定位尴尬的红星中海星樾府原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-10-03 19:18 发表于湖南去植物园玩，顺路去看了一下中海星樾府。
这个盘曾经热度还挺高，因为配套了中小学，又在红星片区，去看了一下，觉得这个盘定位非常尴尬。
如果作为一个普通的刚需盘：地铁距离较远定价过高。
学校溢价太高了。
如果作为一个高端改善盘：容积率高，密度高，3.91植物园在旁边但植物园是封闭的，这边没有出入口。
植物园只能提供景观视野功能湘府路进来这里路面太窄，旁边有安置区及开放住宅区。
最小户型115平+143平，两梯三户，很难算得上高端，地块被分割成两个部分。
能与高端改善关联的是部分楼栋高层有植物园的景观，有学校配套，楼下有公园（公园也调规维权），但明显密度、户型、面积段、位置、周边情况与高端改善相悖。
感觉是政府为了解决安置小区建设问题，挤出两块空地，给政策配套个学校，让自由发挥，然后开发商就把不管是刚需还是改善的需求都满足了，揉合在一起。
如此一来，刚需客户可能会嫌弃贵了，改善客户可能会嫌弃周边太差了，都不如意，整个楼盘的定位很尴尬。
但这有一个配套初中及天华小学的教育优势，红星片区配套入学的除了附近的五矿万境水岸，其余的配套入学楼盘更远，也没有更多的选择，即使鸡肋也得吃下去。
有做实体样板间，去看看样板间，样板间有115含家具的及143的交付标准加上定制柜（柜子非交付标准）。
精装标准里，正常的瓷砖，多层地板及吊顶墙面乳胶漆，全套科勒的五金卫浴还不错，西顿的灯具，全屋的水机二联供中央空调地暖，方太略低端的烟灶，志邦的颗粒板+密度板柜子比较逊，智能家居只有两路。
整体的配置有了水机二联供科勒西顿，明显强过普通的2400刚需精装，如果放在3500的高端改善精装里对比，算是比较差的。
两梯三户，户型肯定不像两梯两户纯板楼，中间户115平比较紧凑，这种中间户没法南北通，很难做出多好的户型来，只能勉强如此做。
边户143常规四房设计，特殊的是餐厅比较宽可以添加西厨。
两个户型赠送面积都比较大。
电梯厅比较简单，没有过多的装饰，一般的刚需水平。
橱柜台面及瓷砖细节还算过得去，部分比较粗糙，大部分都还比较干净。
海蒂诗的铰链不错，但密度板的气味实在是太感人了，柜门安装没有对齐墙面乳胶漆刷漆加水不多，纹理感较强。
灶具前单独一块大瓷砖铺贴，成本不高，小细节做得很到位，非常不错。
有的人可能不喜欢独立的一块，我认为这里单独一块总比几条瓷砖缝要好很多。
科勒的卫浴，淋浴区单独铺设一块瓷砖。
交付标准的装修，加上非交付标准的柜子，既可以看到交付结果，还能因为后续要自己做定制柜，能对餐厅及卧室的空间尺寸及布局有更直观的感受，这个做法值得表扬。
整体感受：1，楼盘地块先天属性并不好，纯粹以学校为主要卖点。
中小学就在楼下，非常方便，天华小学一直比较强劲。
2，植物园近在咫尺却不能直接享用，绕过去有点距离，只能周末才能去，不像北大资源理想家园及中天栖溪里那种公园零距离，随时可以进入公园的便捷，植物园对该楼盘的溢价作用很小。
3，交通不太方便，出入口比较狭窄，地铁远，刚需与改善混杂，定位很尴尬，想兼顾刚需和改善的需求，可能结果使得刚需和改善都不太满意。
4，公区及园林（从可见部分判断）都比较简单。
5，精装标准水平在2400级别里算非常不错的，能超过大多数这个精装标准的楼盘。
比上次看过的大王山几个楼盘精装要更好一些闲逛看房记录202309276，做工中规中矩，细节也有考虑，这一点算是加分项。
相比地块属性及配套，价格太贵，如此定价纯粹是学校高溢价，对比周边楼盘价格无优势，对比五矿万境水岸二手房，学校差不多，东边圭塘河的景观视野及活动空间优势比中海星樾府要更大，中海星樾府强在中小学在楼下方便接送。
当然，雨花区尤其是红星片区派位有深坑，配套入学的楼盘过少，使得配套入学有一定的稀缺性，学校溢价能力强，不管是中海星樾府还是五矿万境水岸，都是学校溢价高的楼盘，如果就近工作不愿意浪费时间通勤，必须配套入学，那也没有什么更好的选择。
除此以外，不太建议其它群体买。
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