临平路虹镇老街的变化之大，超出了所有人的意料。
不是凤变冰，而是地之下到了天之上，最坏变成了最好。
这里曾经是上海最为人诟病的区域。
九十万平方米土地，住着超过一万三千八百户人家，人口密度之高、居住条件之简陋冠绝上海。
而且大部分居民是铁铮铮的苏北汉子，经常赤裸上身、手持器械“捍卫家园”，声名远扬，江湖地位颇高。
一度被称为上海的油麻地。
后来推土机轰鸣而来，这次这群铁铮铮的汉子再也没守卫住家园，被动迁到金桥和宝山的部分地区。
暴力没能解决的问题，钞票轻松的就解决了。
这部分居民经济基础不好，拆迁改造反而最为顺利。
北外滩居住的知识青年、四川北路居住的个体户家底殷实，拆迁推动极难，反而影响了这些地区的开发建设。
以至于北外滩一直拖延，被徐汇滨江甩开很远；四川北路不断的没落，被西藏北路超过。
01虹镇老街改造顺利，除了拆迁顺利，另一个主要因素是引入了瑞安。
如果换成国字头企业，搞不好就又是一个中远两湾城。
瑞安这家开发商两个特长：造梦与造城。
通过造梦，将新天地这样一个华界与租界交界处、原本姥姥不亲舅舅不爱的地段，塑造成了顶豪社区，气象不输法租界核心。
通过造城，将虹镇老街改造成了北三区最好的居住社区，一度是虹口杨浦人民最向往的小区。
100多万方的体量，3.63的超高容积率，这样的地块开发难度大家都清楚。
高楼密布的瑞虹新城不过漫步在瑞虹新城，大家并不会感觉到压抑，这是因为合理的楼栋排布尽可能的保证了视野开阔。
瑞安又是一家风格低调的开发商，产品质朴，即使是顶豪产品翠湖天地也没有尚海湾的金顶、九龙仓的密集罗马柱、恒大五十万一扇的入户门。
统一的低调风格，使得城市界面看起来整洁、宜人，隔壁的中信和平家园和建邦十六区品质也中上，形成了良好的中产+社区氛围。
当然如果户型再好一些就完美了。
四川北路没落后，商业就不再是虹口的优势，大部分居民只能依靠虹口足球场的凯德龙之梦或者直接去人广。
瑞安配建的商业体较好的补充了当地需求，以中端餐饮、娱乐、潮流零售为主，整体定位高于四川北路传统商场，一度成为虹口的一个商业高地。
目前投入使用的星星堂、月亮湾体量都不是很大（2万方、6.4万方），太阳宫建成后将成为区域级商业中心。
这里太缺商业了，虽然几经拆迁，人口密度依然很高。
瑞虹周边一公里范围内，有117个社区，十几万人口。
这样高的购买力支持，太阳宫体量再大，客流是不缺的。
瑞虹新城一公里范围内社区分布而且瑞安的招商运营能力我们是相信的。
城市的改造由政府和开发商一起推动，2010年之前主要是政府的力量，后来开发商的角色越来越重要，开发商的运营能力也成为一个区域成长快慢的关键。
商业曾经也是三林的痛。
2010年开业的三林城市商业广场占据着核心地段，生意却越来越差，商家也大量倒闭，最后只有一家沃尔玛还在营业。
2017年万科旗下印力集团接手改造后迅速起死回生，当年客流就超过1500万人次。
一时间商业洼地变成了商业高地。
02瑞虹新城受欢迎的另一个原因是，虹口杨浦太缺好房子了。
建国后虹口是人口密度最高的地方，也导致了后来拆迁困难，遍地的老房子对生活体验影响极大。
北外滩一直拆拆建建，高品质商品房很少而且分散在各个角落难以形成社区氛围，遍地是工地也谈不上宜居。
四川北路更是改造困难，商业老化，一次又一次的错过升级机会。
2018年四川北路传出一个大新闻：虹口地王拍出，总价高达71亿。
环二赶紧翻了一下资料，然后就是不住的失望：出让面积仅4万多方。
看看徐汇的手笔吧，年初地王一次性甩出，30多万方！你们拿什么跟徐汇拼？曲阳、凉城遍地老公房，找不出城市界面良好的中产居住区。
杨浦整体没有好房子，从业这么多年，没见到杨浦出现拿的出手的住宅项目。
后来出现了翡丽甲地、阳光城等10万+项目，但是掩盖不了东外滩的破败，而且溢价过于明显，当地人可不去上这个当。
