问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问问：十三老师，目标学位兼顾投资，可大可小预算有弹性，深中就感觉罗湖板块弱但价位有优势，深实验小户型离得远担心有划片风险，大户型呢特别旧价位也很高了，深高南在香蜜湖原大算作为首选，但是据说人太多学分积分快到100了，又买了也不一定能上的风险，南山片区上班兼顾不了有些远且好学位房价格也真是很高了，据您了解认知，该如何定夺好答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。
投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法问：你好，想买套房给老人养老，罗湖有一套不到四百万小两房，有欠款30，老人还有深圳房票，但子弹只有50，选择范围很小，亲戚都在龙岗，想住的近些，现在有两个方案:1、万科红三期公寓两房250万左右，附近有百鸽笼地铁站和万象汇，出行居住都很方便，即便不住出租回报也可以。
2、朋友推荐惠州牧云溪谷，单价接近2万，三房不到200万，小区有公交直达三号线双龙地铁站，大概二三十分钟车程。
这两个方案可行吗？还是都不可，请老师指点一下或推荐一下其他方案，谢谢！答：你好，这2个方案都不可取，涨幅很弱。
落户这套房向银行申请加按揭，入手一套百鸽笼的商品房。
惠州常年天量供应，价格拉升太难了。
深圳公寓涨幅非常慢，一般不考虑的问：慕名而来，望老师解答： 父母在蛇口有个小两房，目前和父母在一起住，小孩上幼儿园，未来需要考虑分开住，但是小孩需要用蛇口的学位，现在首付有100-150，首套，目前有两个方案。
1、在南山买个小两房自住，预算内选择有新街口花园或四海公寓。
2、投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，租金再在蛇口租。
以上选择烦请老师点评，谢谢。
答：四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学 蛇口中学 就没有小区花园产品也不是特别新。
这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。
投资的话，不建议，虽然能涨，但估计不如大市。
独栋的房子由于人口密度大，租客多，所以老化块，新的时候大家还喜欢，老旧之后，需求会快速减少。
南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。
继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。
但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势。
南山双学府挺好的，支持投住分离问：十三老师，看过你的贴子很专业、又接地气。
我咨询个事：笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，有朋友推荐入手刚需型的两房，片区内没啥好学校，不知道投资潜力怎么样？我有首套房票子弹150，投资一套小户型（有学区加持最佳），龙华、福田均可，工作生活在罗湖，如何操作为佳？答：你好，感谢赞赏！ 自住考虑可以买笋岗。
罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。
可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内更稳。
纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。
单纯考虑学位： 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。
问：目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。
问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！答：布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势； 从哪个未来升值的角度看，建议换到南山或者福田。
问：您好！十三老师。
我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。
最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请老师帮忙分析指点!答：你好，感谢赞赏！ 宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。
盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。
总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。
涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。
大运板块未来潜力看好。
问：十三老师好，夫妻名下一人一套星海名城一套130平欠200粒，山海翠庐一套118平自主、手上资金200粒想把星海名城置换总价1000万左右的，看了山与海 、月半山没看到中意的，近期想动手操作，想在您这取取经，卖星海名城，如何操作价格好出手快？建议换到哪些楼盘？？盼复答：你好，卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。
最后再挂中介。
最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。
2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。
3.中介可以先放出话，成交私下有红包。
根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。
大头红包在成交。
这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。
4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。
看房时候你在，观察看房人。
5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
关注 南海玫瑰三期，山语海，半岛城邦，中熙君南山问：十三大神，两个问题：第一个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？答：碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成 沙井周期更久 短期持有选碧海，长期持有选沙井问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。
因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。
想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。
目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。
前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。
想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。
谢谢！答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。
多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。
龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。
建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。
京基御景半山不推荐问：老师您好！我在深圳南山有两套小房，孩子2021年上小学。
我准备把两套卖掉换套4房的稍微大点的好学位房兼投资需求。
我在南山科技园工作，考虑南山，宝安，福田范围。
总预算2200万左右。
请推荐几个多谢！！！答：科技园北涨的太多。
科技园南房子一般，主要靠南外高新支撑。
2000万的前海，只有前海时代CEO。
宝中只有壹方中心、熙龙湾比较适合。
熙龙湾、壹方中心、前海时代CEO是那一代可以对比、各有利弊的三个盘。
但是同价格更推荐深圳湾。
问：你好，十三房老师！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。
建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。
南山和宝安还是投资首选。
四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。
问：老师，您好！带深中学位的新房，德弘天下，76平米，690万，精装修，这个投资价值怎么样？答：你好，感谢大额赞赏！ 茂业德弘天下，10年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。
现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。
样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。
卖深中学位。
如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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