2024年一季度南京房地产市场分析一、一季度政策分析1、一季度国家层面政策资讯一季度，房地产政策持续宽松主基调不变，“三大工程”进入加速推进阶段，供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展、调降5年期及以上LPR等。
地方调控政策持续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。
一月份：央行、住建部、国家金融监督管理总局接连发声，一是充分赋予城市房地产调控自主权，二是支持房企融资，三是首付比例、贷款利率等政策因城施策，有望继续下调。
南京正式下调首套房贷款利率，从原LPR-20BP调整为LPR-30BP。
二月份：央行官宣降息，5年期以上LPR由4.2%下调至3.95%，单次下调25个基点。
南京贷款政策再度放宽，如外地有房贷未结清，但南京无房，也可按首套房贷款政策执行。
三月份：“两会”政府工作报告，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。
加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
优化房地产政策，对房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
2、南京一季度政策资讯南京高频出台楼市宽松政策，延续之前的首付比例、限购、公积金、房贷利率、购房补贴等方面政策，虽得到放松和支持，但市场不及预期。
对于下一步政策预判，南京或将有一批利好政策出台，降低买房成本及门槛；另外热点城市一线城市继续在需求端纾困，包括松绑限购、非限购区首套房首付比降低。
一月份：1.溧水区优化购房补助政策，从“普惠式”向“精准式”过渡；2.南京部分银行首套房贷利率降至3.9%，为历史最低水平；3.南京江宁发布人才新政：最高资助1000万；4.南京发布了物业管理新规草案，进一步强化了业委会监管、资金监管等条款，多条政策都利好房主。
5.南京住房公积金管理中心发布《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》，符合住房公积金贷款条件的法拍房买受人，可在人民法院支持以贷款方式购买法拍房且未付清购房全款前，申请办理住房公积金贷款，该细则自2024年2月1日起正式施行。
二月份：1.2024 年2月1日起，买房人携带《南京市住房公积金贷款实施细则》规定的材料，再加上贷款用途证明、已付款证明、抵押审核材料等，购买法拍房可申请公积金贷款；2.南京进一步放宽积分落户门槛：取消社保缴纳不少于12个月限制条件；3.关于《南京市浦口区住宅房屋征迁房票安置实施细则(征求意见稿)》公开征求意见的公告。
4.南京首套房贷认定再放宽，买房人在外地有房有贷款，无论在南京有没有房，只要无贷款记录或贷款已结清，贷款买房都按首套政策来，即首付2成起、利率3.65%。
三月份：南京楼市无相关政策，对于下一步政策预判，南京或将有一批利好政策出台，降低买房成本及门槛。
二、一季度南京土地市场分析1、土地市场分季度走势2024年一季度总共供应10幅涉宅地块，其中成交3幅涉宅地块，分别被招商、中北金基、卓越&江北建投均以底价成交，终止2幅雨花台区地块；随后又供应5宗地块为浦口桥林2幅、高淳3幅，用地总面积约29.72万方，非典型供地，在年度出让计划尚未明确出炉以及市场预期不明朗的前提下，桥林两幅安置房用地是为了解决民生问题，高淳三幅地块更像是政府的试水行为，大概率都将底价成交。
全市：涉宅用地季度推出宗数成交宗数供应总建面（万方）成交总建面（万方）成交楼板价（元/㎡）溢价率2023年1季度1313105.5105.5176357.50%2023年2季度2011168.2100.4152339.10%2023年3季度4137300.8270.1160063.60%2023年4季度2746162.6345.6105082.70%2024年1季度10898.66297100.00%2、土地市场供销明细2024年南京土地市场供应明细批次土地编号板块微板块用地性质出让面积(万㎡)计容面积(万㎡)容积率挂牌价(万)挂牌楼面价(元/㎡)一批次NO.2024G01河西河西中纯住宅2.986.562.223500035835NO.2024G02城东徐庄纯住宅6.847.521.115100020080NO.2024G03城南宁南纯住宅3.678.072.218400022787NO.2024G04城南贾西纯住宅6.1417.182.838500022411NO.