一片老房子中，孤零零的出来一个豪宅，也是一种孤阳煞。
新江湾也算不上好房子，配套都没有，生活相当不便，价格高估又过于明显。
除了仁恒怡庭，估计其他小区到现在入住率都不到50%。
而北区居民又不想往南区跑，浦东更是不习惯，于是积累了大量改善需求。
瑞虹新城的诞生，给了一个很好的出水口，所以开盘必火。
有哪个北三区的家庭不想在瑞虹买套大房子呢。
03瑞虹的另一部分购买力支撑来自市区外溢。
临平路不是虹口位置最好的地方，北外滩、四川北路优势更明显。
不过四川北路已经破败，高品质住宅区更是匮乏；北外滩自身就是一个商务中心区，以写字楼为主。
所以市区的办公客群，大量外溢到临平路。
这里地处内环腹地，5公里可以通达人民广场、陆家嘴、世纪大道。
而且交通相当发达，板块内已经通车4、8、10号线三条轨交，3站可以换乘1、2、3、12、13、14、18七条轨交。
地铁线路密度与苏州河以南核心区相比也不落下风。
自驾出行也非常方便，尤其是与浦东的互动。
坐拥新建路隧道、大连路隧道两条过江通道，陆家嘴的客群源源不断的导入过来。
地铁4号线一站就到浦东，19号线建成后更是直达陆家嘴。
甚至骑车都可以过来，虹口的轮渡依然在使用之中。
人民广场顶豪客群自然选择新天地，中产+可以够得到的是普陀长寿路、长风，闸北不夜城、大宁，以及临平路。
客群的主要增长点是北外滩。
北外滩的定位之高是有目共睹的，与北外滩相比，前滩、大虹桥只是个弟弟。
而且北外滩拆迁难的问题正在逐渐得到解决，渐渐的开始腾飞。
较详细的情况参见文章（）不过北外滩自身不是一个居住区，住宅少而且分散。
在北外滩的大拆大建过程中，环境也比较糟糕。
北外滩的街道导入的大量客群，只能落脚在临平路。
04当然临平路不是完美的，比如一直为人诟病的学区。
目前瑞虹三期、六期对口华师大一附中实验小学，其他各期大部分对口虹口二中心小学。
都不算特别好的学校。
学区的养成是学校与家长的良性互动过程，需要一段时间的积累。
所以浦东的教育一直与浦西存在较大差距，甚至有些过分的说法：浦东的一梯队学区与浦西二梯队相当。
瑞虹这里之前是虹镇老街，自然没有好的学区。
瑞安接手开发后，也没有名校引入，大量重视教育的家庭送子女去了民办，也影响了学校教育质量的成长。
不过据业主反馈，华师大实验小学教育质量在不断提升，近几年考试成绩相当不错。
虹镇老街动迁完毕，民办又受到摇号入学打击后，这几个学校的成绩应该会进一步提升。
所谓的学区，本质始终是生源比较好的教育片区。
另一个问题是由于本地客群广泛导致价格被抬高。
环二多次提到，房价受到小区使用价值以及供需关系的双重影响。
一个区域供需失衡时，价格就会偏离使用价值。
前面提到虹口杨浦缺乏高品质社区，大量改善客群抢购瑞虹，需求的旺盛自然抬高价格。
对于本地人来讲没有更好的选择，价格高一些也只能忍痛接受。
对于有更多选择的外区客群，是不是值得凑这个热闹就需要考虑一下。
其实房价还有一个经常出现的影响因素：营销溢价。
当开发商疯狂的炒作一个区域时，价格自然陷入虚高，毕竟营销成本也是非常高的。
羊毛出在羊身上，开发商还得多薅一些羊毛给自己做一身大衣。
在这个纬度讲，瑞虹是恰当反映价值的。
这个区域2010年前有过较多宣传，后来声音就小了下来。
近些年基本是开盘清，市面上软文都不怎么见得到了。
而且瑞安自身也是一家较为低调的开发商，毕竟自身实力摆在那。
综合来看，这里一定不是价格洼地，不过价格是自然形成，水份不大。
而且后期将有更多需求被激发，长期价格仍然有上涨空间。
这不，昨天招商拿了地王，楼面价高达8.1万元/平。
学区相差不大，配套不如瑞虹、城市界面不如瑞虹。
有这样一个地王抬轿子，瑞虹的业主做梦都笑醒了吧？
