房产网等资料，至少有超过３万的库存。
那么根据去年的成交量来看，每个月的二手房成交量在１千套左右，那么要消耗这三万的库存，还需要３０个月。
可谓是去库存压力大啊。
因此，未来的楼市是涨是跌，看库存的增减量。
２，疫情的影响。
当下仍是疫情未完全消散，很多企业受到牵连，开工难，经营受困，那么，老百姓也同样是受到牵连，收入少了，大家都在为生活而努力。
哪里有钱来买房或炒房呢？今年马鞍山的GDP名义上增长，但是同比下滑不少，加上物价上涨，材料上涨，特别是矿业铝材的上涨，基本可以说，人们的购买力不涨，反而是下滑。
所以，疫情影响着经济发展，经济发展也影响着楼市的发展。
它们是一荣俱荣一损俱损。
３，人口少。
目前马鞍山有人口２１５万，对于这样的人口规模，２００万的人口，很难有持续的刚需客，那么没有刚需客，谁来接盘？谁来居住？再好的房子，如果不能回归居住的属性，没有人去居住，（不管是租还是自住）那么房子就是一堆破铜烂铁。
没有任何变现的价值。
这样说对吗？因此，马鞍山的经济发展虽好，但是缺乏人口来支撑楼市的发展。
综上，马鞍山的楼市，利空因素那么多，人口少，库存大，疫情影响，都是阻碍其楼市发展的因素。
所以，未来的楼市不乐观。
因此，炒房客要谨慎，避免被套进其中。
以上就是马鞍山的楼市分析，大家是什么观点？欢迎交流，这里是老北说房。