新区2024G01浦口CBD中央商务商住1.442.601.85150019830二批次NO.2024G08桥林桥林纯住宅9.9419.882420002113NO.2024G09桥林桥林纯住宅5.8211.632250002149NO.高淳2024G02高淳高淳老城区纯住宅6.4511.601.8403703479NO.高淳2024G03高淳高淳开发区纯住宅3.907.021.8239203408NO.高淳2024G04高淳高淳开发区纯住宅3.626.511.82221034102024年南京土地市场成交明细批次土地编号板块用地性质出让面积(㎡)容积率拿地企业成交价(万)成交楼面价(元/㎡)一批次NO.2024G01河西纯住宅298092.2招商蛇口（操盘）23500035835NO.2024G02城东纯住宅683641.1金基集团（操盘）中北国际15100020080NO.新区2024G01浦口商住144281.8卓越集团（操盘）江北建投5150019830NO.2024G03城南纯住宅367032.2终止出让NO.2024G04城南纯住宅613532.8三、南京一季度住宅市场分析1、住宅市场分季度走势2024年一季度南京整体供求体量腰斩骤降，房企推盘谨慎度上升，市场信心不足，项目认购率、去化率双降，整体成交难有起色。
2、住宅市场分板块成交2024年一季度，南京住宅市场以城南板块成交12.64万方，排名全市第一、江宁板块次之，价格是河西板块仍然最高，一季度成交均价达56098元/㎡，各板块均价也因成交房源分布、降价打折等影响，出现小幅波动，多呈下行趋势。
3、住宅市场成交结构2024年一季度，主力成交面集中于80-120㎡，占比66%，主力总价段200万以下，其次为200-300万，刚需、刚改特征明显。
4、一季度南京全市开盘情况2024年一季度南京累计仅35次开盘，房企的推盘积极性依然维持在相对低水平，导致新推房源数量连续处于低位状态，个别项目触发摇号，有助于增强市场预期。
2024年1月14次推盘2065套，去化76套，去化率4%；其中摇号1次。
2024年2月6次推盘464套，去化84套，去化率18%；其中无摇号项目。
2024年3月15次推盘1230套，去化166套，去化率13%；其中摇号4次。
2024年一季度摇号楼盘开盘情况区县微板块推广名开盘类型开盘时间物业类型面积段（㎡）预证套数当日去化率中签率（%）开盘均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）浦口区研创园仁恒城市星皓首开2024/1/27高层108、13810045%52.1%319994000江宁区东山新城嘉和华府首开2024/3/1高层118、143、17510251%79.0%426714000建邺区河西南源尚丹若府首开2024/3/9高层1996216%62.0%546165000秦淮区城东南金基瞻月府加推2024/3/277F175、220、263-3675645%53%660017000鼓楼区鼓楼滨江恒盛金陵湾新组团加推2024/3/3118F146、1507222%62.6%53799毛坯5、住宅市场库存量走势截止2024年3月31日，南京住宅库存913万平方，去化周期超28个月，仍处于高位，库存量分布不均衡，浦口、江宁、城南等板块主流刚需刚改板块，去化压力大于核心价值区。
6、住宅市场成交总额排名排名推广名成交总额(亿元)板块成交面积(万㎡)成交套数成交均价(元/㎡)1万科朗拾雨核5.85城南1.56145374862保利燕璟和颂3.8城北1.2118317503建发璞云3.56城南0.8775408234保利招商文璟和颂3.52城南0.6951509015新城云漾滨江3.36江宁1.78198189186伟星时代悦峰3.05城南190306117联发华发嘉和华府2.94江宁0.7658385948万科·都荟启境2.84江宁1.0895262329招商局中心臻境2.42城北0.56344342910石林云城2.41城南1.3411618026四、南京一季度别墅市场分析1、别墅市场分季度走势2024年一季度南京别墅市场供应0.16万方，环比下跌69%，成交3.13万方，环比下跌56%，成交均价因远郊项目拉低价格，别墅市场长期处于去库存状态，且以多年老盘为主。
2、别墅市场分板块成交2024年一季度，南京别墅市场仅江宁板块供应0.16万方，其他均无供应量；成交以江宁、城中、浦口、高淳等板块，别墅产品主力集中在远郊板块，处于去库存状态。
3、别墅市场成交结构2024年一季度，别墅成交呈两极化表现，主力总价段以600-700万，主力面积段为280-300面积为主，均