华润4万多的地王，搅动了金沙洲一池春水。
近期，地王旁边有全新盘要率先亮相，名为越秀天悦金沙。
这是断供5年以来，金沙洲久违的新盘。
凭借着地王的效应，近期该盘关注度也直线上升，不少吃瓜群众都对其津津乐道。
到底卖个什么价？旁边地王地价4.2万，而周边的房价却多在3万+，项目定价是要向地王看齐，还是被周边二手房“拖后腿”？项目现场情报哥听到的最新消息是，项目吹风价为4.5-5万/平，比周边二手房价格要高不少，但肯定比后续的地王项目在价格上有优势。
如果真是这个价，值不值得买？我的观点很明确，地王靠不住，高价不值得。
为啥？现在仔细说道说道。
越秀天悦金沙，拿地比华润的地王便宜了太多。
这是个先天优势。
所在地块是由越秀于去年底，以25.24亿元底价拿下的，扣除配建折合楼面价为12286元/平。
该地块过去还因故终止挂牌出让过，本就平平无奇的地块，因为华润地王的诞生居然迎来高光时刻。
旁边的华润金沙洲皇冠地块，成交楼面价4.2万/平，与项目地价相差了近3万/平。
当前，华润地王项目也已开始动工，不出意外的话，华润项目会前后脚跟上，在越秀天悦金沙之后入市。
有旁边项目衬托，项目当然自信满满，当前吹风价去到了4.5-5万/平。
事实上，如果没有这么好的契机，项目能不能如此高姿态，还真的要打个大大的问号。
首先，在睡城金沙洲，地铁优势上，越秀天悦金沙却几乎是没有的。
项目距离地铁6号线浔峰岗站约2公里，需要通过公交车接驳到地铁站。
对于上班族而言，无疑增加了日常的通勤时间，吸引力大降。
当然，你可以选择自驾，但金沙洲“堵城”的名号可是名不虚传，分分钟堵到你怀疑人生。
相较之下，同开发商打造的星汇金沙、金沙雅筑反而离地铁站稍近一点，距离在1.2千米范围内，平时勉强可以步行到地铁站。
但星汇金沙和金沙雅筑二手房价均价在3.5万/平，与当前项目吹风价有着近1.5万/平的价差。
事实上，如果把项目当前的吹风价和周边对比，差距还挺大。
如项目旁边是万科四季花城，普遍价格才“2”字头。
当然，该项目划属佛山南海。
但周边的配套却共享的，包括项目标榜的依山傍水的环境、便捷的商业配套等。
很多老广都住在这儿，把它当成广州盘。
金域蓝湾二手挂盘价与天悦金沙的新盘吹风价相当，但金域蓝湾综合实力显然更强，广附学位、地铁盘、江景资源……从性价比来看，周边的二手反而更高一些。
不少人会觉得，旁边的华润置地金沙瑞府，地价就4.2万/平，未来项目入市肯定要卖到6-8万了，对比之下，项目吹风价还算良心。
但事实上，两者定位其实有着极为明显的差别。
从产品的打造上来看，越秀天悦金沙偏改善，而华润项则偏向高端改善。
越秀天悦金沙规划有超高层和小高层住宅，户型在95-160㎡三至四房。
华润项目容积率1.8，除规划有小高层住宅外，还有规划18栋叠院，这部分溢价率会稍高。
华润项目效果图当然两者有产品重合的地方，但个人觉得确是华润地王地价虚高，类似产品会被打趴；而不是越秀天悦金沙价值被地王烘托、价值跃升。
天悦金沙由于地价低，定价可以更有竞争力，或带来更快的去化。
但如果想通过旁边的地王拉台起售卖的价格，注定会把客户推向周边的次新房。
毕竟5万的价格，已和周边次新小区有着近1.5万/的差距了。
其实，从过去的经验来看，广州一些虚高的地王项目价格都是相对独立，只是被迫打造高规格产品，硬着头皮卖下去。
如中冶在广州的两个地王项目，产品价格远远高于周边房价，但对周边的小区房价并没有很大的拉动作用。
华润地王对于提振市场、拉台房价的作用，看看周边二手市场就知道了。
截至目前，华润地王已诞生半年，但也只是雷声大雨点小。
周边不乏有二手房业主打算将房价挂上“4”、“5”字头，但能卖出的又有多少呢？周边房价涨幅不大，成交价稳稳在“3”字头徘徊。
拿旁边的地王来做文章，多少有点说服力不够。
个人觉得，如果项目定价在4.5万/平以下的范围内，或许更值得买一些，否则周边的二手次新房也是一个不错的选择。
抛开价格因素，客观来说，项目所在地还真的挺宜居的。
如果你更看重生态环境，这里还是值得考虑的。
项目周边绿化率很高，湖景、山景皆有，很适合自住。
情报哥踩盘当天刚下完雨，沿路走在项目附近，能感觉到空气确实比市区来得更清新怡人，心情也变得舒畅起来。
项目周边环境整个板块虽然交通备受诟病，但后续也会有很大的改善。
根据官方规划，金沙洲过江通道将从现状6条规划到15条，新增9条，包括碧江大桥、沉香大桥、广佛大桥、海北-大坦沙、同心桥，未来通道能力将是现在的2.6倍；地铁覆盖也将从现状的1条规划到4条，新增广州12号线、佛山5号线、佛山6号线。
金沙洲交通规划 图源：广州日报近年来，金沙洲房价可以说跑输大盘，一大原因就是因为“堵”，随着交通不断完善，或许后续能为房价提升带来更多的上涨动力。
金沙洲当下新盘真的如“大熊猫”，确实很稀缺。
你对越秀天悦金沙这个项目怎么看呢？欢迎在评论区留言交流。