5.9新政过去一个月，二手成交的大堰塞湖总算稳定地涌出泉水，日成交200-400（周一、周末因约网签有正常波动），不再如烟花，火红一波归于沉寂；▲杭州近月日成交数据by手边买房然而，新增挂牌每天都是约两倍于成交的缘故，量有了，但依然价难，均价依旧慢慢环比走低，以价换量。
▲杭州近月日新增挂牌数据by手边买房现房没倒挂、可谈价谈车位，市场纯度高的纯买方二手市场对新房楼市自然是不小的分流，而且，伴随均价逐月走低、可看供应越来越多，形势压力依然在越来越大。
新房，亟需突围。
今日推文的话题由此而生，杭州，可以解放产品主义。
想写这个话题，一方面是楼市一二手争锋的行情，一方面出自一件小事。
端午尾巴，被一个老朋友A约去吃饭，为他离开杭州饯行。
A十几年工龄，台州人，985老八校带证的行业晚青年，最近终于卖掉了房子，当即辞掉工作，等待海外工作的offer，如果等不到，就改申留学。
寻笔者不光吃饭聊天，也顺便联系一些日本租房的认识，提前安排生活问题。
席间，自然地聊起他的选择，聊起共同的本行，房子。
笔者问：30多的人，个毛出国，还卖房子。
A答：反正不是杭州人，都是过年过节回家，飞机火车都一样，不一定要留这里。
吃到时代红利赚了点钱，现在行业这个情况，想去做真正的房子。
笔者惊诧：十来年了，房子还没做够啊？A答：耶...你还混充业内的，自己转干媒体了来说我了。
哝，限价+公摊+环评+公租+精装修+限墅令+去年3月的面积新规+一星期出图，你倒告诉我，能做什么房子？哝，你写过日本、写过新加坡、自己画过图，你倒说说看，哪个国家做房子是这样的，你自己觉得，这样做完的东西，这个房价和房本身关系大不大。
笔者沉默：劝君更饮一杯酒，东出海关无故人。
▲城北体育公园-拍摄by辉工作的原因，总是谈市，今天只聊“楼”，聊聊房企做产品的难。
正如朋友A所言，限价+公摊+环评+公租+精装修+限墅令+去年3月的面积新规+一星期出图，这就是加在房子上的重重紧箍咒，部分地区还要加个“公建化立面”不封阳台。
因为限价+公租，房企利润空间锁死，顶着容积率做强排总平面是必然的，俗称围一圈插筷子，而且销售期要短，最好售楼处都共用，公租最近倒是地块不配属了，再配卖不动地了，总平面严管；因为公摊，房本上总有两个面积，得房率常年75-80%，80%以上都是好的；而且，你都不知道公摊里有没有包进车位，你不能怪企业，人家也纳税不是搞慈善的，这套20多年前学香港的制度，香港淘汰都快10年了，单平米价格严管；因为环评+公建立面，窗地比高的惊人，围护结构全是“冷热桥”，夏天冬天需要设备长期开着调节三恒，地热源热水器这种华而不实的玩意，大行其道，不仅限死了建筑立面的冷峻基调，原本能通过设计被动节能只能变主动节能，它真的节能吗？立面严管；因为统一精装修，这里就是利润重要所在，连购房者都知道的明规则了，不满意怎么办，砸了自己装呗，购房者的自由度管死；因为限塾令，多年1.0以下的地块禁止出让，当年的理由是不符合城市高密度的规划、人多地少造成浪费，闲林出了一块最近撤回了。
实话说，“人多地少”，中国的城市密度能高过东京吗？▲历年限塾令主城核心区还则罢了，我们近远郊缺不缺地看看现在的库存还不清楚吗？有钱人要低密严管；▲东京航拍 by pixabay因为面积新规，2.2m以上的飘窗全面积，4.9㎡的设备间不让偷，逼得只能做S墙了，到公区各种悬挑结构算计容面积，风雨连廊难做，下沉式带来的进入空间全难做...户型、公区严管；二手每日成交证明了杭州楼市的强韧性，时至今日不缺需求，但能让购房者看到“以人为本”关照的新房太少了，房企能做道场的螺蛳壳太小了！▲涌金门-拍摄by辉诚如标题所言，既然价格动不了关系到系统性金融风险，咱能不能产品的螺蛳壳换个青螺、换个海螺？比如，公摊制度不能像广东一样搞试点取消，仅以“偷面积”这一个小点举例产品端的“大有可为”：勾庄的风雅乐府，82.67㎡，能做到4房两卫两阳台，5.6m跃层，通过单双层封闭露台偷面积，得房率超100%；▲风雅乐府83㎡跃层萧山市北莱茵传奇，在今天看普通的刚需户型起码99-105㎡，当年84㎡；▲莱茵传奇84㎡户型西湖区双浦彩虹府82㎡刚需户型，南向三房两卫带走入式衣帽间，而且一梯两户，并且卧室的尺度丝毫不输如今139、149㎡。
▲彩虹府82㎡户型萧山市心江南国际城，118㎡4房边厅，35㎡的餐客厅，24㎡的主卧套房，两侧窗的主卧卫生间，阳台还能改造双联，起码是今天的130-139㎡这个级别的产品；▲江南国际城118㎡同样，还有奥体美哉美城，116㎡的户型，4房双卫一阳台，30㎡落地边厅；▲美哉美城116㎡共享梯厅、内院露台、L型异型阳台、入户花园改造、隐藏式衣橱、落地凸窗...这些词想必如今的购房者比较陌生，但对得房率来说，个个都是老百姓得实惠的好套路，被验证可行、做过，如今广东等地还在做的创新（羡慕吧！？换种方式大幅度降房价| 房叔说No.889）。
▲申花 by 辉时常，在公号的后台会有粉丝评论政策，用这样一句话：没用，最好的办法是让市场的回归市场。
笔者想说，国情所在，这话恐怕太难，价格难动，安全所系。
但供应这一头，“就房论房”，让产品的回归产品，哪怕主城区强调控，边上地都难卖的近远郊，让房企发挥它的产品主义，让住宅回到百花齐放的年代——是从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱的“人、房、地、钱”联动的房地产新机制，题中应有之义。
以人定房，至少杭州可以，解放产品主义。
-END-文/一叶 编辑/一叶插图/摘自网络，若侵权联系删除