高品质住宅能否冲出韭菜集散地——南城鑫远融泽府原创 达道晓歪 达道晓歪 2024-04-03 11:38 湖南南城融城从二十年前开始提起，轰轰烈烈开发了一段时间后偃旗息鼓，最近几年又重新开始被多次提起，南城零零碎碎的开始开发起来。
绕城高速以南的大托板块，受限于规划和机场，大多数都是多年前开发的一些楼盘。
大托机场搬迁后，或许会迎来新的发展机会，但在很多大神眼里，大托就是韭菜集散地，不要说高端改善盘，即使是刚需盘，大神都直接否决该板块了。
鑫远融泽府是本土房企鑫远在大托板块开发的一个定位较高的楼盘，鑫远之前开发的楼盘除了紫樾香山定位较高以外，其余盘都偏中低端，此次的融泽府应该是鑫远所开发的楼盘中，定位最高的一个。
本土房企在开发较高品质楼盘的时候，与大型房企开发的较高品质楼盘，存在着比较大的差异。
之前去过中欣楚天御府，也去过鑫远融泽府，这两个本地房企开发的品质盘，相比招商华润建发等大型房企开发的比如江山境、瑞府、缦云等盘，还是有区别的。
差异和区别并不是说本地房企开发的楼盘就比大型房企开发的楼盘品质更差，而是侧重点不一样，本地房企开发的楼盘所投入的建筑成本往往还要高于这些大型企业，但由于开发经验不足和产品设计定位原因，市场的认可度接受度却显得不足。
参考历史文章：不客观不理性——个人主观看待开发商中欣楚天御府——基础不错，设计合理，细节较差两家酒店的对比及衍伸房产的思考融泽府的位置如下图：交通便利：地铁中信广场站200米，自驾有芙蓉路主干道，天心大道，上绕城高速也不远。
商业配套较好：寰宇城商业，鑫悦汇麦德龙，南部的商业中心之一。
医疗：湘雅医疗中心一公里教育配套弱：小学距离较远，初中需派位位置介绍也可以参考：长沙房产选择之四——天心区长株潭融城画饼，如果有饼怎么吃？楼盘属性：容积率2.69，绿化率41%，规划15栋，841户，停车位配比1：1.6，户型面积213、236、265平。
2-3的容积率，15-21层小高层，小区内部空间还行，开发商对该产品定位很高，起点甚至超过瑞府江山境滨江境之类。
其它：西边紧邻天心大道，会有不利影响。
从以上位置可以看，交通、商业和医疗的便利，西边机场拆迁更新的发展空间，南城要发展要融城，必然离不开这一片，极有可能会成为南部的中心。
且从规划图可以看出，该中心位置，商业比较密集，规划绿地较多，宜居属性很高。
该楼盘先天条件如上所述，虽然有些短板，但还是属于非常优质的一个楼盘。
那开发情况如何呢？以下图片均为2023年12月份现场直拍。
公共活动区域：相比最近长沙最近两年的3000多精装标准高端楼盘，公共活动区域做得并不逊色，甚至在这个级别里算比较出众的。
电梯厅：简单明亮，尺寸大，材料不廉价，也没有太多花活。
公共空间尺寸上不紧凑，没有过于追求公摊小得房率高的做法。
室内装修：室内装修档次较高，相比几大开发商的3000+精装标准做的更好，至少成本上要高不少。
之前去看过中欣楚天御府，同为本地开发商，中欣虽然也付出了成本，但做的精装修就细节不太好，鑫远开发的融泽府，精装修细节就好很多，当然，成本也更高，据说找的运达的团队做的。
公共区域的墙面饰面交付都是与样板间相同，房间墙面与样板间不一样，实际交付为乳胶漆。
厨房墙面与台面做得比较精致，卫生间地面台面墙面细节处理很好。
封窗开发商赠送，大面积玻璃封窗的成本很高，置业顾问说要十几万。
大金空调/林内地暖/松下新风/博世厨电/司米定制/高仪/杜拉维特/弗兰卡。
这些精装标准不低于同期大型开发商高端盘3500精装标准，应该会更高。
户型如图：户型较常规，面宽都不错，进深不大。
