至少就目前来讲，碧云输给了联洋。
98年开始动工以来碧云的价格一直高出联洋，进入2010年以后却渐渐被反超。
碧云标杆项目碧云花园开盘时售价高达8000元，同期联洋单价仅4500元左右；世茂湖滨花园开盘时单价26000元，同期联洋14000元左右；碧云晓园开盘时单价60000元左右，同期联洋还不到40000元。
时至今日，联洋均价是碧云1.2倍左右。
而且联洋是上半年浦东第一热门板块，房价涨幅引领上海。
去年年底仁恒河滨城均价10万左右，现在11万以下房源基本绝迹。
据说有小区涨幅高达200万元以上。
碧云尊邸开盘时也带动碧云一波热度，与联洋相比还是冷淡了一些。
01开发初期碧云价格高过联洋原因很简单，这里定位更高。
碧云以第二代国际社区著称，为浦东开发浪潮中赴中工作的外籍人士而建，比如通用汽车高管。
为给通用汽车提供配套住宅，开发之前对美国人的居住习惯做了大量调研，结论是：大部分美国家庭孩子很多，需要较大的居住面积；美国人喜欢开车，所以需要较多的车库。
所以出现了云间绿大地这样的美式社区。
为了解决外籍员工教育问题，同期建设了平和双语、协和双语、德威学校等国际学校；为了解决外籍员工医疗问题，这里引入了顶级医院和睦家；为了照顾他们消费习惯，引入了上海第一家家乐福；甚至为他们建了两所教堂、全中国第一个社区型橄榄球场。
当然大片的绿地、红枫路大量的西式餐厅也是国际社区独有。
当然引入的大量企业都是中外合资，国内的高精尖人才另外划了片地，是为联洋。
既然是自己人嘛，就不用讲究那么大的排场，密度高一些、楼栋高一些也就无所谓了。
既然是自己人嘛，建一个浦东比较好的进才实验小学+中学就不错了，看病去陆家嘴东方医院、日常购物建个大拇指。
当然外籍员工也不都那么有钱，租赁居住在联洋的也不在少数，所以这里给一个国际社区的title也不过分。
当然国际社区也就这两代，后面建设的新江湾城、森兰之类的连个少数民族都没有，国际这两个字加上去跟阿Q说自己姓赵差不多。
当然现在看来联洋位于内环内，地段优于碧云。
不过20年前内环也刚通车，内环内外都是一片工地，市场基本没有环线的概念。
价格随着定位走也就在情理之中了。
既然定位更高，前期碧云产品也是优于联洋。
即使不考虑大片的别墅，碧云的高层公寓户型也普遍比联洋更大。
世茂湖滨花园136平做两房、碧云晓园180平做三房，可不是一般中产阶级消费的起的。
世茂湖滨花园为了提升品质设计了全水景社区，业主都需要划船回家（后来因为安全考虑取消了）；碧云晓园更是上海一个采用全大理石外立面。
简单的来看，联洋是一个中产阶级社区定位，碧云是彻底的富人区。
02坏就坏在富人区的概念。
90年代出现的富人区，本质都是占据了当时最稀缺的资源。
碧云如此，古北也不例外。
二十年前，古北的房价是中山公园两倍以上。
没办法，当时古北代表最先进的消费水平，古北社区内吃的水果、体验的服务远高于其他区域。
经过二十年的高速城市化，国际社区的优越感渐渐地被打破。
进口水果遍地都是，中环内各大区域资源上已经没有明显区别，市区是平的。
所以中山公园房价迎头赶上也水到渠成，当然碧云也发生着同样的逆转。
资源上拉平之后各种富人区的概念层出不穷，富人都不知道该去哪买了。
法租界不消说自古就是巅峰、滨江豪宅一个比一个晃眼、郊区各大别墅区时不时的传来过亿的成交，极为有限的塔尖客群被分流分流再分流。
同时 ，庞大的中产客群却开始变得集中集中再集中。
不管是上海本地客群还是新上海人，收入水平提升后对居住品质的要求越来越高，次新社区开始广受欢迎。
中产客群对学区的追求从未停止，而且越来越倾向于自住与学区结合。
所以品质住宅+优质学区的组合成为最热门的选项，这也是上半年古美、春申、大宁、联洋等区域涨幅领先上海的原因。
中产客群大举进驻的区域，一定是小户型最受欢迎，空间的奢侈对他们来讲并不是刚需。
这也是传统顶豪世茂滨江花园走向没落的原因：房龄持续增加、新的豪宅产品不断出现导致富人不断逃离，房源抛出来后发现无人接手：正在逃离的顶豪客群自然很少回流，中产客群接手又不太合适——户型过大导致总价失控。
单价8万看起来着实不贵，但是130平也需要1100万了，而且还是两房。
看过世茂滨江二手房后看一眼内中环遍地1000万三室的新房，真香。
