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「国誉府」
杨浦区江湾五角场
建面约93-141㎡花园洋房
联动价10.7万/㎡!精装交付
上海杨浦国誉府
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Shanghai Yangpu Guoyu Mansion
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卷王级超配产品力
审美和装修配置不输几千万豪宅
国誉府一次性推出了76套房源,户型涵盖建面约98-141㎡.
其中主力户型是建面约98㎡的3房装修设计,另外还有少量建面约128㎡洋房底复及建面约141㎡一梯一户的大户型房源.
户型方面,得益于真洋房的高得房率、通透性以及舒适度.
同样面积下,国誉府拥有比普通高层项目更大的面积、更奢阔的尺度.
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国誉府售楼处电话:
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走进项目98㎡的样板间,我的第一感觉是满满的高级感.
仔细看过之后,无论是从装修配置方面,还是从实用性及美观性方面,我觉得国誉府真的完全不输几千万的豪宅.
同顶同高的复合钢木装甲门装修百科,搭配飞利浦或同等品牌四合一电子门锁.
在设计方面,国誉府入户门内部采用墙面一体化隐形设计,从外面看是厚重大气的深色,从内部看是温润如玉的暖色系.
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进门后,左手边就是一个“800库”,整体容量高达800L,可以容纳近20个20寸行李箱.
“800库”内部可以按自己需求做隔断,让储物空间更具灵活性,这在市面上的百平户型中确实非常少见.
客厅背景墙,国誉府选用了定制款的云起姑苏岩板,整体与爱马仕大象灰烤漆板、双暗压工艺的墙布和大面积木饰面形成呼应,纹理细腻,色彩温润,质感独特,有效提升了整个客厅档次的同时,还巧妙地与周围的家具和装饰融为一体.
弧形吊顶与无主灯的设计,不仅提升了空间感,还凸显了高级感.
上海杨浦国誉府售楼处电话:(预约看房热线)阳台、客厅、餐厅与厨房的LDK一体化设计理念,遵循标准飞机户型客厅十字中轴的规划原则,确保了户型整体通透性,以及三开间朝南的优越采光.
卧室门均采用隐形门设计,巧妙地将门与周围墙面融为一体,大大增强了空间的私密性,还赋予了整体更加简洁高雅的视觉美感.
全屋三大件分别是大金中央空调,博世地暖和百朗新风!
超大尺度的餐厅,即便放置一张4-6人位的餐桌,依然非常从容.
另外,餐边柜的开放格采用了鱼肚灰石材装饰,台面进深350CM并安装可移动式轨道插座,均为实际交付标准.
厨房方面,臻选德国博世七件套,包括:油烟机、灶台、蒸烤一体机、洗碗机、暖碟机、冰箱、热水器锅炉等,另外还有3M末端直饮水,弗兰卡水槽+龙头等一线大牌装标.
值得一提的是,国誉府还另配置了大金的厨房空调,让烹饪更加舒适.
除了配置卷,国誉府在细节方面也卷出新高度.
比如,巧妙的利用飘窗台做水槽的设计,大大提升了厨房实际使用空间.比如,厨房顶部和底部均设计了大量储物柜,特别加入了两个移动式拉篮和沥干式翻斗柜,充分利用每一寸空间.
超大主卧采用套房式设计,固定扇搭配四玻两腔大面积玻璃及超大飘窗,整体尺度更大、更奢阔的同时,也保障了室内更好的采光效果.
主卫及客卫配置堪称高奢,均配置高阶版高仪智能马桶、高仪成套系列或同等品牌的龙头、恒温花洒及清洁喷枪,化妆镜内配置美妆冰箱,每一处都彰显了奢华与舒适.
Part2
仅4-8层玉质花园洋房
由外到内的高级感满满
看完样板房,相信绝大部分购房者都会心动,不过作为纯洋房社区的国誉府,打造的4-8层玉质花园洋房,不仅注重内部的品质与细节,更在外部的颜值与居住舒适度上下了大功夫.
外立面方面,国誉府臻选月光米黄干挂石材、香槟金铝材,以香槟金的铝材和奢贵石材相互构件组合,打造“金镶玉”品质的纯洋房社区.
建筑设计汲取张园等上海经典海派建筑圆弧元素并结合项目规划特质采用大量R角独特设计,造型更美观、工艺难度更高、建造成本更高.
在社区入口方面,国誉府打造了约75米长一体式项目主界面.
上海杨浦国誉府售楼处电话：【预约看房热线】国誉府售楼处电话：【售楼处电话/地址】国誉府售楼处电话：【开发商认证】主界面设计简约而不失大气,搭配白玉兰雕塑和精心布局的灯光,营造出温馨而优雅的归家氛围.
大量奢石的运用以及超高标准的入户大堂,让每一位归家的业主都能享受到尊贵与温馨的归家仪式感.
虽然体量不大,但是国誉府依旧在园林方面下了很多功夫.
比如完全人车分流的设计,既保障了业主的安全,又最大化保证了社区景观的规模,让社区的内部景观更显纯粹.
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比如在有限的空间内,打造出了一片由水景,奢石,亭台楼阁的约1100㎡的“东方游园”,这在小体量社区内确实不多见.
社区中心还做了一处下沉式庭院,同样也用奢石铺装,通过高度差分隔空间,有效地提升了整个社区的居住品质.
国誉府还在部分楼栋采用首层架空设计,让景观和建筑融为一体,视觉感官上会更好.
更重要的是,国誉府由国匠级国企北京城建开发打造.
北京城建不仅参与建造过国家博物馆、国家大剧院、国家体育场鸟巢、国家速滑馆冰丝带、大兴机场等国家地标,更是以“双奥工程总承包商”夯实国匠美名.
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%装修图片,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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