定位尴尬的红星中海星樾府原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-10-03 19:18 发表于湖南去植物园玩,顺路去看了一下中海星樾府。
这个盘曾经热度还挺高,因为配套了中小学,又在红星片区,去看了一下,觉得这个盘定位非常尴尬。
如果作为一个普通的刚需盘:地铁距离较远定价过高。
学校溢价太高了。
如果作为一个高端改善盘:容积率高,密度高,3.91植物园在旁边但植物园是封闭的,这边没有出入口。
植物园只能提供景观视野功能湘府路进来这里路面太窄,旁边有安置区及开放住宅区。
最小户型115平+143平,两梯三户,很难算得上高端,地块被分割成两个部分。
能与高端改善关联的是部分楼栋高层有植物园的景观,有学校配套,楼下有公园(公园也调规维权),但明显密度、户型、面积段、位置、周边情况与高端改善相悖。
感觉是政府为了解决安置小区建设问题,挤出两块空地,给政策配套个学校,让自由发挥,然后开发商就把不管是刚需还是改善的需求都满足了,揉合在一起。
如此一来,刚需客户可能会嫌弃贵了,改善客户可能会嫌弃周边太差了,都不如意,整个楼盘的定位很尴尬。
但这有一个配套初中及天华小学的教育优势,红星片区配套入学的除了附近的五矿万境水岸,其余的配套入学楼盘更远,也没有更多的选择,即使鸡肋也得吃下去。
有做实体样板间,去看看样板间,样板间有115含家具的及143的交付标准加上定制柜(柜子非交付标准)。
精装标准里,正常的瓷砖,多层地板及吊顶墙面乳胶漆,全套科勒的五金卫浴还不错,西顿的灯具,全屋的水机二联供中央空调地暖,方太略低端的烟灶,志邦的颗粒板+密度板柜子比较逊,智能家居只有两路。
整体的配置有了水机二联供科勒西顿,明显强过普通的2400刚需精装,如果放在3500的高端改善精装里对比,算是比较差的。
两梯三户,户型肯定不像两梯两户纯板楼,中间户115平比较紧凑,这种中间户没法南北通,很难做出多好的户型来,只能勉强如此做。
边户143常规四房设计,特殊的是餐厅比较宽可以添加西厨。
两个户型赠送面积都比较大。
电梯厅比较简单,没有过多的装饰,一般的刚需水平。
橱柜台面及瓷砖细节还算过得去,部分比较粗糙,大部分都还比较干净。
海蒂诗的铰链不错,但密度板的气味实在是太感人了,柜门安装没有对齐墙面乳胶漆刷漆加水不多,纹理感较强。
灶具前单独一块大瓷砖铺贴,成本不高,小细节做得很到位,非常不错。
有的人可能不喜欢独立的一块,我认为这里单独一块总比几条瓷砖缝要好很多。
科勒的卫浴,淋浴区单独铺设一块瓷砖。
交付标准的装修,加上非交付标准的柜子,既可以看到交付结果,还能因为后续要自己做定制柜,能对餐厅及卧室的空间尺寸及布局有更直观的感受,这个做法值得表扬。
整体感受:1,楼盘地块先天属性并不好,纯粹以学校为主要卖点。
中小学就在楼下,非常方便,天华小学一直比较强劲。
2,植物园近在咫尺却不能直接享用,绕过去有点距离,只能周末才能去,不像北大资源理想家园及中天栖溪里那种公园零距离,随时可以进入公园的便捷,植物园对该楼盘的溢价作用很小。
3,交通不太方便,出入口比较狭窄,地铁远,刚需与改善混杂,定位很尴尬,想兼顾刚需和改善的需求,可能结果使得刚需和改善都不太满意。
4,公区及园林(从可见部分判断)都比较简单。
5,精装标准水平在2400级别里算非常不错的,能超过大多数这个精装标准的楼盘。
比上次看过的大王山几个楼盘精装要更好一些闲逛看房记录202309276,做工中规中矩,细节也有考虑,这一点算是加分项。
相比地块属性及配套,价格太贵,如此定价纯粹是学校高溢价,对比周边楼盘价格无优势,对比五矿万境水岸二手房,学校差不多,东边圭塘河的景观视野及活动空间优势比中海星樾府要更大,中海星樾府强在中小学在楼下方便接送。
当然,雨花区尤其是红星片区派位有深坑,配套入学的楼盘过少,使得配套入学有一定的稀缺性,学校溢价能力强,不管是中海星樾府还是五矿万境水岸,都是学校溢价高的楼盘,如果就近工作不愿意浪费时间通勤,必须配套入学,那也没有什么更好的选择。
除此以外,不太建议其它群体买。
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