伴随新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AI、数字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业地产逐渐成为工业发展的主导载体。
工业地产也成了中国房地产市场中一个重要而独特的分支，为企业提供生产和经营场所，为就业机会增加和产业升级创造条件，推动经济繁荣和社会进步。
本文通过对工业地产相关理论研究及现状分析，深入研究工业地产市场的需求情况，研判未来发展趋势，为工业地产开发者提供有价值的见解和决策支持。
一、工业地产的定义及产业链分析 传统的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物，是别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地。
在新经济、新型工业化背景下，工业地产是指以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。
在我国，工业房地产业的土地批租期限为50年。
工业地产的盈利性主要是为工业生产提供场所，能够维持工业领域的正常发展，主要涉及开发商和运营商的利益。
一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费，小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。
二、工业地产发展历程工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。
第一阶段（1979-1984年）：从出口特区到工业园区，工业园区的产业起点低，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。
第二阶段（1984-2003年）：初创探索与经验推广，分为“前十年”（1984-1992年）和“后十年”（1992-2003年），“前十年”以大连经开区、东湖高新区等“一代园区”的成立为标志，在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气；“后十年”产业园区对外开放和招商引资快速发展，二代园区也逐渐形成和发展。
第三阶段（2003-2006年）：为整顿阶段，2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布宣告工业地产迈入规范经营阶段；随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小，园区逐步形成三种管理模式，政府主导型、企业主导型、政企结合型。
第四阶段（2006年-2017年）：市场化转型与升级创新，分为“前五年”（2006-2011年）和“后五年”（2011-2017），“前五年”出现PPP雏形的探索和粗放经营向规范经营升级的两种趋势，完成了从姓“地”到姓“企”的转变；“后五年”（2011-2017），伴随招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱，推进产城融合的推进，工业地产逐渐转型升级，实现从增量到存量的盘活。
第五阶段（2017年至今）：在房地产市场遇冷，以及新基建浪潮的推动下，工业地产赋予全新的历史使命。
三、工业地产的开发模式工业地产常见的开发模式主要有如下四种：1.工业园区开发模式工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。
工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为：此类工业地产开发均是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
3.工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。
4.综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
四、工业地产市场供需现状分析1.工业用地市场供需分析（1）工业用地供求面积分析党的二十大报告阐明，把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。
推进新型工业化建设高水平现代产业体系，离不开空间载体的支撑，产业园区发展将迎来重大机遇。
2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比增长13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米，同比增长16.8%。
企业在合作主体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局，公募REITS破百亿，产业园区已成为公募REITs重点发行对象，由此可见，未来产业园区市场存在较大发展空间。
（2）工业用地成交规模与价格分析工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。
以全国300城为例，2022年，工业用地规划建筑面积为11.32亿平方米，成交建筑面积10.43亿平方米，工业用地成交价格286元/平方米，较去年下降9.78%。
2013-2022年工业用地成交情况见表2。
从平均溢价率看，工业用地平均溢价率为1.83%，较2021年小幅下降0.18个百分点，表明工业土地整体市场平稳，价格没有明显上涨。
表2 2016-2022年全国300城工业用地成交情况备注：数据