让西安 成为 “网红”城市的，不仅是它的美景美食，还有房价。
继房价连续40个月上涨，涨幅连续6个月领跑全国之后，6月20日，西安楼市限购政策陡然升级，购房资格变为： 在西安落户满1年或者社保连续缴纳12个月才能买房、非西安户籍家庭社保缴纳由2年上升到5年，限购区域在原有的基础上新增临潼区。
目前这个限购政策出台一个月了，该政策对西安楼市影响如何？ 不限购区域如西咸新区、高陵等区域的楼市行情又如何？ 抑制涨价作用生效，局部调整的势头明显 安居客数据显示，截至目前，西安7月新房均价12396元/m²，西安6月新房均价12501元/m²，环比上月下降0.84%。
看房价整体， 西安房价暴涨的势头明显被止住了 。
再看 西安局部城区的房价，有涨有跌 。
比如城西7月新房均价12409元/m²，6月新房均价10712元/m²，环比上月涨了15.84%，而城北则跌了9.36%。
区位不同，配套设施不同，发展势头不同，每个城区的房价、涨跌程度自然不同。
这个老生常谈的话题这里就不展开分析了。
不过城西和城北涨跌程度不同，说明了一个问题： 房价高的城区房价“基数”大，调整的幅度也越大，但即使降价了，房价还是偏高，比如城北新房均价从6月的14791元/m²降到7月的13407 元/m²，每平米仍然高过城西近千元。
最严限购也传递了一个信息，那就是：为了稳住西安全市均价，“调控”这只看不见的“手”开始起作用了， 从政策层面对房价过热的城区下手 ！哪个城区房价过热，就调控那里的房价，以前房价涨幅不那么大的城区则仍有上涨空间。
再以首次被纳入限购区域的临潼区为例。
临潼区的房价自从西安其他主城区房价暴涨，调控限购、摇号等措施之后，就成为开发商热衷的区域，新城控股、中海、融创、绿地、荣盛等大品牌入驻，早在去年均价就已经超过8000元，甚至有超过1.2万元每平方的楼盘开卖。
此次“6.20”限购政策， 对抑制临潼房价暴涨有明显作用 ，安居客数据显示，临潼7月新房均价9944元/m²环比上月的10577 元/m²下降5.98%。
据媒体报道，现在去临潼买房，售楼处最关心买房者是否有购房资格，临潼主要楼盘的来访量和成交量环比下滑了50%左右。
在最严限购政策之下，西安 “非限购区域”的楼市可能会走热，如 西咸新区（沣东新城部分区域限购） 、高陵。
“非限购区域”西咸新区、高陵楼市行情如何？ 一个区域房价的支撑因素，最重要的是城市配套和产业 。
虽说“非限购区域”西咸新区（沣东新城部分区域限购）、高陵的楼市，在其他城区都限购的影响下，也许将迎来好时光，但我们还得先看看这两个地方有没有足够的城市配套和产业。
先看西咸新区。
西咸新区由西安代管以来，地铁、公交等公共设施发展迅猛，今年地铁1号线二期、地铁13号线开通，大大拉近西咸新区与西安主城区之间的时间距离； 公开数据显示，2019年上半年，西咸公交开通公交线路19条，截至目前，西咸公交共开通线路63条，无缝对接西安主城区与咸阳市区，有效弥补新区公交短板。
在城市配套方面，根据2018年发布的西咸新区的3年行动计划显示，到2020年，西咸新区共计划投资91.62亿元用于学校建设，建设各类学校97所； 交大创新港等文化教育设施，大秦文明园等休闲文化广场的投入使用，对完善西咸新区的城市建设都很有帮助。
在产业方面，有一组数据可以说明西咸新区的发展势头： 2018年，引进世界500强企业11个，国内500强企业12个，百亿元以上项目8个、10亿元以上项目45个。
但是，根据安居客统计数据可以看出，1年来，西咸新区房价起伏较大，“6.20”限购政策目前对其影响也不大，至于其房价未来走势，可以保持乐观，但鉴于 其城市配套和产业尚没有完全建设和发展好，有一个比较漫长的“落地”过程，未来其房价走势仍然很有可能会起伏不定 。
再看高陵。
高陵一直没有被纳入限购区域，本身说明该城区楼市还不是特别热，还没必要限购，但是因为不限购，该城区近年的房价也上涨了不少。
不过和西咸新区类似，高陵区房价也起伏不定。
此图数据来自吉屋网。
这可能和目前高陵的公共交通还不乐观，能够前往西安主城区的公交线路还不能满足当地出行需要； 区域内存在着商业设施不足、生活配套匮乏的问题； 区域内学校多为村办学校，教学素质一直被人诟病等因素有关。
鉴于此， 高陵楼市如果想吸引和消化限购区域“挤出”的客流，尚需时日 。
楼市进入“下半场”，需精准识别好房 只有买一次房、卖一次房，才能近距离接触楼市的真相。
坊叔的一位同事去年底在西安西郊买了一套某著名品牌的二手房。
据他介绍，他那个小区的房子很紧俏，只要有房挂到市场上，没几天就卖掉了。
有位业主160万卖了自己的房子，但新房的号没摇上，他提出加价10万买回自己那套房子，结果对方还不愿意。
西安近两年时常有一些楼盘价格高却出现“千人摇”、一房难求，而一些楼盘尽管房价要低一些，却出现“滞销”现象。
坊叔还有位朋友在西北另一个省会城市有套房要卖，但那个城市的发展潜力远远不如西安，楼市行情也一直“波澜不惊”。
这些扑朔迷离的表象下隐藏着 3点真相： 限购固然会打击炒房客、抑制房价过快上涨，但真正 决定一个城市房价走向（例如房价最下限）的是这个城市的发展势头 。
比如西安有国家中心城市的定位、西咸新区由西安代管、西安地铁第三期建设规划获批等政策优势加持，虽然有了“6.20”最严限购政策，但 西安的房价会只是暂时下跌或者缓涨，长期来看，西安的房价很大可能还会继续上涨 。
今年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%，而库存下降过快的城市，一、二手房价格往往也容易上涨。
西安楼市日益分化，如上述提到的“千人摇”、一房难求和“滞销”同时存在，说明 购房人群日益理性 ，对地段、配套、物业、房子质量等关键因素越来越重视，这对房产商要求越来越高，对西安各级政府和住房监管部门的要求也越来越高，比如要严厉整治延迟交房、有房无证等楼市乱象，购房者在买房时也要擦亮眼睛。
城中村、违建房、小产权房等慢慢在西安被彻底拆除，加上西安比较依赖土地财政，这些因素也是推高西安房价的“功臣”。
许多大学毕业生和刚进城的农民工只有高地价助推的商品房可以选择，以至于许多人不得不加入群租大军。
高房价、高涨幅慢慢成为人们加入大西安的“入场券” 。
这个真相才是最扎心的！（图片均来自网络）