户型更大的碧云不招中产客群待见也就情理之中了。
更重要的是，既然是定位于富人区的低密度，商业的不发达是必须接受的短板——当然对于某些客群这也不是短板。
由于联洋的高密度，这里养活了三个中小型商业体，虽然体量已经不太够用与碧云相比还是具有足够优势。
联洋500米内有7家星巴克，整个碧云仅2家。
对于已经超脱了锅碗瓢盆的客群这些都无所谓，对于事必躬亲的中产客群这些就是硬性条件了。
03当然联洋的商业配套目前也已经进入瓶颈期。
这里的三个商业体已经完全不够，而且仿国际社区的设计导致这里基本没有底商，内部商业配套愈显匮乏。
其实除了学区，其他资源对中产客群都不太够用，向外的资源诉求越来越强烈。
向外索取资源，需要的是发达的交通体系，然而交通又是联洋的短板：联洋整体偏居一隅，地铁不便，自驾出行也不方便。
向南是世纪公园、东郊别墅区，一大堆断头路；向东是内环，一大堆断头路；向西是区政府，又一堆断头路。
而且居住密度高，人口众多又加剧了堵车。
同时，受制于当时的设计条件，大部分小区车位配比不足1：0.5，既两户人家分摊不到一个车位。
车位不足，却又想过美国汽车社会的生活，不是缘木求鱼吗？与联洋相反，碧云在交通上要便捷得多。
自驾出行碧云依旧有不少断头路，由于居住密度低，堵车现象没有那么严重。
而且这里有大片的别墅区，三个车位以上的家庭不在少数，看得见的将来都不会遇到车位不够的问题。
在这个维度讲，联洋正处于高峰期，短板开始阵痛，存在走下坡的可能。
目前吸引大量客群流入更多是学区因素，品质的优势已经在下滑。
一旦学区政策有变动，板块风险就开始凸显。
碧云商业配套确实没有优势，不过板块空间却极为辽阔。
04作为同期国际社区，碧云不存在联洋这样设计上的硬伤，短期内不会出现劝退客群的不利因素。
而且统一规划的社区环境、高品质的道路绿化时至今日在上海也相当稀缺。
更重要的是，这里地处市区核心——距离宇宙中心陆家嘴仅3公里。
别墅区找得到，好地段也找得到，好地段的别墅区却极为难得。
除了碧云，也就是法租界有一些民国遗留的别墅产品吧。
而且限墅令越来越严，像碧云这样大片存在的独栋别墅、低密度大联排，即使郊区可能也很难再有。
联洋这样的高密度社区的问题是存在上限，即，当地客群收入水平到达一定高度、对居住品质要求高到一定程度，仍然是需要逃离这个区域的。
区域标杆仁恒河滨城也不例外。
虽然这里单价超过11万、总价超过3000万，仍然是一个典型的中产社区设计，顶多是中产+，走进小区你不会认为这是豪宅。
而碧云别墅区不存在这样的问题，这里定位就是改善、就是顶豪，而且也有承载这些客群的足够资源。
这里的国际学校顶级，毕竟顶豪都有做国际公民的梦想。
这里的生态配套顶级，休闲体育公园附近日常运动、遛狗、晒太阳异常舒适。
而且这里也从不缺客群。
浦东四大经济体陆家嘴、外高桥、金桥、张江，源源不断的向这里提供优质客群。
金科路一通，张江创业成功的高科技人才过来置业相当便捷。
而且碧云还有另一个让人无比激动的优势：这里是中环内为数不多的仍有大量土地储备的板块。
碧云尊邸一直被视为碧云最后一块土地，其实在金科路两侧仍有大量空地可供开发。
有前期资源铺垫、前期居住氛围铺垫，而且距离张江更近距离东郊别墅更近，这里开发的项目定位、品质不会在碧云尊邸之下。
不断上市的高品质楼盘，将会继续提升碧云板块浓厚的豪宅氛围，直至这里成长为成熟的富人区。
环二多次提到过上海板块秩序是相当混乱的，但是这个状态即将结束。
接下来是板块重新固化，贵的房子越来越贵、便宜的房子越来越便宜——直至出现上只角下只角这样的鸿沟。
贵的房子越来越贵，意味着顶豪客群将进一步集中推高房价。
碧云具备了成长为富人板块的一切硬性要素，风险在于看不见的文化属性。
毕竟豪宅做到最后，拼的都是文化。
法租界是上海近代之根，黄浦江两岸是上海现代之魂都可以承载起顶豪的溢价。
碧云仅靠一个国际社区的title，不知道能不能顺利跨过这一步。
而且碧云也不是铁板一块，内部分化相当严重。
上面提到的大的趋势是云间绿大地、维诗凯亚这样的别墅区，这里还有碧云晓园、世茂湖滨这样的高级公寓以及罗山花苑、爱建园这样的普通住宅。
由于对学区房的盲目追求导致罗山花苑也被推高至10万，风险就比碧云这个大盘高得多了。