一个楼盘的售价取决于什么？地段、配套、户型、物业？这些或许只是表象。
其实，一个楼盘在土地拍卖成交的那一刻，未来的售价就大概能知晓了。
因为可以通过土地成交价格和规划容积率，算出一个楼盘的楼面价。
而楼面价一旦确定，就能对未来的售价有一个大概的预测了。
比如一个楼盘，土地总价10亿元，土地面积10万平方米，规划容积率2.0。
那么，楼面价=土地总价÷（土地面积×容积率）=10亿元÷（10万㎡×2）=5000元/㎡楼面价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
通俗的讲，如果你在这个楼盘买了一套100㎡房子，那这5000元/㎡的楼面价就是你买这套房子的土地成本单价。
而这套房子光土地成本就已经达到了50万元。
所以，如果一个上饶的楼盘，土地成本单价都已经达到了5000元/㎡，你觉得这个楼盘的最终单价会是多少？不妨一起来看看上饶在售楼盘的情况。
友邦·壹号院土地总价：35.98亿元楼面价：5637元/㎡参考销售单价：10500元/㎡中梁·云璟土地总价：7.12亿元楼面价：5501元/㎡参考销售单价：10500元/㎡九颂金科·云玺台土地总价：2.45亿元楼面价：4152元/㎡参考销售单价：10000元/㎡上坤·滨江四季土地总价：6.85亿元楼面价：3337元/㎡参考销售单价：7300元/㎡恒大·御府（装修交付）土地总价：6.7亿元楼面价：2770元/㎡参考销售单价：8500元/㎡万力时代土地总价：5.56亿元楼面价：2088元/㎡参考销售单价：13000元/㎡新力·新天地土地总价：3.18亿元楼面价：1994元/㎡参考销售单价：9000元/㎡雍锦湾土地总价：2.043亿元楼面价：1874元/㎡参考销售单价：7000元/㎡中骏·云景台土地总价：6.1亿元楼面价：1049元/㎡参考销售单价：6800元/㎡从以上几个楼盘的楼面价和销售单价对比，是不是能看出一些端倪？总体上，楼面价越高，销售单价也越高。
当然，也不一定楼面价最高的，销售单价就一定最高。
比如友邦·壹号院和中梁·云璟，楼面价在上饶是数一数二的，但是房价却不是最高的。
为什么？考虑到上饶购房者的真实购买能力和拆迁潮过后的市场行情，如果定价太高，恐怕不利于楼盘快速去化。
我想开发商肯定有这方面的考虑。
成熟的房地产商都喜欢一个“快”字，除非像万力时代一样耗得起。
另一边，有些优质地块，楼面价却很低。
比如万力时代和新力·新天地。
为什么？了解这两个楼盘的话，你就会知道它们都配建了商业中心，所以也不能以常规的眼光去看待。
配建商业中心，首先就会吓退许多没有商业开发经验的开发商。
特别是在上饶这样的三线城市。
而且这类地块往往带有招商引资性质，所以政府也愿意低价出售。
同时要考虑到拿地时间，像万力时代的地块，早在2010年就已经拍卖成交，那时候超过2000元/㎡的楼面价，已经是地王的价格了。
还有像中骏·云景台，1049元/㎡的楼面价，真的是超级低的价格，为什么这么低？因为该地块要求配建不少于6万方的回购安置房。
总之一句话：想要低价格拿地，往往都是有附加条件的。
最后，大家不妨来做个预测，位于上饶城东，即将开盘的恒大·珺悦府，你认为销售单价会是多少？恒大·珺悦府（装修交付）土地总价：7.9亿元楼面价：3426元/㎡销售单价：？？？