又一个新盘取证了，即大兴西红门镇的橡树湾·文园。
拿地后将近3个月公布案名、取证、开盘，这个操盘节奏在当下并不快，但好巧不巧地赶上了新政发布的热点，不知是操盘的华润在拉开与橡树湾一期、二期的顺销周期，还是敏感地把握到重磅政策的落地时间。
橡树湾·文园效果图在7月份中建玖合幸运摇中西红门6006地块之前，该板块前三宗入市地块均被华润+中铁包揽，从前2宗托底拿地，到第3宗也要靠摇号拿地，证明了西红门板块价值在市场中的提升。
今年前8个月，大兴区住宅成交4206套，成交金额247.96亿元，这两项数据西红门橡树湾一期和二期占比分别约18.4%、20.7%，两个项目贡献一个区约1/5的销量，可见这里已成为大兴区乃至京城南部最热的板块。
有了前两期的优异市场表现，橡树湾三期不仅得以冠名“文园”，而且在产品上进行了升级迭代，主力户型面积区间为95/109平米三居、129/148/168平米四居，只有一栋东西朝向的楼栋有部分77平米两居户型。
相比前两期产品，更加侧重于改善，户型面积变大了。
此次橡树湾·文园共11栋楼取证，597套房源，均价约6.6万元/平米，但不同楼栋房源拉开了价差，如1#楼东西朝向户型均价约6.27万，而5#楼均价约6.8万元/平米，其中部分房源单价已接近7万元/平米。
回想西红门橡树湾一期入市时，衔接了西红门镇最后的限竞房供应，开启了该板块的建设篇章，成交均价约6.2万元/平米，相比指导售价少了约4000元/平米；到二期赶上北京市场转冷的阶段，但成交均价上涨至约6.4万元/平米；在如今的市场形势下，预计项目成交均价会继续上涨，当然，这不意味着开发商涨价，只是不会再有一期、二期时那么大的折扣。
从中建玖合项目开始，西红门出让的地块指导售价设置了现房价格，比期房上涨2000元/平米，为6.8万元/平米。
因此，西红门板块新房成交均价突破7万指日可待。
重要的是，这个价格走势是一步一步随着板块开发的成熟，整体规划中轨道、教育的逐步落地，呈现出上升趋势，不像大兴区第一个指导售价达到7万的旧宫板块，由于区位成熟度与市场环境不支撑，预售价批到7万的项目，一度几乎打9折才能走量。
所以说，掌握定价权的有关部门，应熟悉市场规律，真正了解支撑房价的综合因素有哪些，甚至是因素排序，这样在对入市土地价格的制定和新房预售价的设置上，给出合理的定价，而不是让开发商拿地成本高，卖房时却有价无市，或者只能从建安成本上去控制，给市场增加建筑质量低劣的产品，最终让买房人买单，制造社会不和谐因素。
回到项目产品的问题，橡树湾·文园在主力产品面积段上进行提升，最大户型做到了约168平米四居，让我们看看这个户型的产品力如何：橡树湾·文园168平米户型图从该户型分布楼栋看，就是项目的5#楼，取证均价最高的那栋楼，通常说是一个社区的楼王，这个168平米四室两厅三卫为边户型，从户型设计看，南向面宽达12.8米，大于进深的12米，其中6米宽、约52平米的餐客厅是最大亮点，方正开敞，是家中核心的社交功能空间，让一个168平米的户型具备了豪宅范。
其它方面，如四叶草格局、入户独立玄关、家政间、主卧套房中的衣帽间和四段式卫浴、双面盆设计等，都体现了对功能细节的把控。
不得不说，这个户型是个基本无硬伤、亮点突出的设计，如果结合当下市场产品变化趋势来对标的话，没有阳台算是个保守的做法，这不是开发商的问题，而是行政区的问题。
连朝阳区都放开阳台的审批了，大兴区有什么理由默守陈规，随着市场的变化，应该还买房人更多居住、生活应有的功能。
龙湖御湖境二期165平米户型图近日另一个借势入市的项目——顺义主城区龙湖御湖境二期，也推出了建面约165平米四居产品，将此户型与橡树湾文园的168平米四居对比，最大的区别就是多了阳台空间，客厅和主卧都有封闭式阳台，这无疑给生活增添了功能空间和场景。
该户型虽然只有两个卫生间，但是面宽和进深分别为13.8米、11.8米，大面宽、小进深，客厅面宽达6.8米，主卧面宽达3.8米，餐客厅+阳台的面积约58平米，几乎做到了极致，包括中西厨融合的格局，可以说，龙湖在产品设计方面十分讨巧，发挥了“人无我有”的张力。
同样是品质改善型四居，龙湖御湖境二期入户门正对餐厅、侧面玄关柜、主卫单面盆，南向次卧远离次卫，不方便老人行动等细节的处理，则缺少了豪宅应有的礼仪感和尊贵感。
但毕竟该项目只是顺义区的品改产品，不能以豪宅标准去要求。
龙湖御湖境二期效果图在今年拿地的新一波楼盘入市后，我们欣喜地发现开发商在产品力方面仍然在进化，一方面这是基于市场内卷而必须提升的内功，另一方面也说明开发商对买房人生活方式及对居住品质的研究更加全面、深入。
当然，比项目在户型设计、精装配置等方面的进步，建筑质量是更为重要的环节，毕竟这关系着交付入住后买房人的满意度。
此外，土拍市场又挂了一宗预申请用地，丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区R2二类居住用地入市，用地面积为34192.126平米，建筑控制规模为82061平米，起拍价为34.9亿元。
这也是南中轴、四环的地块，指导售价为7.8万元/平米，浮动范围为±8%，这将是一宗抢手的热门地块。