最近看到读者关于绿城海棠映月的关注度很高，不少也认筹了，出现这么高的关注度，也跟最近项目传出要按备案价毛坯上市，项目的分析之前也写过，今天就再来聊聊看这个项目。
项目单价对比项目位于五四北板块，秀山站附近，2020年土拍收官战，绿城以楼面价1.48W摇号拿下，地块容积率1.6，限高24米，打造7栋7层洋房，共172套，推出149，158的两种大平层产品。
如果以2.7W单价做参考，五四北虽然热度不高，但是周边鲁能公馆的二手房精装挂牌价到了2.9W，对比而言，项目是纯商定位，鲁能公馆有安置房，项目是低容积率小洋房，鲁能公馆是高层住宅，项目由绿城操盘，可以说如果从一系列的指标看，项目2.7W单价倒挂了鲁能公馆2.9W的二手价。
假如不与鲁能公馆做对比，看看福州其他板块的楼盘情况。
看看南二环，海纳新潮B区带装修均价到了2.9W，单价上面依然有优势，两个板块的区位有一定差异，海纳是二环外边，海棠映月是三环外，不过由于福州二环三环本身就不太规则，实际到市区的距离海棠反而更近，五四北目前预期没有南二环来的强，目前周边的城市界面，五四北更好。
矛盾的由来如果拿目前主要的在售项目作对比，会觉得绿城海棠映月的2.7W单价性价比不错，但是依然让个人产生了一点犹豫。
主要困惑的地方在于，海棠映月为什么会预期变强？今年有关注楼市会发现，作为改善的大平层产品，不约而同地出现了较大的溢价，不管是东二环的建发养云，还是位于鼓楼二环外的保利天悦二期，单价全部都比周边项目高出不少，而且在溢价之后，去化效果还很好。
福州改善大平层溢价的观念一下子深入。
随之而来的，绿城海棠映月当初的放风价是精装3.2-3.5W，对于当时环境下，作为五四北唯一大平层改善新盘，加上周边地铁和商圈加持，整体的市场接受度依然存在。
在高预期的加持下，市场大平层溢价的氛围烘托下，项目由于市场变化，目前放出2.7W毛坯上市的消息，对于当初的预计价，可以说是极大力度的优惠。
所以在整个楼市的新盘单价都出现了较大溢价，大家也在逐步接受的情况下，看到海棠映月的2.7W，价格优势确实比较亮眼。
回到项目本身，2.7W，加分项低容积率洋房，地铁边，绿城操盘。
定位洋房大平层的改善项目，目前五四北在售没有竞品，作为鼓楼区外溢，在鼓楼土地供应短缺的背景下，晋安东区的土拍指导价已经在三万以上，可以说对于五四北地缘客以及鼓楼外溢改善购房者而言，确实是有一定优势。
项目劣势盘点不过作为打算投资的购房者，项目这个单价是否也值得购买。
毕竟当时地块可是有100多家挂名企业参与摇号，从地块起源来看，性价比就被房企看上，加上目前传出以备案价上市，看上去好像也值考虑，看看项目的几个劣势：1、户型：项目推出的两个户型，在面前大面宽的市场下，都相对一般，149户型，客厅被主卧衣帽间隔断，空间一般，158户型，餐厅位置非常尴尬。
2、社区：项目南侧是秀峰路，虽然有绿化但是噪音需要注意，项目并非正南向落位，项目社区空间不大，虽然大盘也并不好，不过27亩感觉还是偏小。
3、预期：五四北板块的发展，目前五四北热度下滑也是比较明显，由于没有空间拓展，加上不处于东扩南进政策的主干线，就算今年楼市回暖，板块的去化也没有太大改善，未来板块的预期依然不大。
4、流动性：项目打造大平层，按目前看大平层有溢价，优势更大，但是不同于东二环鼓楼区，五四北整体的定位还是刚需板块，在这里买大平层，相对应的总价变高，未来要保值，二手售价更高，板块的改善流动性还是有较大隐患，目前五四北不少大户型，单价并不高。
分析总结对于项目的定价，对于地缘客和改善需求的购房者而言，吸引力确实不错，有意向的可以评估自己的生活圈做考虑。
但是是否可以做到躺赚，特别对于投资客而言，对于目前房地产的打压力度并不小，板块的预期并不强，大平层的高总价在刚需板块的流动性偏低，天花板也有限，加上目前的新盘到最后二手上市周期较久，不太建议。
题外话思考，假如海棠映月是小户型刚需盘，以2.7W开盘，是不是更有优势？高门槛的大平层溢价是否通用？思考，假如海棠映月真的以2.7W开盘，到底是买海棠赚？还是买其他溢价过大的亏？最近读者询问了一个问题，假如绿城海棠映月2.7W，塔头的榕发悦乐郡3.3W，两个地段值得差异6K？相信不少有意向的购房者也在这两个楼盘选择，当然对于两个楼盘实际售价，目前都没确定，那假如真的是这样的价格，你会更青睐哪一个？