我个人觉得，产品定位已经这么高了，完全没有必要为了这一点赠送面积再做飘窗了，直接做落地窗不是高大上多了。
户型面积段213/235/265，起点很高。
单价1.6万，总价最低也是300万起。
总结优缺点优点：区域内位置好，现有已开发区域中，南城最好位置。
南城画饼离不开的中心区域。
配套齐全，地铁商业地块属性较好，密度不高。
开发品质很优秀，这个价位上几乎同级别最高品质。
缺点：小学太远，初中需要派位。
大托片区在长沙没有热度，板块开发成熟度低。
产品定位与现有板块开发成熟度匹配不太好，产品定位高于板块。
现在这个楼盘卖得一点都不好，原因是多方面的。
除了说整体大环境不太好以外，产品定位问题我觉得是最主要的。
南城发展缓慢，即使这三年时间，南城发展开始加速，但那也只是新开铺黑石铺靠学校带动了几个楼盘，其余更多只是一些拆迁和路网，其余公共资源的投入很少。
大托片区还没有看到大的变动。
即使以后要发展南城和大托，但片区长期的低迷，让更多的人对大托片区失去信心。
很多大神说买房选片区，直接就把大托当韭菜地给舍弃掉。
由于机场限高的历史原因，大托周边的住宅尤其是低密住宅不稀缺，附近有几个二手楼盘的品质做的也都还可以，比如和苑及大唐之类，缺的是较好的产业，缺的是高收入人群。
在最近几年，人们选择大托只是因为这里价格便宜又有地铁及商业配套，购买人群相对来说更在意价格一些。
融泽府的产品定位远高于该板块的市场需求，可以说是板块拖累了楼盘，大托拉住了融泽府不让飞。
楼盘价格1.6万如何？那看对比对象是什么？从楼盘先天条件和后天开发来看，产品是优秀的，对比周边的在售楼盘如招商璀璨和中海寰宇天下，寰宇天下的大户型189平备案单价1.6万（不含折扣），价格与融泽府相当，除了学校配套以外，其余各方面不管是位置还是地块属性还是开发品质和产品定位都远不如融泽府。
中海寰宇天下的大户型也是总价太高，在大托片区去化艰难，不像别的热门板块，大面积比小面积贵一两千也能快速出货，比如中建麓江府。
招商璀璨学府与中海寰宇天下的对比可以参考文章：小八方招商璀璨学府，可能被竞品碾压，我认为招商璀璨各方面是还不如中海寰宇天下的，那也很难比融泽府更有性价比。
所以，融泽府的单价1.6万，看着是不低，实际上比周边竞品对比，并不算虚高，明显产品的配置在这里，甚至说，开发商减少个大玻璃封窗，单价就能减少好几百块了。
融泽府这个楼盘除了教育弱势，可以说是南城比较耀眼的一颗明珠，其实教育对于这种定位的楼盘来说，也未必就有那么重要，比如说运达中央广场，印湘江之类的楼盘。
奈何定位较高却设立在多年没有发展的大托，很多人花三百万买房，大概第一轮筛选就把大托这一区域筛掉了，大托以后的发展高度依赖与融城和机场区域的开发，现在不确定性太高。
但我觉得，如果是在南城生活，对居住品质要求高，预算够的话，这个楼盘还是值得考虑的，至于南城融城及发展，有发展就更好，有融城必离不开该中心地段，即使融城没发展，大托机场不开发，现有的配套和周边环境也足够好，宜居没有问题，融城与发展只当作锦上添花。
更多的考虑是，现在的大托发展不够，人们对大托缺乏信心，所以不愿在大托购入品质较高总价较高的住宅，那如果把起始面积段做到160，总价就会到250以下，可能就会更友好一些。
至于大神们说的站岗啊，韭菜啊，房子自己喜欢，住起来方便舒适就行了，何必在意大神说那么多，现在买房子本来就没有多少投资价值，买哪里又不是韭菜？欢迎关注公众号 达道晓歪欢迎点赞收藏转发点在看欢迎入群交流，有四个群，买房（2元）、装修（1元）、学校（4元）综合交流群（200元）。
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