我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套 目前东川路这里自住 孩子上学也方便。
置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600W 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰 我们主要还是改善。
沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。
别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。
提问：沪叔，你好，在上海最破旧的洋浦东外滩到底值不值得买？沪叔：你好，如果你是投资买房的话，那东外滩板块可以说是一种不错的选择。
首先，东外滩板块靠着滨江和高校的独特优势，承载着世界级科创中心的使命。
如今几个头部互联网企业都接连了入驻东海滩，预计在二零二五年杨浦将引进，多重战略级规划标签的加持，让这个板块呢具有很强势的一个能级地位。
因此发展任何企业都有足够好的一个基础。
那产业升级之后，原有的一个生活场景也会发生实质性的变化，又加上越来越多的开发商都看中了这个板块的一个购买力，陆陆续续地走进来，也不断地提升了整个板块的城市界面。
同时与东外滩紧密相连的北外滩世界级的会客厅，正在以肉眼可见的速度发展。
提问：沪叔，你好，预算在2000万，黄浦区、徐家汇、滨江这三个区怎么选呢？想买品质比较好的次新房，请问有哪些推荐呢？沪叔：你好，徐家汇房子品质较好的房子房龄会比较大，滨江可以考虑浦西和北外滩的房子、黄浦区像南外滩、打浦桥、世博滨江板块都可以多看看，像金外滩花园、滨江名人苑、莱诗邸、阳光名苑。
提问：沪叔你好，我工作在虹桥，在哪里买房性价比比较高呢？资金这块不用考虑，麻烦详细分析一下谢谢！沪叔：你好，工作在虹桥在上海买房，分为四个阶梯来分析：第一阶梯：北新泾，2号线在北新泾有两个站点：北新泾站和淞虹路站，东达市区，西接虹桥。
公共交通十分便利。
而且从北新泾自驾到虹桥商务区，10公里路程不到20分钟就可以到达。
第二阶梯：徐泾、华漕、莘庄。
徐泾板块发展起步早，区域内配套相对成熟，目前徐泾板块内新房还是比较多的。
华漕大部分区域都被划在虹桥主城区内，新虹桥医学中心、costco已先后落户华漕，今年又规划了一个包含7所中小幼学校在内的教育园区。
莘庄是外环外刚改住房的代表区域，也是闵行政府所在地，公共资源集中，配套成熟。
距离虹桥约15公里，自驾约30分钟，乘坐地铁需要1小时左右，自驾约45分钟可到浦东，距离漕河泾、张江也都很近，未来通勤时间还有望进一步缩短。
第三阶梯：江桥，江桥又分为南江桥和北江桥，南江桥部分在主城区，城市建面相对也更好；北江桥位于虹桥拓展区，以动迁房为主。
目前轨交方面处于初步建设阶段，未来13号线规划有望轨交发展。
第四阶梯：华新、九亭、青浦，华新板块是大虹桥辐射板块，也是距离徐泾、华漕最近的板块，可以共享大虹桥内商业、医疗等多项升级版配套资源。
只是距离虹桥商务区大约8公里，但是自驾到达虹桥商务区也只需要20分钟左右，从性价比上来说还是可以。
九亭居住氛围成熟，九亭地铁站集聚了区域内的商业，配套优于松江其它板块，而且绿化覆盖率居住舒适感强。
交通方面，有9号线通达全城，但是走传统的轨交到虹桥并不方便，反而乘坐公交车（虹桥枢纽10路九亭区间）约50分钟可到虹桥。
自驾方便，走嘉闵高架、沪渝高速18分钟即可到达虹桥。
青浦自驾30分钟可到虹桥商务区，相比九亭和华新板块，价格低些。
具体买房选筹，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，上海楼市一、二手价格倒挂，没有积分的是不是只能选择躺平？沪叔：你好，一定是不能，相反，更要在市场当中寻找机会入市。
从二一年二月份出台一手房积分摇号后，买房就已经偏向那些想买房而积分又非常高的客户群体。
虽然摇号的规则不能让所有高分的客户都能买到，至少可以参与到分享这次红利的机会中去。
但是没有对比就没有伤害。
正是因为这样的市场差距，让很多没有积分的客户开始破罐子破摔，美其名曰躺平。
而市场不会因为你的躺平发生任何改变，房子也不会因为你的产品失去他应有的教育、医疗等价值，我们是改变不了市场的。
任何市场都是机会与风险并存的，只寻求收益不关注风险和只关注风险，不寻找机会都是不理智。
目前，市场虽然部分一手房强制性限价，不可否认买到就有较大的套利空间，但二手房同样也出台了不少强有力的控价措施；二、任何市场都有急卖的业主，也有随时拿着钱准备抄底的客户，如果我们主动离市场二去，即使有非常好的房源出来，我们也是没有任何机会的。
三、其实二手房具备了更确定的学校对口信息，更短的时间周期，能实实在在解决你结婚入住小孩上学的蓝莓之躯。
但现在买一手房也没有想象的那么美好了，交房问题、装修问题，甚至开发商的资金链问题层出不穷。
房地产市场已经走过了它的黄金三十年，之后它依旧会是普通老百姓投资储蓄抵抗通胀的重要商品，作为后房地产投资时代，想要获得跑赢大盘的收益，闭眼买的时候已经过去必须要投入更多的精力。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。