近期，大部分上市房企2023年成绩单已陆续出炉。
意料之中，地产国央企的整体表现优于民企，销售额top10里面仅碧桂园和龙湖两家民企，其余仅为国央企或混合所有制企业。
而且，头部房企市占率还在进一步提升。
2023年，top10销售额在top100总销售额里面占比为4.37%；2022年，这个数据仅为4.09%。
市场低迷、行业出清的背景下，越来越多的市场份额正向国央企聚拢。
不过，行业整体规模持续缩水，也是不争的事实。
从公开表述来看，虽然整体跑赢大盘，但国央企的危机感依然很强。
大家意识到，仅靠住宅业务持续拉动业绩增长已经不太可能。
探寻第二增长曲线，构建高质量发展模式，已是当务之急。
不求速度求质量将产品打造成核心竞争力在经历了开年前两个月的低迷之后，楼市在三月份迎来了“小阳春”。
至于热度能持续多久，房企似乎也信心不足。
目前来看，国央企对于今年的市场预期普遍不高。
中海的管理层就认为，房地产市场仍处于上下半场的转折期，转折期需要一定时间，不可避免地要经历波动与调整。
并表示，对于今年形势的预判不如去年乐观，不再高调树立目标。
这并非个例。
事实上，面对不确定的市场，国央企对于业绩目标制定都很谨慎。
据观点新媒体报道，华润置地今年也没有对外公布具体的销售业绩指标，只是确定整体签约口径会保持在行业前四。
销售端增速放缓，国央企也“慢下来”，将重心转移到产品打造上。
一是产品升级迭代提速。
有人说，住宅产品没有秘密。
模仿抄袭来得太快了，创新一经面市，没多久便遍地开花了。
正因为如此，在产品竞争时代，必须迭代速度够快，才能跑在同行前面。
在这方面，国央企基本达成一致认知。
华发在2015年发布了优+1.0产品体系，2023年4月产品迭代至优+5.0 ，到了年底就通过数字化、智慧化、绿色化、产业化方向，迭代出了优+6.0新型住宅产品体系。
保利发展也认为，行业正在正向“品质时代”转型，将更聚焦产品和服务品质的提升。
保利发展去年在产品服务体系升级方面下了不少功夫。
在此前“全生命周期居住系统”的基础上，提出了“人文社区”理念，并发布“天悦人和”产品服务体系，将人文元素注入到社区营造中。
二是主动给项目超配。
市场供需关系逆转，叠加改善需求占主导，购房者对产品的要求越来越高，住宅产品竞争已经走向白热化。
国央企的业绩之所以稳，并不完全因为国资背景加持。
事实上，很多国央企为了抢占市场，在产品打造上不仅费心思，还下了不少血本。
去年，市场上就出现了一大批主动超配的项目。
例如明源君去年曾多次提到的华润置地，其打造的项目就常常出现跨档配置，有的刚改项目直接将装修标准拔高至高级改善的水平。
足见其对市场的诚意。
降本增效提质刀刃向内，提高造血能力从公开披露的数据来看，目前优秀国央企，如中海，华润置地等，业务毛利率基本在20%左右；其他稍微逊色点的，毛利率也能维持在15%左右。
销售额方面，较之地产民企，国央企业绩相对稳定，有的销售数据同比还在逆势增长。
但面对市场的持续下行，国央企也不可避免的面临增收不增利的压力。
对此，国央企不无危机感。
这两年，“降本增效”成了国央企在公开场合的高频词汇，相关的动作也从未间断。
1、调整组织架构，提高管理效率应对行业下行，国央企的组织架构调整越发频繁。
开年以来，包括华发、中交、招商蛇口、华润置地、金茂等国央企，以及绿城、万科等有国资背景的房企，开启了又一轮组织架构调整。
一方面横向整合。
区域公司、城市公司进行精简和合并，将一些发展不佳的区域/城市，直接撤销或并入其他区域/城市。
二是纵向扁平。
行业上行的时候，国央企普遍采取权力下放的方式，打造灵活组织；应对市场收缩，更多的国央企选择精简管理层级，将更多决策权收归总部。
目前，多数已经从三级管控，精简为二级管控模式，总部直插城市公司。
②多举并下，降低招采及管理成本销售利润不断削薄的情况下，地产国央企强化前端成本控制，尽可能“挤干”成本水分。
例如中海去年就通过供应链集中采购方式，让成本较同期下降了13%。
另外，通过人员精简、创新营销模式等手段降低管理成本。
包括华润置地、越秀等在内的代表性企业去年管理费率都有不同程度的下降。
3、借助产品力的提升，强化“造血”能力。
去年以来，从供应端到交易端支持政策接连不断，为房企打开了更大发挥空间。
其中，限价放开，限墅令解除、户型比例要求取消等政策出台，让住宅产品的定价重回市场化，房企有机会通过打造具有更强溢价能力的高品质产品，从而获取更高的利润回报。
这让房企更有动力去开发好产品。
去年，国央企在产品方面升级动作不断，有的还适时推出了终极改善的顶豪产品。
比如越秀地产就在原本高端产品系“和樾府”的基础上，推出了顶级的“樾”系，从择址到规划到配置全面升级。
越秀地产管理层在业绩发布会上就表示，精准的成本投入可以带来产品溢价，而溢价可以提高越秀地产的盈利能力。
这也是越秀地产未来提高净利润水平的策略之一。
积极谋求转型培养新的业绩增长曲线以前，商品房开发是绝大多数房企核心业务，甚至是唯一业务。
当然，也是利润的核心
