问题1：“广州哪个小区可以作为刚豪（刚需豪宅）的标杆，可以和别的城市掰一掰手腕？”问题2：“珠江新城中区哪个小区的高层南向最缺货？”这两者答案都是老耿文章里时不时都会提到的中海花城湾。
图：贝壳不过你可能不知道，早期定位里中海花城湾并不是一个非常「豪」的项目，这从他早期的定价就可以看出来。
在06年的时候花城湾开盘价仅9000元一平；而现在它的均价已经到17w一平，15年间它足足翻了20倍。
能成就这样惊人的结果是根本来自于这个时代的发展，但是走向结果的过程却充满各种因素。
今天老耿就把这些因素掰开了揉碎了和你讲明白，相信看完这篇您也能明白花城湾能到这个价格的原因。
出身花城湾开发商是「中海地产」，中海拿地以眼光准确长远著称，又以贵和质量比较好而闻名。
所以在广州只要中海两个字开头的楼盘，高价是基本要素，质量也是有所保证，中海在珠江新城地块开发了三个比较知名的小区，分别是中海花城湾，中海璟晖华庭，中海观园国际。
其中，中海花城湾则为中海的标杆产品，是中海的门面，因此对于花城湾有更多的维护与关注。
地段花城湾处于珠江新城中区的最中心位置，怎么理解“最中心”的三个字。
这么说吧，只要你在花城湾，想去珠江新城这一片任何地方，用两条腿走过去就行。
至于公共交通，花城湾更是重新定义了什么叫地铁上盖，你下楼就是猎德地铁站。
地段满分10分的话，中海花城湾有9.5分，在地段上可能稍逊嘉裕公馆。
但是，嘉裕公馆离地铁稍远，总结下来难分伯仲。
户型如果说地段不足够证明中海的价值，那户型绝对是中海为花城湾皇冠镶嵌的宝石。
花城湾能做到又贵又好卖，涨得又快的秘密就在于中海合理的户型结构和中海物业。
仅仅靠这两点便让花城湾在房价上做到了摩擦嘉裕公馆，追上凯旋新世界一期，脚踩保利心语。
至于中区那些没小区楼盘的就更别来PK了，真希望那些港系开发商能好好学学户型。
在这里只介绍他的王者级别户型，其余的户型可以另外讨论。
王者级别户型：正南向178平米四房如果你懂户型，你就能明白这个户型的高使用率。
三个房间正南向，南向8米宽大阳台，入户花园13平米可以改保姆间/储物间，花城湾的四房方正实用，178平就可以做到4+1房。
傲视珠江新城四房户型，除底层与顶层外，房产流动性很好，手里握着这套房子的业主根本不愁转手问题，底气十足。
王者级别户型：西南向98平3房这个户型（图中03）的稀缺程度还要超过178户型，一年您绝对绝对见不到几套，基本很快秒掉。
三室两厅南向往花园，还有两个阳台，花城湾的最强三房（便宜），98平的户型也是无可挑剔的，容错性好，一娃两娃都HOLD住。
王者级别户型：正南向285/315的5房户型这两个是花城湾的楼王，大平层单位。
在这里给大家科普一个结论：这种300多的5+1户型绝对绝对是最好的，就是这种方正五房带一个尾巴的户型（图片中蓝框部分），有预算看到这个户型直接买就行了。
这种单位很少有高层放卖，太适合你自住以及对房屋的规划。
不过消化速度可能赶不上上两个，毕竟太贵了，不过确实好，稀缺！物业说完户型就该说物业，户型是花城湾皇冠的宝石，物业则是花城湾权杖上的珍珠，两者构成了花城湾的价值。
物业的价值符合短板原理，什么意思呢？当大家都差不多的时候，物业的价值反应不出来，但是当小区其他因素都很好的时候，物业差就会让这个楼盘的价值打折扣。
中海花城湾的物业在中区是TOP的存在，这也让它获得了比较优势。
举一个例子，如果珠江帝景的物业和管理是由中海来做的话，珠江帝景现在的单价应该稳稳的再多1W左右。
你想想，你买了一套房子，但是因为物业差就让你买的房子掉价15%，物业的重要性不言而喻。
学区虽然老耿对于学区，一直都不看好，但是市场的大潮流总是有原因的。
于是学区也成为花城湾价格组成的一部分，因为花城湾坐拥着珠江新城最好的学区，体育东小学+天河中学，两者都是省一级学校。
花城湾对面就是体育东小学缺点当然花城湾也是有不足之处的，而且不止一个，老耿为大家总结出3个。
容积率偏高先说下容积率的作用：豪宅与低容积率极大正相关，容积率越低的房子住起来越舒服。
花城湾的户数有1368户，算下来容积率偏高，达到了7。
可以说花城湾的种种体验问题，都是由地块容积率带来的。
但这不是他的问题，和珠江新城别的小区比，他有花园已经PK掉80%的小区。
缺乏自身商业说的就是你——优托邦时光。
从商业角度评价优托邦时光，说好听点叫亲民，说难听点叫浪费。
既没有做到整体招商管理，也没有充分把空间利用好。
而且在有限时间内看不到丝毫改善的迹象，如果能改善，会对嘉裕和花城湾总体提升一个台阶。
噪音问题猎德大道即使做了下沉隧道噪声依然很大，交通便利性和噪音是有矛盾的。
花城湾由于周边密度过大和交通规划，这点没有办法解决。
所以南向望小区花园的产品因为噪声更小将更加稀缺。
总结花城湾这个小区是珠江新城中区，评分最高的小区，有缺点，但无明显短板，瑕不掩瑜。
如果你是有学区需求改善型家庭，买了花城湾，相当于一次性搞定这个年龄阶段大部分人的困扰。
工作上班方便，通勤的苦都懂；不用操心下一代的发展，孩子学习有保障；能安心把投入更多的事业，房子保值。
描述的时候老耿难免代入了一些主观看法，毕竟楼评不是冷冰冰的数据堆砌，还得个人对房子的真实感受，如果对花城湾有什么看法，欢迎大家评论区一起探讨。